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【摘 要】房地产行业投资规模大、产品周期长和商品价值高的特点决定了在其开发和销售的过程中需要金融部门强有力的支持.因此,房地产金融成为了在房地产行业发展中所不可替代的重要支持和保障因素.另一方面,房地产行业的特点也蕴含了其所具有的巨大商业风险,给金融部门带来的则是包含信贷风险在内的各种金融风险.
【关 键 词 】房地产 金融 风险 防控
随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升,与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点.特别是2007年,美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱.这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们,越是在行业繁荣时期,越应该加强风险控制和行业监管,同时要采取多种措施稳定市场,保持房地产行业有序健康发展.防范房地产行业金融风险,不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用.
一、基本理论
房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称.房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款,开办住房储蓄,办理房地产贷款,从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等.
房地产金融风险作为金融风险的一种,所指的是在房地产资金融通过程中,经营房地产金融业务的金融机构,由于各种现实中无法确定的因素,使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性.
二、风险分析
1.房产贷款总量大
近几年由于中国银行业的行业转型,普遍把房产贷款看作优质资产,高盈利资产,从而不遗余力地发展此项业务,导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升.在激烈的市场竞争下,一些银行过度迎合客户需求,放松业务办理条件,不仅贷前审查流于形式,贷中向客户提供违规便利,而且贷后疏于跟踪管理,种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患.
2.信贷结构不合理
由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模
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3.银行信贷依存度高
我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足.房地产金融与房地产业相互依存,两者的风险具有共生性,我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出.限制房地产业发展的宏观调控政策频出,银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境.
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4.金融机构操作风险
房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益,吸引了银行信贷资金的大量进入,而有些房地产企业的恶意拖欠,又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件,从而进入恶性循环.另外,还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位,审查流于形式,客户资料不能全面而连续,使商业银行缺少相关的风险预警机制.
三、原因解析
1.房产价格持续走高
最新资料显示,中国房价仍然呈现持续走高的态势,相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升.但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点,房价出现大幅下调,银行的信贷资产质量就会恶化.
2.行业市场监管不力
（1）无序竞争.银行之间竞相压低住房抵押门槛,形成无序竞争,既加大了银行的经营成本,也给银行带来极大的信用风险.不仅包括房地产相关利益者串谋,高估房价、虚构交易,套取、骗取银行房贷资金,还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象.
（2）投机行为.由于近几年房地产投资的迅速发展,房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业,很多开发商乘机进行投资,或者说是“投机”,加快了投资的迅速发展,市场泡沫严重,加大了房地产金融的风险.
3.金融市场信息不对称
房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快,加重了信息的不对称.信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势,银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估.贷款人在进行信贷过程中为了追求利益,采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生,也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息,不能合理估计其偿还能力及贷款的风险,导致房地产金融风险的加大.
4.金融机构违规操作
房地产业是国民经济的支柱行业,近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入.恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款,在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向,也促使了金融腐败的滋生,而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降,随时都有发生灾难的可能.
四、防范措施
1.拓展融资渠道,优化贷款结构
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资,即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资,将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担.为此,应发展完善适合我国的房地产融资方式.将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式,这是化解房地产金融风险的必由之路.
2.完善业务监管机制,加强金融监管力度
首先,要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度.其次,要定期或不定期地对房地产市场进行调查,及时了解与行业相关的信息.如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向,应该及时地加以分析,适时调整自己的发展战略.
3.健全法律法规体系,防范制度风险
企业必须确定房地产经营的法律意识,积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例,用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为.要重视政府的监督职能,主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能,以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益.
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4.规范流程审批手续,防范操作风险
加强内控机制建设,要规范金融机构内部的经营管理,强化其内部的约束机制,进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来,明确各级房地产信贷人员的权利和责任,使其各司其职、各负其责,加强信贷管理,尤其在审批环节要严格把关,杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生.通过建章立制规范业务人员的行为,强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训,岗位责任与敬业精神培训,风险意识教育,职业道德教育等,不断提高其综合素质,减少主观放纵风险的可能.
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中国房地产金融的发展尚在初级阶段,出现一些风险和隐患是必然的,要客观看待这一情况,积极寻求解决方法.当前,防范和控制中国房地产金融风险,关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系,使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐.因此,要加强相关法律法规的建设,积极探索新的融资渠道,寻求一条适合中国的房地产发展之路.
参考文献
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[3]许明,侯然,薛晓春.我国房地产金融风险的表现及防范[J].中国科技信息,2008（07）.141-143
作者简介：吕红敏（1964― ）,男,汉族,河南洛阳人.现为洛阳市汝阳县房产管理局副局长,房地产估价师,中级经济师.
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