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中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008-925X(2011)07-0002-01
1.房地产投资现状及存在的问题
房地产业的发展需要金融业的支持.房地产开发投资数额巨大.投资回收周期较长.占用的资金及支付的利息多,企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要,如果没有金融支持,企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机.房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持.
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房地产信贷是金融业的一项重要内容.房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷,据世界各国统计,住房金融有两个“三七开”之说,一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业,另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的,另外30%是贷给开发商.中国房地产金融从无到有,从小到大,发展十分迅速,而且发展空间非常大.
房地产金融市场结构单一,没有形成完整的房地产金融体系.缺乏多层次的房地产金融市场机构体系,缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系,缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系,没有形成完备的房地产金融一级市场,尚未建立房地产金融二级市场.
对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善.目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待制订.
我国个人征信系统尚
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银行房地产信贷风险防范措施
政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生.为此必须首先加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系.通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据,并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导.其次政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机.
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银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能.激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定.
我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的.房地产对于银行依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则.
加快住房按揭贷款证券化进程,降低银行按揭贷款风险.随着我国住房商品化加快,个人住房贷款将迅速增加.当到一定规模时,商业银行会面临较大的资金缺口,以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾,这无疑会带来新的金融风险.从国际经验看,一旦经济不景气,呆坏帐比例容易升高,而实施住房贷款证券化,可以分散该业务面临的金融风险.通过实施住房贷款证券化,使整个住房金融市场与资本市场有机互动,可以扩大商业银行的融资规模,同时还会带来良性的连锁效应,提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本.
房地产企业自身应苦练内功,做强作大,增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力.作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其它行业尤为明显.规模小,开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势.此外,规模大,尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权.因此房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力.
商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力.首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况,提高对房地产市场发展形势的分析预测能力；要加强产业政策研究,制订与产业政策相互协调的房地产信贷政策；要加强对房地产行业周期波动的研究,防范市场风险于未然.其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作,及时分析信贷业务的客户风险和经营风险,研究信贷风险防范措施.信贷审批人员应在审批环节严格把关：首先要分析项目是否符合国家宏观政策.其次要分析项目投资资金组成的合理性和来源的可靠性；项目资本金比例是否达到国家规定的比例,自有资金是否到位,部分销（预）售收入作为投资来源是否可行等.三是要分析项目总投资的合理性；如建安成本是否过高等.四是分析项目的合法合规性；结合“四证”分析有无超规划、超容积率等情况.五是分析项目抗风险能力；结合成本、净现金流量、投资收益率、敏感性因素分析等指标进行分析.六是分析项目的市场前景及其竞争力；要结合产品价格、项目所在地的位置、规划布局和建筑设计、开发商的品牌等因素分析.七是分析担保措施；抵押物是否足值、变现能力是否强,保证人保证能力如何等.八是分析企业的财务状况、资信状况、开发经验、经营管理能力和风险意识及风险控制能力.
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