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摘 要 ：世界多国经验表明,房地产泡沫易导致金融风险,从而对经济产生致命的打击.房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因.该经济规律也适用于我国.最近几年,我国房地产发展势头过猛,与之相伴的是金融风险隐患.具体体现为：房价过高,且一路攀升,局部地区出现泡沫；房地产业贷款过度依赖银行及假按揭导致大量不良贷款等.我们要认真汲取国际经验,严把信贷闸门,谨防房地产泡沫风险.
关 键 词 ：房地产泡沫；股市泡沫；金融风险；房地产市场机制；假按揭
文章编号：1003－4625（2007）02－0036－03中图分类号：Ｆ832．5文献标识码：Ａ
《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中特别关注我国房地产引发的社会矛盾,对于影响社会和谐的房地产的发展作出原则规定.中央经济工作会议进一步提出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效控制.”这表明,目前我国已经十分严重的房地产失控已成为危及经济社会安全的突出问题,实际上,它对金融安全的危害最为直接,应当及早察识和防范.
一、国际警示：认真汲取国外房地产泡沫的教训
因房地产市场失控导致经济泡沫,然后酿致金融危机,最终形成泡沫经济,这种现象在20世纪后半期屡屡发生.美国、泰国、香港、日本等国家和地区都曾因此造成金融风险,有的至今阴影未消,其中日本尤甚.1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国等五国财长签订了《广场协议》,决定同意美元贬值.结果降低了日本的海外市场竞争力,为此,为了刺激经济增长,中央银行采取了非常宽松的金融政策,导致大量资金流向股市和房地产,造成股价与房价飞速上涨.作为泡沫经济的主要载体的房地产,增长迅速,住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑）场等投资项目众多,资金需求旺盛.在巨大泡沫的光环下,银行竟像疯子一样向房地产融资.投机商们从银行贷款购买土地,然后又以土地作为担保从银行再次获得贷款,又用该贷款去购买土地.如此循环反复,贷款规模不断扩大,地价越来越高.过高的房地产价格使得城市住宅成为只有少数人才能拥有的“奢侈品”.大量的资金集中于房地产,挤压与限制了其他行业的发展,为此,日本政府进行宏观调控决定提高银行利率.提高的银行利率刺破了日本的泡沫经济.泡沫破灭后的结果是土地和房屋根本卖不出去、竣工的楼房没有住户、空房到处都是.房地产价格狂跌导致大量不动产企业及关联企业破产,使得银行拥有了巨额的不良债权.这次房地产泡沫不但沉重打击了房地产业,还引发了严重的金融危机.受此影响,日本迎来了历史上最为漫长
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国际历史经验告诉我们,房地产业由于其不同于一般产业的性质,其发展与金融业休戚相关.在经济发展到特定阶段时,房地产业必定成为支柱产业,此时一定要保证房地产业的健康发展,谨防房地产泡沫所导致的金融危机.
为何房地产市场混乱往往会导致金融风险呢?有它内在的机理.大家知道,所谓泡沫经济就是虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长,金融证券、房地产价格飞涨,投机交易极为活跃的经济现象.其特定含义在于市场价格远远高于实际价值,与经济基础条件相背离的资产价格膨胀,或者说是出售价格远远高于商品价值的经济现象.泡沫经济本质上是一种资产价格的运动现象,是投机所导致的资产价格脱离市场基础持续上涨.根本问题在于资产价格高于其真实价值使得资产价格处于持续增长的状态中.常见的资产有债券、股票等可以提供利息、股利等长期现金流,而房产也可以提供租金这一长期现金流入.那么在决定资产的真实价格时,应当根据这些现金流入以及最终出售时售价的折现值来确定,可是折现值受到了许多对市场的预期的影响：第一,人们对未来现金流入的预期；第二,人们对折现率的预期；第三,人们对终值的预期.在实际经济活动中,导致泡沫的原因是复杂的,凡是与预期相关联的过度投机行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫产生的原因.这是由于人们的预期由于受到市场不确定性以及信息的不对称性等影响,做出的预期往往互不相同.当然,不同的预期对社会有一定的促进作用,这样才有交易的可能,但是,这也使得价格有可能严重偏离其资产的真实价值,从而产生泡沫经济.房地产泡沫经济是泡沫经济中最常见的一种,是以房地产为载体的泡沫经济.即由房地产投机所导致的经济状态,表现为房价飙升到远远脱离其内在价值的程度,而其中隐藏着房价狂跌并引起市场崩溃进而引发经济萧条甚至经济危机的可能性,它是房地产市场上虚假繁荣的反映.
在正常的市场经济体系下,价格由供给与需求共同决定,当供给过大时,产品互相竞争,供给曲线右移,使得价格下降,在新的均衡点形成均衡价格.而当需求过大时,需求曲线右移,使得价格上升,形成一个较高的均衡价格.故在市场机制下,供给过大则导致价格下跌,从而抑制供给.需求过大则导致价格上升,从而抑制需求.而房地产市场是一个垄断竞争市场,从长期来看,由于土地资源的有限性,房地产商品的供给是具有十分强的刚性的.这样在市场的供需关系中,本来由供给和需求共同决定的价格,由于刚性的供给而使得其最终由需求单方来决定,如下图所示.
由此,需求一旦增加,则必然导致价格直接上升.同时,房地产需求中既有消费性需求,也有投资性需求,甚或投机性需求,人们对房产的长期预期是上升的,如果在某个节点上,股票等其他资产效益不好而房产被大多数人追捧时,在消费性固定,投资性暴增的情况下,商品房又不可在短期内增加,房产价格就会上升.本来在价格上升时,应当对需求有很大的抑制作用.但是由于投资性及投机性需求的存在,价格的上升使得房产增值,投资者和投机者获利,促使他们对市场的预期进一步看好,或是使得更多的人对房地产市场预期看好,从而吸引更多的资金进入房地产市场,需求进一步上升,价格就进一步上升.这样就进入一个房价节节攀升的循环当中,这就是房地产市场中,投资或投机导致的奇怪的市场机制.
房地产作为国民经济的支柱产业之一,其迅速发展的背后,必然有银行信贷的全面介入和大幅扩张,这也使得房地产业成为泡沫经济的主要载体,泡沫破裂后,房地产市场跳水会造成银行的呆账、坏账,从而使得银行资金断链,进而]变为金融危机,对国民经济造成严重的破坏.
二、我国房地产失控导致金融隐患
中国的房地产市场起步虽晚,但发展势头过猛.经济本来脆弱,加之市场混乱,带有畸形的特征,它所掩盖的金融风险会更大.大体上说,我国房地产业是经历了一个由20世纪80年代起步、90年代渐进、进入21世纪后突进的过程.头十几年基本上是平稳的,近五六年,简直就像洪水漫滩,大大超过预想的速度.近年来,各相关主管部门对房地产行业的调控就一直接连不断.但是房产市场的走向总是与宏观调控的目的背道而驰.如2003年的12ｌ号文件、2005年的“国八条”以及2006年的“国六条”.一些房地产开发商漠视政府法规,公开发表与政府对抗的言论,拒绝公布建房成本.在有些地方结成垄断价格联盟,联合抬高房价,使许多地方的房价不降反升,两个70％得不到执行,并用其他手法继续圈占土地.
如上所述,房地产业与金融业休戚相关.伴随着房地产失控的是金融隐患.当前房地产金融风险集中表现为：
一是房价过高,且一路攀升,局部地区出现泡沫.20０0年到2005年住宅房价增长了32．2％,2004年高达9．4％、2005年高达8．4％.由于土地资源具有耗竭性的特点,人口的增长和社会经济的发展使人们对房地产的需求也会不断增加,房地产的价格在长期内具有上升的趋势.但是房地产的价格应该与消费者当时的收入相一致.房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是世界广泛使用的判断房地产价格合理与否的重要指标.世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是3∶ｌ,美国的比例是3∶ｌ,日本是4∶1.而在中国,这一比例大约在10－15∶1.按照法国标准推算,北京的最低工资是580元/月,其房产价格最高应为2134元/平方米.事实上,北京的商品房房价远远超过这个数字,普通商品房的价格都达每平方米8００0多元,高者远逾万元.即使在中央出台了“国六条”及配套细则“国十五条”,从土地供应、银行信贷等方面对房地产进行调控,不少地方的房价不仅没有能应声回落,反而呈现出“逆调整”持续上涨的态势.房价的逆向表现,导致消费者产生房价还要上涨的预期心态,增加了市场的恐慌心理,从而进一步推动了房价的上涨.目前我国已有明显的泡沫经济的某些征兆,空置率达40．8％,而局部地区（如上海、北京、广州、天津、深圳等地）房价却继续上涨,已显示出经济泡沫的症候,并往中西部蔓延.
二是房地产业贷款过度依赖银行.据资料显示,1998年全国银行发放房贷426亿元,2005年房贷总额为4．91万亿元,7年间升115倍.而2006年上半年,全国的房贷总额已达3．4万亿元.2006年1月至10月,全国完成房地产开发投资14611亿元,其中商品住宅投资10268亿元,占总投资的70％,同比增长28．4％.在这同一时期,全国房地产开发企业共到位资金20592亿元,同比增长29．2％.据业内人士估计,目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70％.
三是假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头.“假按揭”不以真实购买住房为目的,开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人,通过虚假销售（购买）方式,套取银行贷款.据工商银行消费信贷部门估计,该行个人住房贷款中的不良资产,有80％是因假按揭造成的.开发商把假按揭作为一种融资渠道.2０05年3月17日以前,个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率,审批也比较容易,开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道,既可降低财务成本,又可缓解资金周转困难.有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款,也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃.假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限而进行骗贷,有的则是银行工作人员与开发商勾结,共同骗贷.
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四是房市股市泡沫联动加剧金融隐患.房地产市场与股票市场都容易滋生泡沫,而且二者具有一定的关联性,房地产泡沫的破灭往往会导致股市泡沫的相继产生.当前,我国房价一路飙升,引起中央政府极大的重视.近几年来,政府不断推出房地产调控政策,以抑制房地产投机活动.在某些地区宏观调控已开始显示效果.在这个时候,会导致那些敏感的投机资金迅速抛售手中的房地产并获得暴利,安全撤出房市,转身投入股市进行炒作.非常巧合的是,我国股市在长期低迷的徘徊后,自2006年以来股票指数一路高涨,不断更新历史纪录.2006年12月20日,沪综指、深成指分别突破2440点、6440点；沪深股票的总市值首次突破8万亿元大关,比上一个月增长23％.目前,两市总市值与ＧＤＰ的比例达到40％,而2０05年底该比例还不足18％.股市的暴涨让我们不得不警惕股市泡沫存在与否.由国家宏观调控所至的可能的房价下跌与相应的可能的股市泡沫联动加剧当前的金融隐患.
三、把握信贷闸门,谨防泡沫风险
凡事预则立,不预则废.我们应当汲取国际教训,正视我国房地产失控的隐患,采取积极的措施,谨防金融风险.应当说这是一个系统工程.需要各方努力,金融机构则应当冲先锋.
(一)落实科学发展观,严格执行宏观政策
当前要坚决贯彻“国六条”的精神,坚持不懈地对房地产进行调控.加强对当前阻碍房产调控的主要力量（金融机构、地方政府及投机资金）的监管.这三者与房地产业的命运在许多方面息息相关.金融机构由于巨大的存贷差,有着很强的投资冲动.快速发展的房地产业被它当作最佳的投资对象.当国家提高贷款利率以控制购房需求时,金融机构却更乐意发放住房贷款.因为利率高了,他们的收益就会更高.所以这种“反向操作”削弱了我们的调控力度.鉴于此,必须要求金融机构严格遵守对房地产开发企业的贷款程序；规避房贷操作风险；防范“假按揭”风险,完善惩戒机制；加强利率风险管理.对于有些地方政府来说,房地产是其“摇钱树”,他们总是想尽办法去松动中央的政策.所以对于地方政府,不能仅以ＧＤＰ作为考核其政绩的依据,同时从源头上预防和惩治行贿受贿行为,措施应当严厉.为了控制投机资金,应当在房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区,加大对境内外炒房资金流动的监测.完善房价统计体系和市场信息披露制度,及时披露准确的房价统计信息,引导市场行为.
(二)严把信贷闸门,提高风险意识
中国的住房金融体系是以银行信贷为主的住房金融体系,近几年来,这个体系越来越显现出不能适应形势的迹象,房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高.近几年,部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题.部分地区的商业银行违反有关规定,放松信贷条件,在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向.所以说,管不住银行信贷,就管
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