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摘 要 ：房地产行业建设周期长、资金投入大,项目运作过程中存在多种风险.在不断发展房地产市场与金融市场的同时,应当谨慎地防御发展过程中积累的风险,加强风险防范意识,提高风险管理能力,保持房地产行业及金融市场持续健康稳定发展.本文对当前房地产行业存在的各种风险进行分析并针对风险提出防范措施.
关 键 词 ：房地产；金融风险；防御措施
2000年以来,国家出台了一系列的鼓励政策来推动住房消费.以上海成功申办世博会和北京成功申奥为契机,我国对房地产市场的投资持续保持较快速度的增长,国内住房消费呈现供需两旺的发展态势.房地产市场的活跃在改善居民居住条件的同时也带动了相关产业的发展,对促进国内经济增长做出了巨大贡献.然而,房地产投资增长过快、房地产价格虚高、商品房空置率迅速上升、市场结构不理性等问题凸显,随之而来的是我国房地产金融风险日益增加.
一、房地产业金融风险概述
世界第一家土地开发银行是1769年在德国西里西亚省诞生的.迄今为止,世界房地产金融行业的发展已经跨越了240年的历史,但真正意义的房地产行业得到快速发展则是在20世纪30年代.当时,美国正式建立了类似商业银行管理体制的房地产金融体系.在美国的影响下,特别是在二战后,一些欧美发达国家结合本国的金融制度和经济发展情况,建立了各具特色的房地产金融体系.
房地产金融从服务的对象上来划分,包括针对房地产行业的“房地产业金融”和为居民住宅建设服务的“住宅金融”两个主要的部分；从服务内容上来划分,有房地产资金融通、房地产保险、房地产业资金转账结算及房地产信托等业务,其中以房地产资金融通业务为主要服务内容.
房地产金融风险是指在银行为房地产企业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中,由于受到各种非预期的因素影响,使得银行的实际回报与预期的回报发生偏差并因此遭受经济损失.那些不稳定的因素统称为房地产金融风险.因为房地产行业是一个高投资、高利润的行业,本身就具备很高的风险,当金融业与房地产行业相互介入后,如果其中一方支持过度,就容易引起信用膨胀问题,从而产生风险,诱发危机.
二、房地产金融风险的几种类型
(一)资金融通业务方面的风险
1.信用风险
由于房地产开发企业或住宅消费者无力偿还或不愿偿还导致的房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险称之为信用风险.例如,房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力无保障,而银行方面信用评定方法及贷款决策存在问题时将面临信用风险.它可能是由于贷款前对借款人的信誉审查评估失误造成的,也可能是由于贷款发放后某些因素发生变化造成的.信贷风险主要来自于房地产开发企业商品房销售困难而导致资金周转不灵或是经营不善而无力还款,以及贷款的住宅消费者收入下降或失业、死亡等原因而导致无力还款.
2.流动性风险
流动性风险是指房地产经营者与金融机构在发生金融业务往来的过程中出现的意外问题导致偿付能力不足所造成的损失.流动性风险是各种潜在风险累积的结果,是房地产经营者与金融机构发生金融业务往来的综合性风险.它分原发性风险和继发性风险两种.原发性风险是因为资产结构中的中长期贷款所占份额过高,同时缺乏及时融入现金的渠道,导致流动性不足；继发性风险是信用风险带动的流动性风险.如果房地产经营者不能如约还款,提供贷款的金融机构就要拍卖其抵押的资产以减少损失.当拍卖价格低于发放贷款的本息时,同样会形成流动性风险.
3.资产质量风险
宏观上,影响商业银行资产质量的主要因素就是经济形势.从小的角度来看,影响商业银行资产质量最主要的两个因素是房地产销售风险与地方政府融资风险.2010年以来,国家颁布了多条调控房地产价格的政策,房地产销售市场风险就成为了影响银行资产质量的隐患.地方政府融资贷款额度大、期限长,同时其偿债方式又过于单一,贷款回收主要来源于地方财政,所以银行在地方政府融资方面的贷款有一定的回收困难.
4.利率风险
利率的上升会对房地产投资产生两方面的影响：其一,会增加投资者的债务负担,影响还贷能力；其二,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的净现值减小,导致房地产实际价值降低.
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通货膨胀风险即购买能力风险,投资的项目完成后收回的资金与投入的资金相比,购买力降低给房地产经营者带来的风险.由于通货膨胀的因素存在,加上房地产经营者投资房地产业有一定的时间周期,投资周期越长,投资者被迫承担风险的可能性就会越大.
6.汇率风险
汇率风险指经济实体持有或运用外汇的经济活动中,由于汇率的变动而遭受亏损的可能性,又称为外汇风险,可分为交易风险、经济风险、折算风险三种.国际收支及外汇储备、利率、通货膨胀、政治局势等都会带来汇率风险.
(二)其他风险
其他风险包括由于客户、设计不当的控制体系、控制系统失灵及不可控事件导致的风险,业务往来过程因法律条文的不全所导致的法律风险；房地产资金转账结算中的风险；国家政策导向发生改变可能引发的风险；房地产信托中因违约造成的风险等.
三、房地产经营者与金融机构之间的风险现状
(一)主要问题
1.中国人民银行研究局课题组指出,目前房地产开发资金几乎全部依赖银行贷款,使得房地产融资和市场风险集中在商业银行.目前,商业银行信贷的房地产开发资金占80%左右.现在的房地产市场资金链中,商业银行参与了房地产开发项目的全过程,包括土地储备贷款、房地产开发贷款、住房消费贷款和建筑企业流动性贷款等.实际上,商业银行直接或间接地承担了房地产市场运作中全部的信用风险及市场风险.
2.土地储备制度的不完善使土地储备贷款存在风险.目前,城市开发改建的楼盘很大,土地的资产价值很高,土地购置的融资巨大.土地开发的资金来源主要依靠银行贷款,还款依赖于土地出让金.由于土地储备是政府行为,土地用于房地产开发相对来说更容易获得银行贷款,但影响土地出让价格的因素使得土地本身价格波动极为频繁,提高了土地开发贷款的隐含风险. 3.个人住房消费信贷存在违约风险.商业性个人住房贷款的不良贷款率不到0.53%,而住房公积金个人住房贷款不良贷款率仅仅为0.24%.按国际惯例,个人房贷的风险的暴露期通常为3～8年,但我国个人住房信贷开始发展较晚.同时,商业银行对贷款人的信誉状况和贷款行为很难进行严格的监控.
4.房地产金融市场监管的法律法规不够完善,缺乏宏观调控能力.对于我国房地产金融存在的风险,国家没有出台连续性的措施进行宏观调控,也没有随时进行房地产金融风险的监控.与此同时,与房地产金融市场相关法律法规不够健全,以致当房地产金融出现较大风险问题时不能有效地对风险进行管理和控制.
(二)成因分析
1.房地产融资结构的不合理.当前,房地产行业的高额利润吸引了许多企业参与房地产开发,但能够满足上市融资标准的企业为数不多,企业的融资来源主要是银行贷款.目前,国内房地产融资大部分依赖银行信贷,如果房地产开发运作过程中某一环节出现问题,风险马上会传递到银行,造成不良贷款和坏账资本.
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2.房地产金融业务的外部环境欠佳.房地产信息体系不健全及政府干预失误.房地产市场繁荣与否取决于政府出台的政策能否有效促进房地产业的发展.但目前出现了比较极端的倾向：部分地区片面追求GDP增长,过分强调房地产业对经济增长的推动,这样就造成经济增长对房地产开发投资的过分依赖.
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四、房地产经营者与金融机构之间的风险防范
(一)实施多元化的融资渠道,积极推进房地产贷款证券化
为提高银行的抗风险能力,从业者在商业活动中牢牢树立信用风险意识和良好的职业道德意识,做好贷款前调查、贷款客户的审查、贷后管理；及时分析信贷业务的风险和操作风险,及时采取信用风险的预防性措施.商业银行要提高对房地产市场的分析和预测能力,加强产业政策研究,制定适应房地产信贷的产业政策,提高商业银行的风险防范能力.
(二)完善房地产经营者与金融机构之间的信用体系与信息传递机制,完善法律环境
目前,房地产经营者与金融机构之间的信息不对称,需要逐步完善适合国情的房地产经营者与金融机构之间的信用制度,用法律条款来约束企业间业务往来的合法行为,避免信息不对称,从而有效防止“道德风险”的发生.进一步完善房地产经营者与金融机构间的法律和法规,创造一个好的环境.根据实际情况,制定适合市场持断发展的政策和法规,以确保稳定发展,有效控制风险.
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(三)加强宏观调控,拓宽央行的监管力度
房地产金融市场的稳定对国家经济的影响至关重要,应该加大对金融行业的宏观调控,更有力地控制房地产金融风险.央行应深入企业进行调查和分析,建立风险预警系统,提高判断的准确性.实行信息披露制度,及时预报,采取适当措施,对金融机构加大监管力度.正确引导企业间有序竞争,保证市场经济的健康、稳定发展.
参考文献：
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[2]刘洋.房地产金融的风险与防范[J].东方企业文化,2012（03）.
[3]曲世军.中国房地产金融风险判断及防范体系架构研究[D].东北师范大学,2008.
[4]金明.房地产金融风险防范研究――以中国建设银行为例[D].山东大学,2008.
（作者单位：长江大学经济学院）
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