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中国的房地产到底有没有泡沫
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中国房地产存在泡沫
对于中国的房地产是否有泡沫,很多人还有着不同的看法.我想引用几个数据来说明问题.
租售比 租售比是衡量楼市投资收益的指标.北京目前平均租售比达1：546,最高达到1：700,上海租售比达１：500,深圳租售比高达1：480.全国主要省会城市平均租售比超过l：300.而欧美国家平均租售比是1：50～1：80.1：500的租售比意味着假若依靠出租赚钱,平均需要45年才有望收回购房资金(损失利息还不算).
投资或投机比例 全国主要城市的购房人群中,以投资或投机为目的者,比例达到46％,为全球最高.北京、上海、深圳等城市中,投资比例远超50％.中国楼市投资或投机氛围非常浓厚.
如何写房地产毕业论文
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房价收入比 判断房地产市场是否健康,房价收入比是一个重要的指标.该数据是假设夫妻双方皆能赚取平均工资且希望购买100平方米的平均价格住宅,北京房价收入之比超过20,上海为18,深圳为16.这个数字正常水平应为6～8,美国房价收入比平均为4～6.世界各国房价收入比是有规律性的,从这个角度看,中国房价确实已经偏离了正常的轨道.
房价涨幅与GDP涨幅之比 当然更准确的指标应该是房价涨幅与人均收入涨幅之比.该比例北京超过5倍,上海超过7倍,深圳超过6倍.
房地产企业市值与GDP之比 判断股市是否合理的一个指标是股票市值与GDP之间的比例,股市在6124点时市值与GDP二者之比为1.5倍,而2009年中国房地产企业市值与GDP之比达到了3倍.发生次贷危机前,美国房地产企业市值与GDP之比为1.7倍.
从这些指标可以看出,中国的房价水平已经严重脱离了经济发展的基本面.
3股力量决定泡沫是否持续
毫无疑问,中国的房地产存在泡沫,这个泡沫是否能持续取决于3股力量.
投资客是否能撑得住 购房人群中,投资客的比重非常高,且投资客中的90％是利用银行信贷来炒房,用租金来偿还银行的月供,他们是否撑得住是一个值得关注的因素.
开发商能否撑得住中国的房地产开发商平均负债率为78％,上市公司负债率为72％,在这么高的负债率下,开发商长期捂盘惜售,他们能撑多长时间值得怀疑.
外部资金对中国房地产市场的看法 目前有很多外部资金进入到中国的房地产市场,他们是通过什么渠道进来的,还无法得到准确的数据.如果政府的地产调控政策不变,维持l～2年,外部资金可能就会谨慎,是继续进来,还是撤资就会充满变数.
中国房地产价格是否能延续上涨,地产泡沫能否破裂,关键就在这3股力量的走向.
房地产市存在5大关系
中国的房地产市场上存在着5大关系,只有了解了这5大关系,才能深刻理解房地产市场的现状.
中央政府和地方政府 中国土地的控制权不在中央政府和省级政府手中,而是在县级、区级政府手中,这是一种奇怪的土地制度.只有了解了这种土地制度,才能理解在中国为什么会出现如此高的土地价格和房价.地产调控中,中央政府并没有手段来实施,真正的实施方是地方政府,但地方政府有强烈的动机把地价推高来获得收入,从这个角度看,调控政策反弹的可能性比较大.
政府与开发商 由于土地的控制权在地方政府手中,土地价格越高,地方政府的收入就越多,地方政府与开发商的利益是完全一致的.在对闲置土地的调查中发现,一些地方政府对闲置土地的情况并非一无所知,而是睁一只眼闭一只眼.很多情况下,他们和开发商联合起来囤积居奇,推高地价和房价,形成一个利益共同体.
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开发商和银行 中国房地产贷款,尤其是按揭贷款的不良率是最低的,银行有强烈的动机发放房地产的相关贷款.可以说,银行和开发商的利益也是一致的.
炒房客和银行 据说调控政策出台前几天,北京有一个炒房客一天卖掉58套房,这其中大部分是通过银行信贷购买的.银行承担了炒房客最有力的助手,房价岂有不涨之理
购房人与前四者在房地产的产业链上,真正的购房人处在最低端和最弱势的地位.
理顺市场看4方向
这几个关系是判断中国房地产未来改革的方向,未来房地产市场怎么走主要看以下4个问题的解决.
土地产权和房屋产权目前中国的房屋是70年产权,确切地说,应该是70年的居住权.对于个人是否应该拥有土地的产权,中央还没有明确的政策,但这个麻烦是无法回避的.
中央和地方财政税收制度的改革 现在地方政府为什么需要钱,因为财政负担比较重,但财政收入的75％都要被中央政府拿走,地方政府只能靠卖地获取收入.
政府与开发商之间 中国有可能借鉴新加坡和德国的模式,方式是修一个“长城”隔断两个核心市场：一个是解决低收入者的市场,称为廉价房或保障房.谁能进入这个市场政府有严格的规定,如必须是当地居民或纳税人、收入必须低于某个水平等,当收入超过这个基准线后就必须退出这个市场.另外一个市场是完全商业市场,土地采取竞拍的方式,房价完全由市场来定.
开发商与银行、投资客与银行之间 银行中房地产相关贷款占多大比例,投资客在银行能贷到多少钱,这都必须要有法律的规定,不能由银行没有任何限度地放贷给开放商和投资客.纠正两个错误观念
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关于房地产有两个说法是极端错误的,会造成很大的危害.
只要市场化就会万事大吉 一些学者谈到汇率、房市就认为必须市场化,其实没有深入研究,是一种教条主义.全世界最鼓励市场经济的美国,房地产市场也不是完全市场化的.中国从20世纪90年代开始,房地产开始走市场化道路,现在走不下去了,看来是有很大的问题.与新加坡比起来,中国香港的房地产市场是失败的,政府是土地唯一的控制者和买家,1997年回归之前,土地属于英国女王,回归后属于特区政府,老百姓没有土地.
房地产业定义为经济支柱产业 最近全国工商联房地产行业分会、中国房地产行业协会认为,要保护国家经济就必须发展房地产业,地产调控政策打击了中国的支柱产业.其实带动钢材、水泥、家具、家电等行业的不是房地产业,而是建筑业.房价从50万元上涨到500万元,所需要的家具家电并没有增加.这种最错误的理论就是简单地把房价持续上涨定义为房地产,定义为国民经济的支柱行业.
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