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房地产行业是我国的支柱性行业,体现了我国经济的发展水平.伴随着房地产的快速发展,涉及房地产的相关税收政策也在不断变化,税在房地产开发公司的成本中所占的比例相当大,合理、有效地控制企业的税收成本,能有效地降低税收风险,有利于企业的可持续发展.因此做好税收筹划工作,通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化,从而减轻资金压力,合理合法地降低企业税收成本,增加经济效益对降低房地产开发公司的税收成本,提高企业的经济效益具有重大的意义.
一、房地产企业的经营特点及税负情况
(一)经营特点
对房地产公司来说,开发的房地产是他们经营的商品,在属性上与其他商品明显不同,它有自己独特的经营特点：
1.开发经营具有计划性及复杂性.企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程.且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内.
2.开发建设周期长,投资数额大.开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成.
3.经营风险大.开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境.
(二)税负情况
目前,我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的7%交纳城建税,按营业税的0.3%交纳教育费附加,按利润总额的25%交纳企业所得税（企业所得税税率2008年之前执行33%的税率,2008年之后开始执行25%的税率）,按1.5—30元/平方米的标准交纳城镇土地使用税,按房产余值的1.2%交纳房产税,按增值额30%一60%交纳土地增值税,按交易额的3%一5%交纳契税,还有诸如耕地占用税、车船使用税、个人所得税等,如果将这些税种综合计算,房地产开发企业税收负达到毛利的48%左右.
怎样撰写土地增值税本科论文
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二、房地产公司涉及的税种
(一)前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少,主要是耕地占用税和契税.在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税.购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税.
(二)房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时,对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税.
(三)房地产销售阶段涉及的税种
1.营业税.对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率.
2.土地增值税.土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%.
3.印花税.房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收.
4.企业所得税.对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税.企业所得税采用25%的比例税率.
5.房产税.房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税.房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为1.2%；依据房产租金收入计征的,税率为12%.
三、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划
现行税收法律法规,不动产销售收入的税费总额达到了收入总额的10.45% -11.45%,而且在取得时就必须缴纳.所以通过合理的纳税筹划,尽量节约税费支出,不仅直接影响项目的投资收益,而且对于维护项目开发资金链条的完整也具有重要的意义.下面是房地产开发公司在开发房地产项目过程中会涉及的几个主要税种税收筹划.
(一)土增税的税收筹划
降低增值率的税收筹划,计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小,按相适用的税率累进计算征收的.增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款越多.所以降低增值率是少纳税的关键,而减少增值额或增加扣除项目金额以降低增值率.
1.减少增值额,增加扣除项目金额
1）降低房屋的销售价格
房屋销售价格的降低会使销售收入减少,从而会使增值额减少,也会使地增值税减少.但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时,必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小,从而决定是进行税收筹划.
2）与客户签订销售与装修两份合同
随着装修费在房款中所占比重逐年递增,其对土地增值税的影响己不能视若,房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的果.房地产开发企业可先设立一家装修公司,同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同,一份房屋装修合同,则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税,第二份合
同不用缴纳土地增值税.
3）选择适当的利息扣除标准《土地增值税暂行条例实施细则》规定,利息支出凡能够按转让房地产目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按取得土地使用权支付的金颟和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除. 2、慎重确定房屋销售时间
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按税法规定,房地产开发完工前的借款
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3.利用税收优惠政策的税收筹划.
根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.如果增值额超过扣除目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税.同时税法还规定对于纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核
算增值额的,其建造的普通标准住宅不能享受这一免税政策房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的话,分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇.具体实现方法参见上面降低增值率的税收筹划.
4.利用销售比例的税收筹划
2007年的1月17日,国家税务总局发布《国家税务总局关于房地产开企业地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）,扩了对于开发商征收土地增值税的清算条件,清算条件规定：“已竣工验收的地产开发项目”,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的,或该比例
虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售（预售）,许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件.因此,可以利用85%这一临界点进行筹划.当开发项目不能全销售时,视情况将其销售比例控制在85%以内,将纳税时间向后拖延.这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法.
(二)企业所得税的税收筹划
1）合理延迟产权转移时间
税法规定,只有当房地产的权属发生变更时,才能确认销售收入的实现.房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间,推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间,以缓缴企业所得税,达到缓解企业资金紧张状况的目的.
2）合理推迟成本最终确认时间,房地产开发企业在经营过程中,往往会出现产权转移已办理,销售收入已实现,但却有些配套工程尚未完全竣工的情况,因此无法准确地进行开发项目的成本、费用或损失的税务核算.房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间,以缓缴企业所得税,实现企业利益最大化.
(三)营业税的税收筹划
1）减少营业税应税项目的流转（转让）次数我国税法规定,房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴而营业税是按次重复征收的.
2）选择合作建房方式
合作建房是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作,建造房屋.根据营业税法的规定,两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：
（1）“以交换的"方式.企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权,从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务.
（2）“以合作”方式.甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金成立合营企业,合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式.由于甲企业投入的土地使用权是无形资产,无须缴纳营业税.
四、科学选择纳税筹划方法的实务应用
目前,无论企业所得税还是土地增值税,税务政策均向逐步趋紧方向发展,企业如何在不同处理方式下,合理地争取最大利益,下面分举三种情形,以说明合理纳税筹划的作用.
1.合理选择土地成本分摊方法
根据国税发[2009]31号关于土地成本分配规定,“一般按占地面积法进行分配.如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意.”我们应结合企业项目实际情况,加强与税务机关沟通,争取在销售低容积率产品时,在会计及所得税上可采用占用面积法分摊土地成本,反之采用建筑面积法.
对城市综合体项目销售及持有物业的不同情况应区别对待,我们可以在根据确定的项目开发计划选择最为有利的核算方法,使销售物业分摊的成本尽量多,持有的物业尽量少,甚至在签订土地出让合同时,做好有利于成本分摊的价格约定.
2.正负增值组合项目争取土地增值税不分期清算
如何才能不分期清算,能够找到的政策依据为《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定,即“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定.”
如北京地税（京地税地[2008]92号）规定“土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定.
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3.售价较低的物业,可通过销售实现成本抵扣节税
会计处理时,我们已将会所等公配成本分摊,但各地管理不一,有的地区可以,有的地区很严,如北京地下车库、会所销售不好,且价格较低,但目前土地增值税执行较严,此时宜采取适当低价的销售策略,通过实现销售来扣除成本.
虽然无法保证每一项筹划下的核算安排都能实现节税的目的,但不筹划一定不会节税,我们应结合 “六统一”“五集中”要求,建立一个适合开发企业的成本核算管理体系,加强财务核算和纳税筹划管理,更好地提高企业盈利水平.
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