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前不久,我曾写过《房价下跌不会超过一年》一文.在文章中,我指出,即便是放开手脚救楼市,我也不知道房地产市场会低迷到何时,但我相信不管ZF救不救楼市,以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年.这文章发表后,引来了一些朋友的疑问,房价下跌为什么不会超过一年

房价下跌为什么不会超过一年?参考属性评定

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确实,不论1926年美国佛罗里达房地产泡沫,还是1991年日本房地产泡沫,抑或是上个世纪九十年代我国香港房地产泡沫,房地产泡沫破灭后,房价下跌时间都远远超过了一年,为什么我们就不会超过一年要想回答清楚这个问题,还得回顾一下历史,并

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1997年7月亚洲金融风暴,波及之广、影响之深,是非常罕见的.东南亚国家的GDP增长从1997年的平均4％降至1998年的－6.9％；四小龙的GDP增长也从1997年的平均6％下降为1998年的平均－1.4％.

为应对当时经济气候偏冷的压力,我国那时决定了扩大内需的战略性经济决策.现在,许多人将“教育、医疗、住房”称之为压在老百姓头上的“新三座大山”.“教育、医疗、住房”产业化改革,其实就是从那时开始的.

“教育、医疗、住房”产业化的目的,就是想迫使老百姓消费.但实践证明,效果并不理想.老百姓虽然在这三方面不得不“消费”了,但在其他方面是更加不敢消费.而且,由于穷富差距的拉大,一方面,大量货币财富积累在少数人手中,大部分居民可支配收入水平较低,限制了消费,另一方面,又因为高收入群体边际消费倾向较低,从而导致我国整体消费率偏低.

在这种情况下,扩大内需只能是投资.据有关专家测算,从增长速度来看,2001至2004年,投资平均增长21％,比消费(社会消费品零售总额)增长速度高11个百分点；从三大需求对经济增长的拉动作用来看,2001至2004年,投资对经济增长的平均贡献率为57％,比消费高16个百分点,投资是经济增长的第一推动力.

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而不论是从投资的拉动性,还是从投资的规模上来看,在本轮经济扩张的整个投资中,房地产投资占居最核心的地位.据有关部门测算,房地产投资拉动着50多个产业的发展,拉动率为1：2.86,对国民经济的影响力达到30％.

与此同时,地方ZF财政靠的也是房地产.这些年来,地方ZF财政预算内主要靠城市扩张带来的房地产业和建筑业税收,预算外主要靠土地出让收入,成为名副其实的“土地财政”.国务院发展研究中心一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％,而土地出让金净收入占ZF预算外收入的60％以上.

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房地产既是拉动地方GDP增长的主要力量,又是地方财政的重要支撑.当房地产企业日子不好过时,地方ZF日子自然也不好过.房地产销售收入是房地产企业最主要的收入来源,当房地产成交面积和成交金额的持续大幅下滑时,必然导致房地产企业资金链的崩断.房地产企业资金链崩断后,一是会给银行带去信贷资金损失的风险,二是将带来烂尾楼等大量社会问题,三是会带来群体性事件的社会风险,如湖南吉首、浙江丽水等地已出现这种案例.相应地,房地产市场陷入低迷后,土地频频流拍,地方财政资金链也开始崩紧了.

更加不巧的,美国次贷危机越演越烈,危害远远超过当年东南亚金融风暴,进入2008年尤其是下半年来,全球资本市场动荡加剧,实体经济受到明显冲击,给各国ZF带去了巨大的压力.由于我国外贸依存度过高,当前世界经济明显放缓,不可避免地影响到我国经济的稳健运行,同时也影响到我国财政收入.

虽然我国地方ZF肯定不会如美国杰佛逊县ZF那样宣布破产,也不会如冰岛、立陶宛等波罗的海三国那样面临破产威胁,但由于我国“土地财政”盛行的地方往往存在着财政风险金融化、金融风险财政化现象,最终,所有的金融风险、社会风险、财政风险,埋单的只能是纳税人.

房地产项目开发周期一般在二年左右,销售停滞后开发商资金链肯定挺不过半个周期,相应地,地方财政能挺住的时间也不会有多大差异.地方ZF救房地产市场是必然的.如果救起了,房价自然也就上升了.如果救不起,大家将不得不为此埋单.那么,如何埋单呢发达国家可通过国际结算货币的强势地位,征收“国际铸币税”,我们不能,我们只能自己承担.

因此,不管ZF救不救楼市,不管楼市救不救得起,以人民币计价的房地产价格下跌将不会超过一年.

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