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［摘 要 ］随着我国房地产市场的快速发展,房地产企业间的竞争也愈加激烈,加之近来我国一些限购政策、保障房政策、“新国五条”等一系列政策措施的出台,房地产企业营销策略的创新显得尤为重要,这对于各家房地产商都是一项至关重要的挑战.立足于我国房地产调控的特殊背景,对房地产营销策略的营销模式进行新的探索,找寻多种营销方式,是促进我国房地产企业又好又快发展的必然选择.本文就目前我国房地产营销过程中出现的一些问题进行探讨,并提出一些适用的房地产营销策略,以期待我国房地产市场又好又快的发展.
［关 键 词 ］房地产；营销；创新
［中图分类号］F712［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）21-0086-02
1前言
营销,对我们来说是一个不陌生的词汇,可以说我们的生活与之密切相关.在我们进行消费选择时,它是一项影响我们决策的重要因素.倘若我们被某种营销理念深度影响,则在做决策时可能往往会偏向这方面.对于企业而言,营销是其创造产品,获取交换价值,满足消费者欲望和需要,同时自身获得利润的过程.而房地产营销是以房地产开发企业经营方针、目标为指导,通过企业内外部经营环境、资源的分析,找到结合点,选择营销渠道和促销手段,经过创意将物业与服务推向目标市场,以达到占有市场、促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为.
2我国房地产市场营销的现状及特点
改革开放三十多年来,我国房地产产业随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来,成为国民经济的支柱产业和先导产业.
但在现代化的市场经济条件下,房地产企业也面临着诸多竞争,之所以能够在竞争中取胜,是因为该市场为顾客提供了所需要的产品,也就是说,开发商必须在了解市场需求的情形下开发建设住宅产品,以此进行交换获取利润,这样才能最终占领市场,促进企业的不断发展.但仅就目前而言许多开发商还缺乏以顾客为导向、以交换为中心的理念,许多推向市场的住宅产品还没有到达消费者手中,或者说还没有转化为真正意义上的产品和商品.因此,做好市场营销这个环节,连接好市场需要和住宅产品开发建设的中间环节,是对开发商具有挑战的一环,是是否能将潜在市场机会转化为市场机会,是能否经营成功的关键.
每个行业都有其自身的特点,每个行业所面对的市场都有其特有的运作规律和内在逻辑,房地产也不例外.它是集实物、权益、区位于一体的结合.与一般的经济产品相比有着独有的特性.
21固定性
所谓固定性也称作不可移动性,因为房地产产品从生产、使用直至寿命终结都与土地紧紧相连.由于不可移动,每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等,均有一定状态,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置与社会经济位置,使得房地产有区位优劣之分.
22单件性
单件性也称多样性,它是由固定性派生出来的.可以说没有两宗房地产是完全相同的,即使所有其他情况一样,也会有坐落位置上的差异、周边环境的不同,这一特性决定了房地产之间不能有完全替代,也不能实现完全竞争的状态,所以,针对不同的消费群体和项目特点,房地产营销策略必须要有所差别.
23价值量大、单价高
房地产产品价值量大、单价高是其他一般商品所不具有的特征之一.以住宅为例,普通老百姓购买一套住房差不多要倾其所有,所以在选择时总是慎之又慎,因而,在向客户推销时,一旦做法失真,极易让购房者对开发商失去信任,失去口碑.
24保值增值
由于土地的稀缺性,使得房地产具有保值增值的特性.但就房地产的总体价格变化趋势而言,是上升的,或者说是螺旋式上升的.房地产周边环境的改善、设施的完备、便民场所的建立都会无形之中增加房产价值.因此在选择时,未来情形下的保值增值性是必然要考虑的.
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在刚刚过去的2013年,我国政府在中央经济工作会议中强调,“坚持房地产市场调控政策不动摇.”尤其是“新国五条”房地产调控政策颁布后,为我国房地产调控再次加码.近日召开的两会,不知又会在这方面有什么新的动作.但毋庸置疑的是,我国房地产业已进入一个崭新的发展阶段,人们的消费理念也逐步向优质服务靠近,因此,抓住市场机遇,发现问题,树立现代化营销理念,深入而及时地把握消费者需求,创新营销策略,是适应市场激烈竞争的唯一出路.
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3目前房地产营销存在的弊端
传统营销方式在现实生活中还是颇为许多企业所采用的,但是2014年来看,还是出现了一些缺陷.
31单纯以产品为中心
传统的营销策略向来着眼于制定产品策略,注重卖方需要,考虑的更多的是如何把产品变成现金.而事实上,现在的房地产市场已经充分细化,消费者的需求已出现高度多样化的趋势,真正意义上的营销应当转变营销理念,以顾客为中心,注重顾客欲望与需求.制作出满足客户需求的产品.要懂得去开发能出售的房地产项目,而不是出售你喜欢开发的项目.
32营销广告缺乏诚信
广告随处可见,确实起到了宣传推广的作用,也给广大消费者提供了方便,但当发现实际住房与广告宣传内容差距甚大时,没有人能站出来为此事担责埋单,例如,广告中宣传的教育、文化、商业等设施配套和绿化面积等夸大其词的说法,远远与实际脱节.更甚者在于交房日期已到,产权证一拖再拖,炫丽的广告代言下面是虚假信息的欺诈行为的隐藏.这样会引致许多法律纠纷问题,会极大地降低企业的诚信度,严重损害企业形象.
33营销观念落伍,品牌意识不够
人们对住房的需要已不再局限于能遮风挡雨的“钢筋水泥丛林”,对住房的选择从很大程度上体现了消费者的生活品位和生活态度.除去住房的质量、造型、配套设施等有形产品,小区的文化设施亦凸显了它的重要性,而此时人们往往会做出品牌选择.因为品牌能够给人以独特的形象,是能带给人丰富而美好联想、带有特定利益保障、亲切而有人性的.倘使用“产品”,就只能用通俗的物理语言来描述,显得冰冷而不带人情味.所以,感
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房地产营销问题依然很多,针对以上提出的几点,下文提出一些相应的解决措施.
4房地产营销策略调整
房地产企业市场竞争激烈,因此转变观念,深入了解问题所在,找寻解决方法,才能使自己的产品在新形势下适销对路.
41深入市场调研,了解顾客需求
竞争激烈,市场调研的前期工作也就显得尤为重要.了解消费者需要什么,才能打造更合适的产品.建议从这几个方面进行：了解国内外宏观经济政策变动情况,充分研究房地产法法规及国家金融环境,对国家住房制度的改革动向作深入调查；根据房地产商品的特殊性,在房产项目的设计上要适应市场和消费者需要,包括物料的选用、内部构建设计,同时打造高信誉的物业管理；突出产品优势,制造品牌效应.在保证开发优质产品的基础上,用品牌效应来拉高产品的价值,彻底做到在房地产营销策略上的取胜.
42创新营销理念,打造文化营销、绿色营销
在营销方式上应打破传统的广告宣传,广而告之的方式.可以充分利用现代科技,在网络上做一份商品宣传方案,包括对住房的详细介绍、周边设施的描述,同时还可以设置用户体验区,仿真模拟室内感觉.开发商还要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵,还要设计富有特色的创意,提升小区的文化价值,展现给人高品位的美好生活蓝图.同时考虑到如今邻里关系的淡薄,还要建造读书会所,藏书图书馆以及邻里中心、幼儿园等加强人际联系的场所.
43树立品牌营销观念
品牌是企业和它产品的标识,更是企业宝贵的财富,它不仅能强化企业在市场和行业中的地位,还能在消费者心目中树立良好的印象.提升产品档次、提供优质服务是必要条件,离成功营销还需要做的是提高品牌的知名度,在消费者心中增强忠诚度.这样一来,随着大众意识的增强,渐渐在消费者当中形成一种口碑相传的作用,这无疑是最廉价又有效的营销方式.
面对激烈的房地产竞争市场,许多厂商不愿进行较长时间的品牌营销,尤其是充分的营销方式,他们更多采用的是新闻炒作和广告轰炸方式,希望通过短时间的宣传造势来快速树立公司品牌,从而自然忽视对房地产这一复杂营销商品在质量、服务、功能上全方位的品质提升.若是开发商能静下心来,脚踏实地地做好规划设计,提供一流的配套服务和物业管理,笔者认为,对于构建良好品牌形象,退出优质的营销产品,进而赢得顾客青睐将不是问题.
参考文献：
为什么要写房地产毕业论文
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［2］王学娟,王海燕基于消费心理的吉林省房地产营销策略研究［J］企业技术开发,2013(10).
［3］赵剑英房地产营销理念研究［J］内蒙古财经学院学报,2010(8).
［4］赵立辉房地产营销策划存在问题与对策实施方案［J］科技信息,2013(5).
［5］景刚,马满秋绿色营销在房地产中的应用研究［J］经济研究导刊,2013(12).
［6］王成新房地产企业的市场营销战略研究［J］企业战略,2013(8).
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