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自2010年4月以来,政府执行以限购限贷为基础的房地产调控政策,已有三年半时间.在这三年多时间内,2011年市场出现了一定的深度调整,2012年出现复苏迹象,2013年明显复苏.总体来看,全国房价上涨速度控制在一定幅度,去投机化效果也较为显著,部分刚性需求得到较大程度满足,特别是2013年改善型需求也得到了较大程度的释放.

市场即将进入2014年,我们认为,2014年是中国房地产业发展的关键一年.一方面从行业外部因素来看,中国房地产业面临国内外多重复杂因素的影响,主要发达经济体经济复苏强度相对有限,欧洲复苏基础仍不牢固,美国势必退出QE,新兴经济体景气回升态势逊于发达经济体的格局还将持续；国内经济增长的动力将会更多关注市场配置资源改革释放的要素有效性的提升、新一轮对内对外开放释放的新的生产力、以农民收入增长为重点的土地制度改革对新型城镇化转变增长方式带来的影响,会更关注平衡发展、改革促发展的新的发展硬道理产生的持续发展活力.另一方面,从行业内部因素来看,全国市场发展不均衡态势将进一步加剧,部分城市尤其是一线城市由于供需矛盾,房价存在进一步上涨动力；部分三四线城市前期库存量较大,市场下行的风险仍然较大.

在这样复杂的环境下,房地产业的下一步健康发展相当重要.未来市场发展趋势如何?未来的政策调控方向应该如何操作?房地产业的发展定位是什么?这些问题都是需要我们深入思考的.中国房地产数据研究院作为中国房地产市场独立的研究机构,期望从对2013年房地产市场的客观分析中,发掘出市场发展的基本脉络,为消费者购房提供参考、为地产从业者理清思路、为决策者提供政策依据.

一、2013年市场概况

1.2013年全国市场探底回升明显,开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现回暖迹象.

2013年1-11月份,全国房地产开发投资77412亿元,同比名义增长19.5%,全年房地产开发投资增速保持在20%左右,与去年全年16.2%的投资增速相比,开发投资已触底回升,但与2011年全年27.9%增速相比,仍有不少差距.

2013年1-11月,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%,这是继2010年以来的最高销售增速,市场回暖迹象十分明显.但从各月销售情况来看,年初高位增长,而全年呈现前高后低走势,销售市场渐趋理性.

2013年1-11月,房屋新开工面积181055万平方米,同比增长11.5%.2013年前11月,房屋新开工面积的持续正增长显示出开发商对房地产短期信心回升,由于今年楼市复苏明显,预计后期房屋新开工面积增速仍会保持相对正增长局面.

2.全国市场库存面积小幅回升

截止2013年11月末,商品房待售面积达到46806万平方米.从全年来看,商品房待售面积从2012年年末的36460万平方米增加到2月末的41904万平方米,增速较高；但从3月份开始,待售面积的增速相对稳定.

3.房价上涨、信贷收缩致刚需热度下降,改善类产品渐成市场上行主要推动力

去年重点城市房价持续上涨,并且2013年下半年以来银行贷款层面收紧,从而导致今年刚需群体入市门槛逐渐提升,小户型刚需类产品销售热度小幅下降,而改善型项目热度较去年有明显提升.

4.土地市场量价齐涨,一线城市土地出让金收入增长显著,地王频出

2013年1-11月,全国300个城市共推出各类用地15.0亿平方米,同比增长6.3%,增幅较2012年全年扩大13个百分点；并且各类土地总推出量均好于去年,住宅、商办用地增长均超过15%.2013年1-11月,全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米,同比增长13.1%,增速明显高于推出量,其中住宅用地增速高达34.2%,为2010年以来成交增速首次超过商办用地.今年一线城市成交溢价率最高为27%,同比增加10个百分点；下半年一二线城市高总价地块频出,总价地王纪录不断被刷新.

如何写房地产一篇论文
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5.一线及热点二线城市库存量下滑明显,部分三四线城市库存压力较大

今年以来一线城市市场持续回暖、成交量继续走高,而相对应的新增供应却依然不足,从而导致其去化周期基本维持在15个月以下.以北京为例,前11月商品住宅供应面积仅700万平方米,而市场成交面积却高达1104万平方米.二线城市中,南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线,而合肥甚至不足5个月.另外,鄂尔多斯、营口、铜陵、连云港等城市由于前期土地供应量较大,市场的供大于求现象较为严重.

6.开发企业出现恒者恒强态势,千亿俱乐部扩容,并且拿地回归一二线

虽然2013年经历了几次政策波动,但在今年楼市持续回暖情况下,房企还是迎来了一个丰收年,年内销售突破千亿元房企将从去年的3家增加至7家.2013年房企销售TOP10金额占比从12.76%上升至13.27%,增加了0.51个百分点,同时TOP20及TOP50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点.继2011年万科跨入千亿后,2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营,2013年万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入.

在各大龙头房企的城市布局方面,大多数房企将一二线城市作为布局的重点,少量布局三四线城市.近年来,由于三四线城市各种风险叠加,众多开发商逐步重回一二线城市.虽然一二线城市土地价格较高,但其强大的市场需求以及可观的利润空间仍吸引各大龙头房企的进入.

2014年房地产基本面展望

1.1 总体展望：销售量价继续增长但增速趋缓,投资开工平稳增长

在宏观经济合理增长,货币政策保持稳健,房地产调控政策日趋分化的背景下,根据“中国房地产长期发展动态模型”,预计2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢,投资新开工增长平稳”的特点.预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米,同比增长5.5%-7.8%；商品房销售均价为6705-6746元/平方米,同比上涨7.0%-7.6%,销售面积和均价同比增速均较2013年放缓；房地产开发投资额为9.8-10.0 万亿元,同比增长15.0%-17.5%；房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米,同比增长6.0%-8.0%,低于2013年全年. 1.2 需求展望：销售面积继续增长但增速放慢,上半年增速较高下半年渐趋平缓

2014年货币政策将保持稳健,尽管新增贷款和社会融资额仍将增长,但总体增速趋缓,推动商品房销售增长的动力有所减弱.预计2013年全年全国商品房销售面积将接近13亿平米,规模再创历史新高,增速也处于2010年来的高点,在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件.预计2014年上半年各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期,上半年商品房销售面积占全年比重约40%.全年商品房销售面积增速将前高后低,下半年季节性规律推动成交量环比增长,但同比增速将趋缓,由于2013年基数较高,2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况.

1.3 供应展望：土地成交推动新开工量继续增长,但多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健背景下,全国新开工和投资增速放缓

2012年四季度以来土地市场成交回暖,2013年前三个季度土地成交面积同比增速均