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房地产项目是集合多种行业为一体的综合性建设项目,其中包括建设材料、土地资源、技术人员、建筑设计、安全监测、环境标准等相关因素.我国房地产项目的建设在财务管理上因为无法实时监控风险与成本的变动,而导致投资成本过大的问题频频发生.在房地产项目中信息不对称也成了一种普遍现象,动态财务管理的应用可以实时监控与管理项目前期、中期、后期涉及的风险因素,避免房地产项目的额外开支与成本过高问题.
一、房地产项目动态财务管理概述
动态财务管理是财务管理的一种,是资金控制的一种科学方式.动态财务管理通过对未来发展的预期分析,通过模拟总结出未来财务经营与完成目标之间的差距,从而进一步运用财务管理方式规避风险,实现财务指标稳定发展的分析方法.运用动态财务管理方法可以让企业财务信息受到实时监控.将动态财务管理引入房地产项目的开发与建设管理中,可以提高房地产项目的财务风险可控能力,在全面预算、税务管理、资本应用管理、制度、流程、团队管理中趋势线动态监控.发现问题的前提下,不断创新管理方法与机制,加强房地产项目的整体财务运作能力,在建设前期确立好建设成本预算、在建设中期通过信息化数据备案与计算能力,提出动态分析方法,帮助房地产项目在建设中期节省额外开支,降低不确定性风险发生的概率,降低建筑成本.在将动态财务管理引入到房地产项目后,实时动态的财务目标与预期目标之间的差距不断变动,通过管理机制的不断调整,修正误差,降低风险,实现企业的财务动态管理目标,创造更大的盈利空间.
动态财务管理：动态成本等于意外风险损失+额外支付
动态财务管理的成本投入：总成本-动态成本-预期成本等于最低承担成本
动态财务的经济收益：经济收益等于建设总款-最低承担成本
动态财务管理模式的主要在于科学控制房地产项目的各项工程建设用款,从不同角度与方向加强项目建设合理性,利用动态成本监督的方法控制房地产项目的经济预算与成本投入,选择一系列的动态财务指标改善项目投资与建设有效性.利用动态化的调整机制与财务管理模式,提高房地产项目的目标跟进效率,修正预期错误,控制可变风险,以此来实现房地产项目的动态化财务管理,实现经济收益.
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二、房地产项目动态财务管理可行性分析
（一）降低房地产项目可变成本带来可观价值 房地产项目的开发需要投入相应的建设成本,房地产公司不仅需要投入一定的技术能力,还需要提供创新思维建设创新性的房地产项目.但是这种创新需要更多的成本投入,面对新技术引进与策划手段的创新,房地产项目可变成本越来越多.利用动态财务管理方法可以实时监控财务数据与成本投入情况,对可控的财务投入成本进行管理,降低了房地产的成本投入.因此,为了节省资本,长期可持续发展,建立长远的战略发展计划,必须从财务战略的角度寻求真正的发展空间.房地产项目应用动态财务管理已经是时展的特征,也是房地产开发企业适应当前开发项目运作的一种标志.
（二）信息化技术应用解决了静态财务管理难题 随着信息化技术的广泛应用,财务管理也逐步加入了信息化技术,以信息化技术作为基础支撑,实现对公司内部财务数据的分析与管理,对资本进行控制,实现资本投入的最大价值.在全球经济发展一体化的背景下,财务管理的信息化发展利用信息平台或云计算服务能力,就是动态财务管理的体现,为了能够处理大量的财务数据与预期的运算分析,需要一种强大功能为一体的软件作为依赖.这种软件系统根据不同公司的具体情况与操作环境,确立不同的动态管理分析数据与发展路线.利用现代化的设备与信息网络程序进行房地产项目的操作,保障房地产项目的有效运行与安全维护,实现房地产项目建设的经济效益最大化.动态财务管理还节省了房地产项目开发与建设的大量时间成本,降低了建筑材料与建设人员投入的大量额外成本与额外花销.
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（三）动态财务实时评价指标对房地产项目成本优化作用 实施动态财务评价指标,可以有效的优化项目成本,降低投资风险,主要表现在：第一,动态财务评价指标能够对项目实施过程中个阶段的财务状况进行纵向比较,这与传统静态财务评价指标要求两阶段的财务指标必须一致的横向比较不同,变得更加灵活.运用定量处理的评价方式,不同阶段的财务指标,所采取的样本数据一定会有所不同,所以不同阶段就会出现不同的采取结果.这样就会初夏一下两种状况；如果每一阶段都运动不一样的财务评价指标,就一定会给动态财务评价体系带来一定的影响；如果固定的运用某一阶段的财务指标,就会存在一定的片面性,午饭全面的反映出其他阶段的财务指标,这也是定量选取法无法应用于动态研究的问题所在.第二,经过长期的研究表明,动态财务评价指标主要还是应该采用定性指标的选取方法.虽然定性指标的选取方法具有一定的主观性,可能会受到研究人员自身主观认识的影响,但是与定量指标选取方法相比,还是具有一定的优势,尤其是在财务指标评价体系构建方面的运用一般都是以定性指标选取法为主,具有深入的研究经验,并且已经建立了较为完善的评价指标体系,是进行动态财务评价体系指标选取的最佳方法.
三、房地产项目动态财务管理模式构建
（一）基础信息管理模块 动态财务基础信息管理的思路是在房地产项目中,搭建动态信息公布与维护平台,从信息对称角度下手解决存在的额外资本投入问题,利用信息平台降低未知风险发生的概率.开展动态财务管理需要掌握房地产项目具体的详细内容,如开发投入成本、采购资金明细、建设用地规格、人员配置与单位价格、市场价格变动、风险系数等情况.在相关信息的了解与资料的分类过程中,动态财务管理需要对目标进行明确的规划与存储.这样才能在建设中期与建设后期进行对比,对房地产项目的具体发展制定明确的方案,根据实时管理的需要制定动态信息发展方案,及时调整方案可行性,拓展工程发展进度,实现对资本投入的跟踪调查.
（二）房地产资金、税务管理模块 房地产项目中资金管理与税务管理占到了非常重要的地位,对房地产项目的建设具有很强的影响力.动态财务管理的开展过程中,主要针对房地产资金、税务内容进行监控与调整,实时汇总信息,分析信息,总结应对方案. 资金管理的主要内容是筹融资管理、资金计划制订、资金计划执行、日常管理.资金管理是以财务信息结合房地产项目开发的不同阶段开展工作,在项目初期主要根据项目的前期投资,开发计划、资金初始方案做出分析.在动态财务管理活动中及时向股东反馈最新的房地产项目发展详情,推进房地产项目的发展动力,做好项目融资的各项前期准备工作,并采取一系列措施尽可能的开辟新的融资渠道,建设风险评价机制,针对融资渠道与投资方案进行随时随地的风险评价.
在项目具备四证条件后,房地产项目一旦开工建设获得相应建筑资金后,需要做好款项应用与管理工作,处理好资金在项目建设过程中的应用方向,对项目建设中产生的额外花销与其他支出进行定位和确认,尽量避免因为人为风险导致的额外支出,安排好各项资金的支付,完善整个工作流程,确保方案的可行性.在结合公司的实际情况、项目开发的进度、资金来源等数据后,提出调整策略,相关部门要建立沟通,实现房地产项目的有序发展与建设.
税务管理的主要内容是加强税收的合理性,动态财务管理基于税收法律政策法规,开展对房地产项目的评测,按照科学的方法处理纳税申报、税收优惠、开展项目税务筹划、规避税务风险、应对税务审计、避免税务风险损失等,实现税收收益最大化目标.
（三）项目绩效与成本管理模块 房地产项目的绩效考核是评判房地产项目建设速度与建设质量的关键指标,也是评价工作人员工作能力与建设效率的影响因素.绩效评估主要的工作内容在于对项目具体的实施进行评价,从房地产项目建设的初期到完工,主要包含：一是工作内容的动态绩效考核,针对房地产建设项目的具体工作信息与建设状况进行不定期的抽查检验、查询、评估；二是项目综合性评估,通过对房地产项目建设完工后整体的状况进行评估,如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等展开评价,给出具体的绩效考核指标,量化指标评价每一个房地产项目建设细节.在成本管理中要建立动态成本调查机制,更加灵活地调查研究每一个房地产建设项目中的成本投入状况,核实具体的成本使用状况,掌握房地产项目实施中的具体操作流程与信息,动态跟踪房地产建设人员、物料的成本实际花销情况,有利于房地产项目建设的稳定发展,及时发现并解决问题,避免风险加剧与额外成本的支付.
四、房地产项目动态财务管理模式运行思路
（一）项目前期准备工作 房地产项目动态财务管理在前期做好充分的准备工作,对房地产项目的整体信息与建设要求、标准拥有全新的了解,掌握房地产项目的发展具体信息,保证系统的有效运行.在房地产项目建设中通过动态财务管理实现资源的相互配合,提高财务管理能力,加强各方面与资源的辅助效果.房地产开发企业尽可能收集全面的财务信息并根据相关资料进行分析总结,对房地产项目建设的预期投入成本情况与实际建设方案进行总结与测评,提出存在的可知风险因素.利用动态财务管理模块,制定出详细的资金使用规划与可行性研究报告等各类项目分析资料的编制,为接下来的工作做好准备.
（二）项目成本分解与核对 在做好前期的准备工作以后,要加强对建设中每一个项目详细组成部分的成本分解,核对其价格与投入成本的实际差距,找出误差值并确立导致误差的直接影响因素.对房地产项目建设中期的项目成本投入进行分解,并且对应各个详细的采购成本环节,进行资本投入的项目核对,核对每一个项目建设环节的基本因素与成本投入内容.首先就是财务人员要对成本进行分解,根据建设项目内容,按照产品采购、成本投入、实际耗费资本三个关键因素,进行核对.在前期发展与规划中,房地产项目的成本投资需要科学、合理的规划具体的方案,将各个项目的成
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（三）项目完工情况跟踪、反馈、调整 房地产项目建设完工后,要根据房地产项目建设的实际背景、实际价值进行全程跟踪,通过建立信息核对与访问程序,财务部门要完成各项内容的统一,协调各部门,组织开展房地产项目建设的后期跟踪、反馈、调整工作.动态财务管理要求财务部门要跟踪房地产项目中子项目与字母表的执行情况,并做出工作评定,之后会根据项目的实际需要,将这一评定结果反馈给相关的项目实施部门,这样就能让有关人员及时了解到这一阶段计划目标的实施效果并做出相应调整.也可以直接向股东给出反馈,通过股东与财务部门的协商,制定新的解决方案,调整子目标、子项目的修整计划.
动态财务管理的完工项目检验,通过动态财务管理,房地产项目的工作内容更显得清晰有序,工作内容的细化、预期的分析、部门的协调、成本的实时监控、制度与管理的创新都在一定程度上改进了房地产项目传统的管理模式,让财务部门更能及时的了解到项目资金使用情况,对成本的投入了然于心,对整体的运作情况更好地配合与调整,实现最大的经济收益.
参考文献：
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（编辑 杜 昌）
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