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摘 要 目前随着我国城市汽车保有量的提高,对车位、车库的需求也越来越大.由此也引发了一些新的法律问题.诸如小区内利用架空层划定的车位的权属、开发商将这些车位卖于小区外的第三人等一些列的法律问题.本文拟从车位归属、诉讼主体资格等方面对该问题展开探讨.
关 键 词 诉讼主体资格 架空层 车位
作者简介：赵桂华,福建师范大学协和学院,讲师.
中图分类号：D920.5 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）03-060-03
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2004年,A房地产开发有限公司在某地开发建设B住宅小区,房屋、店面均陆续销售完毕,但车位、车库的销售情况却不佳,上千户的业主却只购买了区区几个.2009年6月,A房地产公司在小区内外大量张贴销售车位的通知,并于2009年1月20日与业主以外的人C达成《车位销售协议》,将B小区10幢1号停车位（属于架空层）出卖.后来,B小区业主委员会向法院提出诉讼,认为该车位是小区内的配套设施属于业主共有,A公司无权将其出售给他人,A与C签订的合同无效.而A公司则认为：首先业主委员会在该案中不具有诉讼主体资格,为不适格诉讼主体；其次,本案中的架空层停车位属于开发商所有,不属于全体业主共有；第三,A公司认为该出售行为已满足业主需要,因此A、C双方签订的合同有效.
该案的焦点问题主要集中三个方面,即业主委员会的诉讼主体资格、架空层的产权归属以及开发商将车位出售给第三人的合同效力问题.
一、业主委员会的诉讼主体资格问题
(一)业主委员会享有诉讼主体资格的法律分析
业主委员会是业主大会的事务执行机构,受业主大会的委托管理全体业主的共有部分和共同事务.也就意味着,业主委员会不能独立于业主大会而独立存在,其执行事务是基于业主大会的授权.因此,业主委会是业主大会的执行机构.那么,业委会在执行管理职务的过程中能够具备诉讼主体资格呢?
在我国《物权法》第78条和83条中都规定,如果业主委会的决定侵害了业主的合法权益,业主可以请求人民法院予以撤销；反过来,如果业主有实施一些侵害其他业主的行为,例如在小区内不服从管理任意丢弃垃圾、随意搭建等,业主委员会也可以要求其停止这些侵害行为.这就说明,我国物权法上实际上赋予了业委会的民事主体的资格.因此,我们认为业主委员会在某些诉讼活动中应当具有诉讼主体资格,否则其职责将无法实现.另外一些地方性法规也直接明确的赋予业主委员会主体资格.例如《福建省物业管理条例》第18条第5项规定就明确肯定了业主委员会诉讼主体资格,业主委员会可以“根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼”.因此,我们认为业主委员会在某些诉讼活动中应当具有诉讼主体资格,否则其职责将无法实现.
(二)业主委员会诉讼主体资格的法律限制
通过法律分析,本文认为业主委员会原则上可以作为民法上的其他组织,提起并参与诉讼.但是业主委员会的性质决定了其诉讼主体资格必须得到限制,业主委员会不是在所有的诉讼中都享有主体的身份,即不是针对所有事项都可以提起或者以被告身份参与诉讼.依据《物业管理条例》的规定,业主委员会可以召集业主大会、代表业主与物业公司签订服务合同,并且业主委员会应该在法律规定范围内履行职责,不得从事与物业无关的活动.据此,作为代表业主的业委会是业主自治的社团组织,其主要功能是代表和维护业主的合法权益.这就决定了业主委员会在涉及物业管理领域的诉讼中它是适格的主体.因此,在以下几种情况下业委会可以作为适格的诉讼主体参与诉讼：第一,物业公司违反服务合同侵害业主合法权益的；第二,就提前解除物业服务合同没有达成协议的；第三,物业服务合同终止时,物业公司拒绝将物业管理用房和相关资料资料移交给也维护的；笔者认为业主委员会在物业管理活动中针对某些管理事项可以以自己的名义提起民事诉讼,是适格的民事诉讼主体.但是,在司法实践中应特别注意目前法律对业主委员会诉讼主体资格的限制有哪些.根据现行法律,业主委员会只有在涉及物业管理纠纷中具有主体资格,并且其提起诉讼应经业主大会的授权,并且是为了全体业主的公共利益参与诉讼.
二、架空层车位的归属问题
目前我国很多省份新建小区为了空气流通和减少潮湿大多都采取底层架空的设计.这种设计改善了底层的居住环境,但是对于架空层的权利归属因为目前法律还没有非常明确的权属规定,因此在实践中关于架空层的权利归属却极容易引发纠纷.对于利用架空层建设的店面和会所,由于其组成了一定的密闭空间,对于这种架空层的归属已经有明确的规定,所以针对这部分不容易产生纠纷.但是,利用架空层划定的车位却容易产生归属纠纷.
(一)架空层车位归属的争议
当前在理论界关于利用架空层划定的车位的权利归属还没有形成统一的认识,争议相对还是比较大的.在理论界形成了一些不同的认识.鉴于篇幅的问题,我们这里只介绍几种比较有代表性的观点.一种观点认为,如果住宅小区的建造者在建造小区时,架空层并没有计入公摊.那么架空层在权属上应该属于开发商.具体在该架空层上划定的车位也应就当属于小区的建造者；另一种观点认为,如果当事人之间关于架空层没有进行约定,并且现行法律也没有规定的情况下,可以推定为共有,即由业主和开发商共有；还有的学者认为,架空层在性质上只是一定的空间,不应当作为独立产权的对象.可以把架空层看成一种依附于主建筑物的从物.那么按照主物所有权决定从物所有权的原则,架空层所在的建筑物产权归谁,架空层车位也应当归谁.但是,从司法实践来看,以上几种观点都没有能够很好的解决架空层车位的权利归属问题.
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(二)架空层车位的法律性质
在建筑物区分所有包括对专有部分的专有所有权和对共有部分的共有权.专有部分和共有部分权属大有不同.因此我们在认定架空层车位的归属时,需要明确架空层是属于专有部分还是共有部分.如果架空层属于共有部分,那么其权属不会也不应当产生争议；但是架空层如果在性质上属于专有部分,在实践中才会产生争议.那么,架空层上划定的车位从法律性质上来看是否属于专有部分呢? 对于什么是专有部分,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部门：（一）具有构造上的独立性,能够明确区分；（二）具有利用上的独立性,可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体.”因此从司法解释的规定来看,小区内的专有部分的构成要件有三,分别是：构造上的独立性、利用上的独立性、登记.
因此,可以从以上三个方面来分析架空层上划定的车位是否属于专有部分.首先,从构造上的独立性来看,按照传统的观点,构造上的独立性是指由四周墙壁、天花板、地板等组成的独立空间.那么,按照传统的观点架空层车位很难被认定为具有构造上的独立性.但是按照《解释》的规定,建筑物中的某一部分即使在物理构造上没有独立性,但是如果能够明确区分,可以独立使用,并且能够登记,仍然不妨碍其被认定为专有部分；其次,架空层车位是由地上四条线所形成的一个空间,这四条线形成一个长方形.这个长方形在使用上可以排除他人的使用；最后,对于登记要进行正确的理解.并不是只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分.因为目前我国登记制度还不是很完善,有些地方对车位进行了登记,有些地方对车位没有进行登记.所以不能仅仅通过是否有登记来看车位是不是属于专有部分.即使没有登记,只要具备以上其他要件也应被认定为专有部分.
因此,对于架空层车位我们认为其应当被认定为《物权法》第70条所讲的专有部分.既然,该部分可以构成专有部分,那么利用该部分划定的车位的权利归属,似乎应当属于开发商所有.但是,架空层车位属于专有部分并不当然的意味着该车位属于开发商所有,对此,需要进一步分析.
(三)架空层车位权利归属认定
以上我们分析了架空层的法律属性,认定其可以构成建筑物的专有部分.那么对于利用架空层划定的车位的权利归属,我们拟从以下两种情况来分析：
1.在架空层上划定的车位属不属于建筑区划内车位.按照《物权法》第74的规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位的权利归属,当事人可以通过出售、附赠或者出租的方式约定归属.从字面含义来看,由于出售、附赠或者出租这三种方式都是以车位、车库的所有权归于开发商为前提的,所以应当认为在建造小区时已经规划了用于停放汽车的车位,在当事人没有约定的情况下归开发商所有.因此,从以上分析可以得出这样的结论,建筑规划内的车位在没有相反约定的情况下应归开发商所有.因此,利用架空层建设的停车位,如果已经列入建设规划,那么从理论上来讲就应当属于开发商所有.如果没有列入建筑区划就应当归属业主共有.
2.该架空层车位归属有没有事先约定.通过以上分析我们知道建筑规划内的车库、车位在没有约定的情况下归属于开发商所有.当然,开发商与业主也可以就该部分进行约定.有约定的,约定优先适用.
三、开发商与业主以外的第三人签订的买卖车位、车库合同的合同效力问题
关于建筑区划内规划用于停车的车位和车库的归属,我国《物权法》第74条应当首先满足业主的需要.这一规定的立法目的主要是为了解决目前城市小区内停车难的问题而设定的.因此我们分析《物权法》第74条不难发现,其立法目的就是为了解决停车难的问题.因此在权利归属上立法者考量的是把所有权给谁更能够解决停车难问题.显然立法者认为把所有权赋予开发商能够更好的解决该问题.但是为了平衡开发商和业主间的关系,在《物权法》第74条中又规定建筑区划内的规划用于停车的车位应当首先满足业主的需要,其目的就是为了防止开发商任意把对车位卖给小区以外的第三人,以保护小区业主的权益.该规定的立法目的是良好的,但是规定的过于模糊,容易在实务操作中产生争议.在最高人民法院的《解释》的第5条对于什么是“首先满足业主需要”作了进一步的解释,规定“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定.前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车位与房屋套数的比例.”虽然司法解释进一步细化了《物权法》第74条的规定,但是存在的问题仍然非常明显.即“首先满足业主需要”该如何界定?
(一)“应当首先满足业主需要”的界定
关于如何界定“应当首先满足业主需要”,学界一直有不同的观点.大体有以下两种主要的观点.部分学者认为,小区内规划用于停放汽车的车位和车库在满足所有业主需要以前,不能向小区以外的第三人以出租或出售等方式处分.因此按照该观点,小区内的车库和车位向小区以外第三人处分的前提是首先满足全体业主的需要.以福州市为例,大部分小区实际上很难达到一比一的配比.因此在这种配比情况下,开发商基本上无法向小区以外的第三人处分.因此按照这种观点,小区内的车库和车位永远无法向小区以外的第三人出售或者出租；另外一些学者认为,该司法解释世纪上只是给了小区业主优先购买权或优先承租权.即,在开发商向小区以外的第三人出售或者出租车位时,在同等条件下,小区业主有优先购买权或者优先承租权.
上述第一种观点确实起到了解决业主停车难的问题,充分维护了业主的利益.但是这样的规定对于小区的建造者而言就过于苛刻.小区建造者如果无法就价格与业主达成协议时,仍然限制开发商对外出售或出租,势必打击开发商建造更多的停车位的热情.相比较而言,第二种观点较能兼顾到业主与开发商之间的双方利益,更具合理性.但开发商借助“同等价格条件”也很容易达到规避“应当首先满足业主需要”的限制,迫使业主高价购买或承租,使法律保护业主的目的落空.
对此,我们认为在第二种观点的基础上,可以设计制定一个严格、细化的优先购买权制度.第一,设定一个禁止期,即在一个合理期限内,禁止开发商向小区业主以外的第三人销售或出租的车位、车库.只有经过了这段禁止期后,开发商才能将车位、车库出售或出租给业主外第三人.同时,我们认为禁止期的起算时间应当从开发商销售完最后一套房产开始计算,可以达到保障小区每个业主权益的目的.这一规定,也赋予了开发商在期限外向小区业主外的第三人出售或出租的可能,从而保障了开发商的利益,能充分收回投资成本或获得投资回报,并达到物尽其用目的.第二,设定一个优先期,要求开发商将车位、车库出售或出租给第三人时需在一定期间内提前告知业主,以便业主主张优先权.这个点,参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于承租人优先购买权的规定一样,开发商在出售或出租车位、车库时负有提前告知义务,如在这段时间内,业主主张优先权应当予以支持,当然考虑到享有优先权的业主人数可能较多,范围较大,因此这个期限应当长于承租人主张优先权的15天,需设定一个更合理的期限.第三,设定一种异议权,即赋予有意购买（或承租）车位、车库的小区业主在认为开发商或其他权利人出售或出租的价格过高时有权提出异议.业主可在一定期限内可以向法院提起诉讼.从而达到挟制开发商利用“同等条件”损害业主利益的目的,同时,我们可以向法院提起异议诉讼的期限应当于上面所诉的告知期相同为宜.至于,上述提到的禁止期、优先期、异议期的期限到底应为多久才合理的问题,我们认为有待于进一步的探讨.
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(二)“应当首先满足业主需要”这一规定的法律性质以及违反这一规定下合同的效力
界定“应当首先满足业主需要”的法律性质是认定违反这一规定时合同效力认定的关键问题.对此,学界也有不同的看法.有一部分学者认为,“该规定只是建议性的,不具有强制执行的效力；又有的学者认为,在还没有完全满足业主合理需要的前提下,开发商将规划停车的车位卖给小区以外的第三人,损害了业主的合法权益.在这种情况下如果不能使合同无效,那么立法的目的就会落空.因此对于合同的效力,笔者赞同第二种观点.即《物权法》中关于“首先满足业主的需要”的规定,在性质上属于强行法规范.
按照《合同法》第52条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同在效力上是无效的.对于什么是“强制性”规定,《关于
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