房地产市场方面有关法学专业相关论文,关于商品房买卖中房屋面积差异若干法律问题相关毕业论文格式范文

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［摘 要］商品房买卖一直是社会热点问题.房地产在今天不断发展的同时,也暴露出一些问题.其中面积问题是近年来商品房买卖和交易的常见疑难问题,因此产生不少纠纷.如何处理面积差异纠纷,对房地产法律研究和实务,维护房地产市场健康发展起到重要作用.

［关 键 词 ］商品房 合同 面积 差异

近来,房地产市场发展愈加活跃,作为即将到来的十二五规划建设的重要产业为我国的经济发展作出重要贡献,但房地产发展中还存在许多问题,商品房面积差异就是其中一个,笔者就商品房面积差异问题做一探讨.

一、商品房销售面积差异产生的原因

所谓房屋面积差异是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权

房地产市场方面有关论文范文集登记面积发生的差异.在房地产市场中,面积误差通常被称为房屋缩水,实际上表现形式各有不同.面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由.因为目前的房屋销售主要以预售方式为主,这种方式的主要优势为：一是对开发商的投入要求较小；二是购房者通常可以享受到较大的优惠,但是预售时的面积是在图纸上测出来的,与实际完工的房屋面积肯定会存在误差.大多数的开发商都会尽量准确预测,在施工过程中尽力控制误差大小,但也有个别开发商出于某种目的利用这种误差为自己牟取不当利益,对于购房者而言,对房价款的承受能力,对房屋的使用规则等都是以房屋面积为基础的面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力,或者使原先的使用计划落空.

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二、商品房面积差异的处理

1.认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷的处理

（1）双方当事人对房屋面积差异有约定的情形：

如果双方当事人在认购、订 购或预定协议对面积差异做出约定,那么就应该依照约定处理.

（2）双方当事人对房屋面积差异没有约定的情形：

如果发生纠纷时开发商已取得商品房预售许可证,则该认购协议可以确定为真实、有效,那么开发商就应当依照认购协议的约定承担违约责任.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.这是处理此类纠纷的一个原则性规定.

如果发生纠纷时开发商仍未取得预售许可证,那么情形就显得复杂些.在实践中,法院有时会认为该认购协议违反法律的禁止性规定而确认无效,此时双方负有互相返还的义务.但随着社会的进步,这几年实践中法院越来越来倾向于认定为有效,如果认定为有效,那么就可以依照前述法律规定办理.值得注意的是还有一种情况,即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同.此时我们就可以依照关于调整商品房买卖合同的法律法规去处理.

2.《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷.

这种情形是实际上就是商品房买卖纠纷了,只不过是因为面积差异导致的.同样,此时的纠纷也存在有约定和无约定的情形.有约定的相对要简单一些,但是提醒一点的就是,《商品房买卖合同》是由房管部门监制的示范性合同文本,如果范本条款与选择性条款不一致的情形下,经当事人选择的条款更能体现双方当时人在签约时的真实意思表示,理应适用选择性条款,也就是说范本条款和当事人手写条款矛盾时,应当优先使用手写条款.

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双方当事人对面积差异没有约定的话,就要依据现行法律规定处理.建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款.

第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式.

合同未作约定的,按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的,据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出３％时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人.产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人.

产权登记面积－合同约定面积

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面积误差比＝――――――――――――― ×１００％

合同约定面积

这是调整面积差异的比较细致的规定,实践中可以依照该规定处理此类纠纷.

总之,当发生商品房面积差异时一定要分清责任,在此基础上确定处理方法,这样才能从根本上消除矛盾,真正解决纠纷.

在商品房买卖实务中,还需要强有力的法律来约束面积差异问题,虽然有相关的司法解释和管理办法,但笔者认为力度还要加大,杜绝面积差异问题的发生.

参考文献：

[1]商品房买卖合同司法解释适用指南《司法解释适用指南》编写组中国法制出版社, 2006年4月

[2]房地产法律制度 唐茂华：电子工业出版社,2009年2月

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