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作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业,房地产业在我国国民经济中发挥的作用越来越大,房地产增加值占全国GDP的比重呈加速上升态势,到2006年房地产增加值占到GDP的4.5%.尽管中国有众多房地产公司通过上市从资本市场融资,但在相当长的时间内,房地产企业的资金仍然主要依赖于银行信贷资金.据统计,2004年以来,房地产开发贷款和按揭贷款所占房地产全部资金的比例尽管已经有所下降,但2007年前三季度这一比例仍高达30%,因此,不论是从金融安全还是宏观经济持续增长的角度,妥善管理房地产市场风险对中国都很有必要,而借鉴国外房地产运作的经验和教训有助于中国更好地实现这一目标.
美国房地产市场泡沫
美国的按揭贷款有三个层次：第一个层次是优质贷款市场（Prime）,主要对信用分数在660分以上的优质客户提供传统的15～30年固定利率按揭贷款；第三个层次是次级贷款市场（Subprime）,主要对信用分数低于220分、没有收入证明和负债较重的借款人提供3～7年的期限较短的贷款,给不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务；第二层次是ALT－A贷款市场,主要提供介于上述两者之间的贷款.由于美国次级抵押贷款的影响,1994年～2006年,美国房屋拥有率从64%上升到69%,超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋,其中大部分是低收入者,这些借款人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款,次级抵押贷款为低收入者提供了选择权.
一般认为,美国的次级贷款市场总规模在12000亿～15000亿美元左右,其中约47%的借款人没有收入凭证,这部分人贷款总额在5000亿～6000亿美元之间,风险较高,但因为贷款利率比基准利率高2%～3%,参与金融机构众多.对于次级贷款申请人而言,次级贷款在于采取可调整利率（ARM）形式,开始几年每月按揭支付的金额较低,且固定,但几年后还款压力会突然增加,但他们认为房价会持续上涨,房产的增值速度会高于利息负担的增加.为规避房价下跌对贷款人造成的风险,他们与投资银行合作,将次级贷款进行若干证券化安排,首先按照质量高低分为三部分：普通债务抵押凭证,占10%；中级债务抵押凭证,占10%；高级债务抵押凭证,占80%.经过资产评估公司评级,高级债务抵押凭证被评估为AAA级,顺利卖出,风险被转移；而普通和中级债务抵押凭证,在过去几年房地产形势较好的情况下,被对冲基金经理通过从低利率国家融资购买.此外,投资银行针对债务抵押凭证,又进行一系列的金融创新,开发出信用违约掉期和基于信用违约掉期的合成债务抵押凭证,使一万多亿美元的次级贷款膨胀到十几万亿美元.
随着美国经济的反弹和通货膨胀压力的重新抬头,美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率,导致浮动利率抵押贷款的利率上升,大约4000亿美元可调整利率贷款的利率开始重新设定,2007年美国住宅房地产的销售量和销售价格均继续下降,从而导致购房者还款压力骤然增加,潜在购房者开始观望.由于次级抵押贷款危机本身最关键的环节是大量信用衍生品创造降低了风险溢价,那么在危机来临时,最先反应的也是风险溢价上升,流动性资金撤离高风险投资领域而转向寻求资金的避风港,次级抵押贷款的损失将分散到此前购买这些衍生性金融产品的投资者中,由于商业银行体系已经把贷款风险剥离,对实体经济的长期发展影响将取决损失的承担者在经济体中的角色和地位.
日本房地产泡沫成因
由20世纪80年代中后期开始的日本房地产泡沫在90年代初最终破灭,这次危机影响范围广,持续时间长,给日本国民经济的发展造成了灾难性的后果.日本房地产泡沫危机的原因主要在于：
首先,从1985年起,日本长期推行的低贴现率导致货币供应量不断扩张,超过实体经济需求,引发部分货币供应量游离于实体经济之外,成为房地产和股票投资的资金来源,直接推动资产价格上涨；
其次,大量信贷资产投向房地产.据统计,1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17%,至1987年已达到20%.1992年3月末更是达到创纪录的35.5%.此外,一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业,进一步降低了融资成本,导致土地价格过度上涨.
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第三,由于当时日本经济增长速度下降,企业实物投资积极性不高,很多企业就把富余资金运用于房地产资产和金融资产的投机上,从中获取巨额利润,企业的这种投机活动大大推动了房地产价格的上涨.
香港房地产市场暴跌之因
在1997年金融风暴之后,香港的房地产价格大幅下跌,至今尚未完全恢复元气.香港房地产危机主要原因在于：
第一,亚洲金融危机打击了香港的宏观经济,东盟各国及韩国货币贬值使港元币值坚挺,使房地产价格昂贵的香港竞争力减弱,经济环境恶化.
第二,1997年香港回归后,特区政府明确以抑制房价为重要目标,提出：从1998年起的未来10年平均每年建成8.5万套住宅单位；至2007年全港70%的家庭拥有自置物业等,对香港房地产业投资者的信心带来了一定的影响,对香港宏观经济产生较大的负面影响.
第三,随着粤港两地人流、物流交往的加快,以及交通条件的改善,抑制了香港居民对楼宇的需求.因为深圳房地产价格远远低于香港,加上香港制造业大规模北移,不少香港居民搬迁到深圳或国内其他地区住.
对中国房地产市场未来的预期与建议
供求不平衡局面将长期存在
从需求方面看,随着我国工业化、城镇化、现代化、国际化进程的加快,产业群、城市群的发展,国民经济的持续发展、居民收入水平的提高,丰富的个人住房金融产品支持力度的加大,并综合考虑我国居民购房置业的情结根深蒂固,以及几代家庭合力支撑购房的独特社会背景,自住性住房需求不太可能受到根本抑制.根据建设部相关资料,我国2005年城镇人口为5.62亿,城镇人均住房面积为26平方米；据《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》目标,2010年全国人口将达到13.6亿,城镇化率提高到47%,城镇人口将达到6.39亿；据建设部《全面建设小康社会居住目标》,2010年全国城镇人均住房面积为30平方米.因此,粗略估算在“十一五”期间,新增城镇住房面积需求约为45.5亿平方米,平均每年增长9.1亿平方米.而2006年全国住宅新开工面积为7.8亿平方米,因此可初步判断我国的房地产需求,特别是住宅需求的缺口仍然较大.
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住房需求受到进一步抑制
我国目前已经进入加息周期,自2004年10月29日以来,已经连续八次加息,贷款利率不断提高,中国房地产建设成本加大.此外,购房者还款压力增加,对购房需求有一定影响.2007年中国经过连续五次加息,一年期贷款基准比年初增加1.17%,从6.12%提高到7.29%；五年期贷款基准利率增加0.99个百分点,从6.84%提高到7.83%.以一套100万的商品房为例,首付30万元,贷款70万元,从年初至今,利率增加导致购房者支出增加情况如下表所示.目前的住房抵押贷款以浮动利率为主,加息会增加已购房者的每月房贷还款额.同时,也会使持币待购者的支付能力下降,增加其观望心态.
房地产价格上涨将持续一段时间
在以往政府的房地产调控过程中,供求决定价格的基本原理往往被忽视,一方面是抑制需求,而另一方面,又要严格控制土地供应和房地产投资.其政策取向显然是既抑制需求,又抑制供给.这样的政策难以显现效果,而
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