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美国的银行和金融机构在审核房屋贷款时,主要看三个指标：住房分期付款与收入比率、住房支出与收入比率和全部债务与收入比率.

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美国房地产市场在经历了次贷危机后,目前仍未恢复元气,到2010年第二季度末,全美独立住宅的中位价格为17．6万美元,仅比2009年同期上升了1．5％.与此同时,美国房屋贷款利率降至50年来最低点,30年固定贷款利率在4％左右.

银行如何审核贷款者

对于银行而言,最主要的考核标准就是借款人能否真正履行如期还款的责任.在这点上银行决不会看一个借款人豪言壮语,而是用放大镜来观察借款人的收入和债务处在一个什么水平上.美国的银行和金融机构在

审核房屋贷款借款人的资格时,主要看三个指标：住房分期付款与收入比率、住房支出与收入比率和全部债务与收入比率.

住房贷款分期付款与收入比率指的是当一个家庭购买住宅后,这个家庭每个月用于房贷还款额占家庭总收入的比例,一般银行定下的标准是房贷每月分期付款额不超过总收入的28％.如果一个人的月收入(税后收入)是3000美元,银行依据房贷每月分期付款支出不超过收入28％的基本比率来计算,那么贷款人房贷每月分期付款的支出应在840美元以下,以此就能够算出可以为贷款人提供&

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住房支出与收入比率则包括每个月的房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用.正常的标准是购屋者每个月用在住房上的支出不超过月总收入的33％.

全部债务与收入比率指的是购屋者收入与家庭所有债务的比例,这包括住房上的所有支出和家庭其他类债务,如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等.在全部债务与收入比率上,银行审核的基本标准是这些花费不能超过收入的38％.

由以上的各种比率,银行在贷款时就可以快速依据借贷人的收入状况来决定提供多少金额的房贷以及房贷利率.例如美国人最常见的30年固定利率贷款,利率5％是住房贷款中较为合适的利率,如果借贷15万美元,每个月的各种债务为450元,住房分期付款每个月为805．23元,住房其他开销185元,借贷人每年的税前收入应不低于48008元.从表1可以看出,申请房贷时,贷款利率越高,银行对贷款人收入的要求就会越高.同样一个贷款人,如果他赶在7％这样高利率时期申请房贷．银行对其年收入的要求就会上升到54432美元.

银行贷款审核越来越严

要想获得银行住房贷款和较好的利率,除了收入和首付款支付多少外,还有其他各方面的因素.如果想获得较好的贷款利率．借款人应先做好自己的功课,比如改进自己的信用评级、减少债务、攒钱多付首付款、有一定数量的银行储蓄等.银行在审核借款人财务状况时,通常需要借款人提供过去一个月的收入报表和过去两年的报税资料,有的银行也会审核借款人过去60天的银行、退休账户和投资报告.

稳定的工作和收入是美国人能够获得银行贷款,并拥有自己住宅的最主要因素.很多美国人自己当老板,而这些人在申请房屋贷款时,银行对他们的审核也较严.自己当老板的人,其超过25％的收入是来自佣金和红利,那么银行会要求借款人提供两年的报税资料．然后计算借款人的债务与收入比率.如果借款人收入呈下降趋势,即使在银行有很大一笔存款,也可能被银行打回票,无法从银行获得贷款.这里原因在于,30年房贷是一个漫长的还款时期,如无较稳定的职业和收入,即使借款人银行有存款,这些钱易动性很大,银行当然不愿冒这个风险.

如果一位居民有一幢房子用来出租赚钱,自己还想再买一幢房子,在申请银行贷款时,银行会要求借款人提供最少12个月的出租房屋契约,同时房屋出租的收益职能有75％可算作是收入,而且借款人拥有房屋的资产净值不得少于房屋价值的30％.

夫妻两人都有收入,在申请贷款时两人的收入可作为家庭的总收入.夫妇中一个人有工作,另一个人正在找工作,那么如何计算家庭收入呢如果正在找工作的人在贷款手续全部完成45天内有工作合同,那么两个人的收入可以加总,否则只能以一个人的收入来计算是否符合贷款条件.

在自用住宅的贷款上,银行对小额贷款的首付款要求是贷款总额的5％至10％,对大额贷款的首付款要求是10％至15％.如果首付款在20％以上,贷款人可以不用购买抵押借款保险,通常抵押借款保险占每年获得贷款额度的0．5％至1．5％.

购屋者如何选择房屋贷款

美国住房贷款机构非常多,民众的选择余地也很大.当购屋者的收入符合银行的收入与债务比例条件后,购屋者则占据一定的主动地位,可以货比三家,挑选最理想的贷款条件.一般而言,购屋者在选择房屋贷款时最主要是要看能否获得最好的贷款利率.

例如加州的一户居民购买了一幢价值45万美元的独立住宅作为自用住宅,首付款20％(9万美元),银行借款36万美元.由于借款人收入水平达到银行可以贷款的水平,在这种情况下,这位购屋者可以从不同金融机构获得30年固定利率贷款,而每家金融机构提供的贷款条件又有所不同,这涉及到贷款利率、每月分期付款额、借款手续费等等.购屋者该如何来选择呢首先当然是要争取最好的贷款利率.在2010年10月22日,购屋者可以获得从3．875％到4．125％的30年同定贷款利率,而每月付款额也随着利率不同而出现差异,每月的差额最大为52美元,30年的差额高达18720美元.下表为借贷36万美元,不同金融机构所提供的贷款条件.

信用评级对房贷利率的影响

信用评级对借款人获得银行低利率贷款起着相当大的作用,信用分数在620分以下的人向银行借款,多少都有些麻烦,而一个人信用分数在740分以上,一般容易获得最好的贷款利率.

如果借款人的信用不好,也不是就无法从银行获得住房贷款,联邦政府住房部有一种政府担保的住房贷款,对借贷人的信用要求不是特别严格,当然这种贷款的利率要比商业银行的贷款利率高出0．25个百分点,这也是信用不好的人为自己的信用所付出的代价.

在次贷危机前,美国房地产市场红火,一些贷款机构经纪人为了多拉客户,推出不查收入、不查信用的推销术,结果一些不符合借贷条件的民众也照样可以拿到银行的住房贷款.而经济衰退出现后,造成了一部分家庭根本无力偿还贷款,法拍屋大量出现,到头来是借贷人自食苦果.银行在提供住房贷款时,非常注重借贷人的信用状况.通常一个人的信用评级被分成五等：差(580～619分)、普通(620～659分)、好(660～699分)、很好(700～739分)、优秀(740～850分).

再以加州一户居民购买了一幢价值45万美元的独立住宅作为自用住宅、交纳首付款20％为例,这位购屋者可以从银行获得36万美元30年固定利率贷款条件会由于其信用分数不同产生差异.从下表中可以看出信用优劣与贷款利率呈正比关系.普通信用级别(620～659分)所能得到的贷款条件最差,而优秀信用级别不论从贷款利率、银行手续费到折扣点数上都是条件最好的.可以说即使一个人的收入状况满足了银行的贷款条件,但如果信用分数低,就要付出高利率的代价.表4中明列同样是借贷36万美元,优秀信用的人每月分期付款可比普通信用的人要少132美元,

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