关于财务管理类论文范本,与房地产开发企业财务管理与税务策划相关本科毕业论文

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摘 要：本文根据我国当前房地产行业普遍存在的现状和国家对房地产业的政策要求,重点论述解决房地产开发企业内部财务管理的重点难点,在政策法规方面的风险管理及成本控制,同时剖析对房地产开发企业因税务策划而引起的税务风险控制及其政府审计重点措施.

关 键 词：房地产业；财务管理；风险控制；税务策划

一、我国房地产开发企业财务管理重点和难点

(一)房地产开发企业的财务管理工作重点

首先,房地产开发企业的资金筹措是房地产开发企业的工作重点之一.顾名思义,房地产开发企业的开发对象自然是房地产,这就导致了巨额的资金投入成为房地产开发企业的财务管理工作的特点和重点.在房地产开发的开始阶段就需要房地产开发企业投入大量的资金购买土地和支付房屋工程价款,其资金筹集的任务较一般企业来说非常繁重.另外,房地产的开发经营周期和资金周转期都很长,资金的周转率很差,企业在完成初始资金投入后还要想方设法通过各种融资渠道获取资金来支持房地产项目的滚动开发,使得资金的筹划工作更加有难度.房地产的开发大致要经历征地、土地开发、房屋主体结构建设、竣工交付这几个阶段,完成这几个阶段所经历的时间往往在2年以上,在这期间房地产开发企业要费很大的精力进行资金的管理,稍有不慎,就会造成房地产开发企业的资金周转不灵.房地产开发完成并竣工之后,在出售的时候受到其价值大的影响绝大多数采取的是分期付款的方式,这使得资金的回收期更加延长；如果房地产开发企业选择将房屋出租的话,那么它还要对房屋进行维修和装饰,这又是一笔为数不小的开支.所以说,房地产开发企业资金筹措的任务繁重,资金也不能够在短期内得到回收,现实经营中房地产开发企业的资金从投入到完全回收,往往要经历几年甚至十几年的时间.

其次,财务风险管理是房地产开发企业财务管理工作不可忽视的重点.如前文所示,房地产开发企业的开发活动历时周期长,需要大量的人力成本和财力成本的投入,在开发的过程中受到各种变量因素的影响,给房地产开发企业的开发工作带来较大的财务风险.与此同时,房地产开发企业不可忽略的一个财务风险是国家的法律法规以及国家政策带来的影响,房地产开发企业所在的行业的特殊属性决定了其对国家政策和方针变化是非常敏感的,但是,很多房地产开发企业对于新政策和新法规的调整和适应能力是比较差的,这就导致了房地产开发企业在开发的过程中会承担比其他企业要高的财务风险,房地产开发企业已经成为我国具有代表性的高危行业.

最后,房地产开发企业的财务关系比一般企业的财务关系要复杂得多,这是房地产开发企业的财务管理的一个特点.房地产开发企业涉及的利益相关者非常多,因此其财务管理中财务关系比较复杂,房地产开发企业在实际的运营中要处理好和投资者、债权人和债务人、政府之间的关系,对内还要处理好和员工之间的关系,促进各个部门之间关系的协调和完善.在实际的开发之中,房地产首先应该和被动迁的居民或者单位进行协调和沟通,正确以和谐的方式完成动迁工作；然后房地产开发企业要和勘察设计单位、施工安装公司、原材料供应企业进行洽谈和协商,确定好开发的具体实施步骤；房地产开发企业在房屋的建设过程中还要商品房购买者、委托建造房屋单位、房屋的承租者、企业的投资者以及工商、税务及时沟通和联系,以便在出现问题的第一时间将问题解决,所以说房地产开发企业的财务关系及其复杂,给财务管理带来了很大的难度.另外,房地产开发企业和商品消费者个人之间并不是在房屋买卖之后就完成了交易,在房地产开发企业的经营之中要频繁的发生各种预收预付和应收应付款项,比如说物业管理费、取暖费等等,这也给房地产开发企业的财务管理工作带来很大风险,所以,房地产开发企业应该注重其债权债务的管理工作,摸索一套适用于自己行业特色的债权债务管理办法,当然,对于房地产开发企业来说,最重要的仍然是处理好和各个方面的关系,保证正常经营.

(二)房地产开发企业财务管理难点和提升策略

1.缺乏财务管理意识是很多房地产开发企业的管理通病

有一些房地产开发企业认为只要取得土地使用权、拿到建筑图纸,然后组织建筑施工队伍按照图纸将房屋建造起来,在这个过程中进行资金的投入,待房屋建造完成之后,竣工交付使用,那么就会产生经济效益,形成利润.这种想法其实大错特错,房地产开发企业在决定实施一项房地产开发项目之前,应该认真地进行财务分析和财务预算,对征地的成本、资金的筹集和投放等运作细节以及投资回报率仔细考察,否则企业很容易在施工的过程中由于缺乏成本控制导致房屋建造成本和预算严重不符,根本达不到预期的利润和收益.当前很多房地产开发企业还是将财务管理工作和会计工作混为一谈,认为财务管理工作就是记好帐、算好帐,对于成本控制和内部控制则缺少重要性认识.

房地产开发企业应该注重目标建设,加强资金的有效管理,实现财务管理意识的提升.首先应该制定对于经营目标的预测,使得投资风险得到有效控制,房地产开发项目投资周期长、投资金额巨大、经营风险高,在资金使用上如果没有良好的管理意识,很容易陷入经营风险,使得建筑的进度受到阻碍.所以,对于项目投资的工程要进行预测和推断,对于项目在执行过程中可能遇到的各种状况都要加以考虑,并编制可行性研究报告,力争做到对资金投放的全过程实施控制和监督.在知识经济时代的影响之下,房地产开发企业应该在认真分析行业特点的基础上,把握市场机遇和市场规律,实行科学的资金管理,在最低的风险下实现最高的投资回报率；其次,房地产开发应该建立成本目标,降低在开发和经营的过程中的成本消耗.房地产在开发伊始就应该制定成本目标,而且必须制定成本目标,房地产开发企业财务管理的核心工作就在于成本管理.对于开发过程中发生的拆迁补偿费、前期工程费、、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费都要进行预测和分析,制定成本预算,加强成本管理,使得成本支出在预算控制内进行,使房地产开发企业能够以最低的成本换取最高的效益2.单一的融资渠道限制了房地产开发企业的发展

基本上,我国的房地产开发企业都是依靠银行贷款来获得房地产开发项目所需资金的,也就是说房地产开发企业的融资渠道是很单一的.近几年来,国家出台了各项调控政策对房地产开发企业进行规范和调整,银行对房地产开发企业的贷款条件也愈加苛刻,通过银行获得信贷资金对于一些房地产开发企业来说已经越来越有难度了.房地产企业财务管理受到单一渠道融资方式的制约,资金链很容易受到严重的威胁.

为了改变房地产业的发展受到融资渠道单一的不良影响,房地产业主应该积极扩宽融资渠道,有效避免财务风险发生的可能性.房地产开发企业可以借鉴集团化的资金管理方式,实行资金统一的管理,集团化资金管理方式也能给房地产开发企业创造在贷款条件和贷款利率上的优惠和方便,房地产开发企业在开发房地产项目,经营房地产业务时要注重声誉和信誉的积累,形成良好的市场形象和口碑,这样房地产开发企业在进行信托等融资渠道扩展时才能顺利而行,企业的资金链也会有比较稳固的保障.

3.房地产开发企业承担的税负一直是比较重

房地产开发企业一直以来都承担着较为沉重的税收负担,这给房地产开发企业的财务管理带来难度.房地产在开发、竣工和流通的过程中需要缴纳的税款包含了营业税、土地增值是、房产税、印花税、契税、城建税和教育费附加等,着实给房地产开发企业带来了较为严重的负担.而不是每一位房地产开发企业的财会人员对于税法和会计相关政策都了解௚

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