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摘 要：近年来,随着我国城市化发展进程的加快,物业公司的管理已经逐渐被广大城市居民所接受.物业公司在我国已经发展了将近20年,国家对房地产市场改革的推进,为物业公司的发展带来了新的机遇与挑战.但是,在实践中,物业公司的财务管理制度遇到了诸多问题,如何使现代物业公司的财务管理更加专业化、更加有效是本文主要研究的问题.
关 键 词：优化物业公司财务管理制度
一、引言
物业管理公司是近年来新兴的一个行业,虽然起步较晚,但是随着我国房地产企业的不断发展,物业管理公司的发展速度较快,但是盈利状况并不容乐观.同时,由于很多物业管理企业是由房管部门转变而来的,缺乏先进的管理理念,很难适应市场变化带来的激烈竞争,市场竞争意识的淡薄及经营管理的不善使得物业公司出现亏损的几率增加.纵观物业管理公司近年来的发展历史和财务管理的实践经验,大部分物业公司出现亏损的主要原因是由于企业内部的财务管理制度不健全、财务管理流程不完善、内部财务管理手段较为薄弱造成的.可见,加强并优化物业公司的内部财务管理制度是非常重要的.
二、物业管理公司财务管理的特点
近年来,物业管理行业在激烈的市场竞争中正稳步向前发展.物业管理公司的财务管理不同于其他类型的企业,它的特殊性决定了它财务管理工作的特殊性.随着我国城市化进程的加快,城市中一座座高楼大厦平地而起,为城市的发展与建设提供了一道亮丽
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（一）财务管理具有综合性管理的特点
面对激烈的市场竞争,物业公司也在不断创新管理模式,来适应新经济环境对物业管理公司提出的要求.物业公司的管理不同于其他行业的管理,它自身的特点较为鲜明,即：以服务为主,以企业的服务来换取等价值的一种体现.
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写字楼物业管理主要是对租户和出入人员进行管理,由于每栋写字楼的租户较多,出入人员较为复杂,因此,管理难度较大.这就要求物业管理必须将自己的服务进行定位,始终坚持“安全、舒适、快捷”的原则来开展工作.这也就决定了物业公司在管理上具有综合性的特点.
（二）财务管理具有全面性的特点
物业公司的财务管理工作已经渗透到写字楼物业管理的各方面工作中.物业管理工作的顺利展开离不开财务管理的保障.物业公司服务的顺利进行都需要一定的资金作为保障才能正常运转.例如：对写字楼租户收取房租的管理、为租户修理损坏的基础设备、更换写字楼公共使用部分的物品、支付写字楼保洁人员的工资等.还有的服务是需要物业公司先垫付资金才能进行正常工作.可见,物业公司每一项工作的顺利开展都离不开资金的维持,财务管理工作已经切实渗透到物业管理的各方面,只有加强对物业公司的财务管理才能为物业公司的管理及正常运转提供保障.
（三）财务管理具有简单性及安全性的特点
物业公司的经营管理过程不同于其他企业的经营过程,它不存在生产活动、销售活动,大部分涉及到的是小区内的各种设施的维修与养护等管理服务,因此,其资金的运动过程及运动形式相对于其他企业而言比较简单,这也说明物业公司的财务管理中核算对象比较简单.另外,对物业公司的各项收费采取的监督,不仅仅依靠企业本身来完成,还依靠相关政府部门及业主等的监督.这也就使得物业公司对资金的运转过程的监督具有安全性.
三、物业公司财务管理现状分析
虽然随着我国房地产市场的不断升温,写字楼物业公司也得到了迅猛的发展,但是,由于物业公司在内部控制、财务人员业务素质、资金的筹措、运用等方面还存在着诸多问题,使得写字楼物业公司的财务管理发展较为缓慢.
（一）内部控制体系尚不完善
由于我国大部分写字楼物业公司是新成立的,所以在管理能力上还存在不足,财务管理的内部控制体系尚不完善,比较薄弱.总体而言,我国写字楼物业公司的财务管理还没有完整的规范可供遵循,由于物业公司的会计核算较为简单,并未制定相应的内部控制制度,这对物业公司的发展是极为不利的.例如：很多写字楼物业公司对于日常办公用品的领取十分随意,并未建立台账；对于物业公司的固定资产与办公用品并未进行区分管理,而且对写字楼租费、物业费的收缴也不够及时,使很多租户并未感觉到便捷而产生了怨言；对于物业公司的经营收入也未能进行有效的监管,使经营收入的记录及使用比较混乱.上述这些现象都是由于物业公司严重缺乏内部控制制度而造成的,收入不及时入账、支出无法进行有效的节约,最终的结果只能是公司亏损连年增加.
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（二）物业公司管理者缺乏现代企业管理理念
目前,我国很多写字楼物业公司的管理者和领导者缺乏现代企业管理理念,不重视对成本的管理.随着市场经济的不断发展,写字楼物业公司也逐渐向着专业化、智能化、规模化的方向发展.但是,由于受经营规模等因素的影响,很多中小型物业公司缺乏现代化企业管理理念,没有对企业做出准确、科学的市场定位,缺乏长远的发展眼光和经营战略,从而未能带领企业走向规模化发展.同时,由于对财务管理工作的忽视,并未对企业的各项资源进行优化配置,出现了资源严重浪费,企业经济效益低下等问题.因此,物业公司必须树立起现代理财观念和成本核算观念.
（三）财务人员素质有待提高
就我国目前物业公司的实际情况来看,很多公司为了节约人力成本,在使用财务人员时以最低人力成本作为选用人才的依据,缺乏对财务人员的专业知识和职业道德的了解.例如：很多财务人员是由收款员或其他岗位转岗来的,更有甚者居然没有会计从业资格证.同时,很多物业公司为了节约人工成本,基本是会计、出纳一人兼,这已经违背了会计职务相分离的原则.可见,目前物业公司财务人员的业务素质及职业道德都有待进一步提高.
（四）很难实现投资盈利
近十几年来,我国物业公司得到了迅猛的发展.但是由于物业费的收费标准不高,很多物业公司一直处于亏损状态.另外,受到写字楼物业公司经营规模的影响与限制,物业公司可选择的投资项目很少,即使遇到较为合适的投资项目,但由于物业公司缺乏强有力的理财管理团队,最终导致其投资存在风险,很难获得投资盈利.
四、优化物业公司财务管理制度的有效措施
（一）不断完善物业公司内部财务管理制度
物业公司必须根据国家的统一规定,并结合自身的业务特点和内部管理的要求,不断规范企业内部财务管理制度.同时,根据物业公司的特点将这项制度不断进行完善与细化.例如：经常核对公司的台账及上交的各种财务资料；定期检查并监督写字楼内的各项收入.只有建立一套科学、完善、规范的财务管理制度才能不断规范物业公司的行为,促进其健
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