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摘 要：本文主要阐述了建筑智能化管理系统在我国住宅小区的应用现状,并且与欧美国家小区的应用做对比,进而能够指出我国未来住宅小区智能化管理的发展应该采取的模式.
关 键 词 ：智能化管理 管理 模式
1. 欧洲国家住宅小区的建筑智能化管理方式
在欧洲的一些国家里,例如美国和德国等,住宅小区的物业的主要任务不再是管理,而是趋向经营管理模式,对于小区内包括智能化管理系统在内的各种系统的日常维护和维修,不再自己亲自去做,而是分派给各个专业的公司去做,物业只负责分配任务和管理,起到调度和指挥的作用.这种独特的管理模式有以下几点好处：
（1）物业的工作量减少
这个好处是很明显的,因为物业本身不用再承担自己并不擅长的维修和维护,而把这些专业的任务交给专业的公司去做,物业本身只负责他们擅长的决策和管理,这些专业的公司需要定时的向物业
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（2）可以完全展现出智能化管理系统的作用
专业的公司对系统的理解有着更深刻的认识,可以帮助住户对于系统的使用,设备的维护提供更大帮助,对于参数的调试会变得更到位,这就可以使得智能化管理系统能够发挥更大的作用.
（3）延长智能化管理系统的使用年限
专业化的管理会使对智能化管理系统的维护变得更及时,从而提高使用寿命,提高使用的效率,还体现在专业的公司理解系统的各部分作用,发挥其应有的效果.
（4）成本减少
在这种管理模式下,成本节约不仅表现在水、电等资源的节约上,延长设备的使用年限上,更重要的是,这种模式转变了以往的物业由服务向管理的转变,是质的变化
（5）提高了管理的水平
即使物业公司能够招聘到水平很高的员工,但是员工的素质再高,也不可能跟专业的公司整体化的水平和素质相提并论,虽然物业并不是自己亲自去做服务,但是整体的水平确实再提高.
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2. 我国小区的建筑智能化管理方式存在的问题
2.1 对智能化管理系统的理解不够深刻
当下,在我国的住宅小区内,无论是自己组织的人员或者是专业的物业公司,对智能化系统的理解是很不深刻的,还局限在传统的物业管理模式上,这就使得我们国家在应用小区智能化系统上,是比较落后的.
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2.2 对系统没有完整的规划
由于对智能化系统没有足够的认识,建筑单位没有真正了解到智能化系统到底是什么,它并不是各种技术系统的简单堆叠,而是需要看用户需要什么功能的系统,我们就安装什么样的系统,一切都要以需求为主导因素.而仅仅以智能化系统的多少来评估优劣,这种做法是很不切实际的.
2.3 设计部门与施工部门脱节
设计院在设计一个智能化系统的时候,一定要充分考虑到现实的施工条件,绝不能闭门造车,设计者本身的知识水平和理论上的技术水平要和施工单位相匹配,只有这样才不会出现设计院的规划设计和施工单位的建设相互脱离的情况.
2.4 施工部门现场混乱
由于智能化系统的建设是很复杂的,并且技术也是在不断更新,建设单位本身,或是监理方如果管理不慎的话,很容易造成施工现场混乱的局面.这种局面会造成智能化系统质量下滑的严重后果.
2.5 验收条件不健全
在我国,对于建筑智能化管理系统的验收方式是以电气工程为标准来验收的,但是智能化系统自己本身就是独立的一个工程,用其他的标准来衡量,不免会造成验收结论缺乏依据的可能.这同样会造成智能化系统的质量下降.
2.6 管理过于复杂
尽管建筑智能化系统非常复杂,它包含着电气工程,信息工程两方面的性质.但是我们在管理上一定要尽量的简化,不要把简单的事情做复杂,对于管理要简单明了,高度透明,分工明确,这样不仅能够提高办事效率,并且对于责任的划分也更为明确,还能有助于提高系统的使用寿命.
2.7 管理人员数量少、层次低
对于智能化系统的使用者来说,没有将维护和使用系统所需要的所有技术人员配置齐全.同时,对于智能化系统管理来说,需要的是具有较高的理论知识贮备和丰富的操作经验的人员.当然,在现实中,两者都具备的高端人才也不会来应聘管理员这个职位.
上述的几个问题,我们可以看出智能化系统在我国的应用还存在着很大的问题,导致我国的智能化系统并没有发挥出其应有的作用,有很多系统形同虚设,甚至不仅不会带来便利,还会给管理部门造成很大的压力.
3.智能化管理系统在我国的应用
在分析了我国智能光系统管理存在的问题之后,觉得我们应该从以下几个方面来提高自己的管理水平：
（1）要对节能有清醒的理解
节能最简单的体现为建筑的建设成本节约.我们以往用于构建成本节约意识是不够的.工程造价应注意以下几点,一个是办公花费；第二,人员工资.第三是水电费用.第四维护花费.第五设备使用成本.数据显示,如果对于智能建筑系统能做适当的管理和使用,建设成本将节省大约25%.成本节约在主要与正确的智能建筑系统的管理和使用有关.
○1 通讯网络系统是能够成倍的提高我们的办事效率的、同样可以降低我们的劳动强度、自然办公成本也会降低.
○2 建筑设备监控系统可以实时监控设备的工作及运行状态.提供正确的维护信息.与根据设备状况进行必要、及时的维护和定期全面维护相比,该系统可以节约维修成本、延长设备使用寿命、降低设备使用成本.
○3 依靠管理人员的经验对水、电、暖系统进行控制与建筑设备监控系统精密的逻辑控制是无法比较的.通过逻辑控制.使所有设备处于最佳运行模式可以大幅度节约水、电费用.
○4 对建筑智能化系统的正确管理和使用可以延长智能化系统本身的使用寿命,进而节约其设备使用成本.
（2）正确认识安全管理
智能小区的建设和安全管理应采取的方法是结合人工管理和技术管理.安全系统的特点是全面、实时、这是增加安保人员数量也不能独自完成.特别是电视监控系统是保护区域全面实时监控,记录门禁系统、周界防范系统可以监控非法外部入侵.电子巡逻系统通过技术手段也可以加强安保人员本身的管理,因为安保人员的素质也是当前安全隐患中很重要的一点.
（3）正确认识服务概念
业务服务概念局限于服务态度,除了建筑和房地产服务的概念也应该体现在为业主提供一个高效、安全、舒适的私人办公环境和个人空间.要做到这一点,必须依靠科技,充分发挥智能建筑系统的作用.专门通信网络系统可以提供一个方便、有效的方法办公.BA系统可以做通风、空调、人性化控制系统通风、预冷、预热和给人们提供一个舒适的办公环境,电视监控、门禁管理、可视对讲机、安全、防火、如远程抄表系统可以为人们提供一个安全、舒适、防止干扰的私人住宅环境.
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（4）正确认识投资与收益
投资和收入的理解必须有一个长期的观点,如果我们从从长期的角度来看,简单地降低管理成本和相对增加收入的方法不一定是正确的.针对建筑智能系统的观点,不提高质量管理人员,不重视系统的建设和维护,必然会导致异常操作缩短使用智能建筑系统的时间,结果是一个更大的损失和浪费.
4.总结
上面的分析我们可以看到建筑物的使用和智能社区系统管理应采用委托专业公司管理的模式.这种管理模式可以充分发挥智能建筑系统的作用,提高其使用效率,这种管理模式可以实现真正意义上的使用成本降低,更重要的是,这种管理模式可以使我国房地产公司的经营理念得到根本改变.
参考文献：
[1]徐文海.智能建筑存在的问题及误区智能建筑与城市信息,2003,（9）：8一8
[2]孔利加,程大章.建筑智能化系统建设的思考[J]智能建筑论坛.2004.（2）
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[4] 刘志红, 邢红. 智能化小区简介[J]. 科技情报开发与经济, 2000,（01）
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