摘要：近年来，随着中国金融业的不断发展，商业银行个人住房贷款业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。
关键词：个人住房贷款业务商业银行防范风险
一、前言
房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。虽然我国目前并没有次级住房抵押贷款市场，但个人住房贷款业务同样正步入违约高风险期。因此，我们要认真分析并研究我国经济发展的规律，从我国商业银行自身发展的实际出发，加强商业银行对于个人住房贷款的风险管理，健全内控机制，以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。
二、我国商业银行住房贷款的现状
1．房地产融资逐渐陷入困境，虚假按揭发生频率呈上升趋势
伴随着国际金融危机的进一步蔓延，国内经济局势也在发生着变化。央行的货币政策也由原先的“稳健”转为“从紧”，大大增加了房地产企业的融资难度，再加上一系列房产新政的相继出台，更是让房地产企业提前进入了“寒冬”，资金问题已成为房地产企业尤其是一些中小型房地产企业急需解决的难题。
“融资难”也逐渐驱使房地产企业通过种种方式想方设法取得资金，其中重要的手段之一为“假按揭”。其主要手段包括：（1）虚假首付。开发商雇佣楼盘销售员、工作人员等内部人员，并与之串通欺骗银行，在购房人实际并无交付首付款的情况下，共同串谋获得银行按揭贷款。（2）银商合谋。一方面,银行机构为规避上级行的授权管理,绕过开发贷款管理较为严格的限制,利用“假按揭”贷款为房地产开发商提供开发资金支持或帮助解决临时资金周转困难；另一方面,开发商则利用“假按揭”贷款归还到期的房地产开发贷款。
2．商业银行间不健康竞争现象日益突出，为违约风险提前埋下隐患
在国内金融业逐渐开放的同时，商业银行之间的业务竞争已经进入白热化。一些商业银行为了抢占更多的市场份额，纷纷打起“擦边球”，有一些商业银行甚至不讲游戏规则进行恶性竞争，纷纷采取放宽贷款审批标准、减少审批流程等非正当手段争抢客户，大大提升了日后不良贷款的发生率。
3．房产新政相继出台，宏观经济不确定因素增加，房产泡沫逐渐显现
近年来，中国房地产业得到了飞速发展，但房价的过快增长也引起了人们的普遍关注。前几年，“宽松”的货币政策助推了房地产行业的迅猛发展。然而，房价的持续上升给人们带来的一种思维定势，那便是房价的上涨是必然的，房产投资的收益永远是可观的，加之商业银行个人贷款门槛的放低，很多投机者从中获得大量利益，伴随着利益驱使，许多企业尤其是中小企业经营者放下了手上的主业，纷纷投向房地产行业，为房价的上涨起到了推波助澜的作用。事实上，人们目前对于房地产投资的收益预期已过于乐观，加上大量的资金短期内流入房地产行业，顿时加剧了该行业的泡沫风险。随着国家相继出台各项房产新政，人们之前对于未来房价的预期也发生了巨大的变化，继日本及美国经历房地产泡沫之后，中国房地产是否存在同样的泡沫以及泡沫何时破灭已成为当今人们关心的焦点问题。
三、我国商业银行住房贷款面临的主要风险
1．流动性风险
由于银行缺乏行之有效的渠道筹集长期资金,因此不得不以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款,这就不可避免会出现“短存长贷”现象,银行势必要承担一定的期限性风险,这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。如果个人住房贷款业务发放超出合理比例,将有可能引发银行资金流动性危机。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％—20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于部分资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。
2．市场风险
在我国，个人住房贷款的风险目前之所以迟迟未能释放出来,很大程度上与房价的持续上涨有关。快速上涨的房价不断吸引新资金入场,使前期按揭贷款者获取较大差价,这既成为按揭者及时还贷的强大动力,也成为许多人把购房作为一项升值潜力巨大的投资。但房价快速上涨背后引发的一系列隐患已引起相关部门的高度重视，各种限制购房的房产新政相继出台。然而,一旦房价下跌,人们对买房获利的预期降低,累积的风险就容易在短期内释放出来,随着市场预期等负面影响的扩散，最终将可能出现大批量的违约现象，后果难以想象。
3．利率风险
利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款的行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。这些变化的发生有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行因此遭受损失形成利率风险。
4．借款人信用风险
目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。
5．贷款中的操作风险
从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，简化贷款审批流程，放松审批条件，这必定会造成贷款客户整体资质的下降，大大提升了今后违约情况的发生率。
四、完善商业银行住房贷款风险管理的若干建议
1．改善个人信用风险的识别与评估环境
我国可以借鉴国外发达国家在个人信用信息处理方面的先进经验，通过立法的形式，将个人收入、纳税情况、信用记录等资料有效整合，形成完善的公民个人信用档案体系。同时，商业银行要建立完善的客户信用评级系统，对贷款客户的经济实力、信誉情况要加以分析，并通过各金融机构内部信息资源库的资源共享走向信息集中，在区域性个人信用评级机构基础上发展成为全国性个人信用评级权威机构，最终完成个人征信体系的建立。
2．加强商业银行自身的内控管理，维护金融市场的有序发展
（1）各银行要综合考虑自身房地产贷款的现状、资金状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，相应确定全行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产贷款规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制和用好增量贷款。
（2）各银行要加强内控管理，规范业务操作。商业银行应加强对借款人借款资格和偿债能力的审查，如个人住房贷款人的年龄、职业、家庭成员构成、收入和个人诚信的审查。此外，在“简化手续”的同时，要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续，加强贷款合同、档案等基础管理工作。
3．加快个人住房按揭贷款证券化进程
个人住房抵押贷款证券化作为银行避险工具，其主要作用有：（1）银行可以将变现的资金作为新住房抵押贷款的资金来源，增强银行的资产扩张能力；（2）将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，可以提高银行资产流动性及利用率，从而提高银行的盈利能力；（3）可以将存在于住房抵押贷款中的各种风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而提高资产的安全性。
从长期看，我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性，相关部门应积极创造条件，为住房抵押贷款的证券化提供良好环境。但推行住房抵押贷款的证券化必须是在风险可控的情况下，否则我国将“重蹈”美国的次贷危机，造成新一轮的金融危机。
4．建立和完善个人住房贷款的保险制度
西方发达国家的经验告诉我们，保险业介入住房按揭市场，能对其发展起巨大作用。然而，我国房地产保险险种单一，仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔负，其实这是购房者花钱保障银行的利益；与此同时，很多房贷借款人认为，住房作为一种不动产不可能丢失，风险非常小，并且银行是受益者，投保也应由银行支付保险费。这就导致了个人住房贷款相关保险制度发展的缓慢甚至滞后，相关部门应在借鉴西方发达国家经验的基础上，结合我国国情构建真正实用和满足需要的按揭保险体系及配套服务，从而使我国的住房按揭保险走上健康有序的发展轨道。
五、结束语
中国经济正经历改革开放以来一次前所未有的考验，房地产行业作为其重要支柱行业之一，对于中国未来经济发展起着举足轻重的作用。与此同时，我国商业银行在这场博弈中始终扮演着重要的角色。商业银行应以日本房产泡沫及美国次贷危机为鉴，从我国宏观经济发展的实际出发，根据各商业银行房地产贷款市场的实际情况，认真分析我国商业银行所面临的风险，并制定相关的应对措施，完善相关的体制机制，以保证房地产行业的健康成长，维护个人按揭市场的有序发展。
参考文献
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