中国房地产泡沫与货币政策的关系

【摘要】近年来，我国不断上涨的房地产价格开始对货币政策体系和金融稳定造成一定的影响，而我国房地产市场的发展状况和货币政策实践也不断证实了我国房地产价格与货币政策之间的密切关系，房地产市场的发展在我国货币政策制定中起到了越来越重要的作用。

【关键词】房地产泡沫货币政策

一、中国房地产现状

随着中国经济的快速增长，房地产市场逐渐发展壮大。近几年，全国房地产业产值占GDP的比重稳步上升，国家统计局2014年数据显示：2013年我国全社会固定资产投资总额(不含农户)436528亿元，其中房地产行业投资值占所统计的19个行业中比重最高，达到111424亿元，占全社会固定资产占投资总额25、53%。房地产业对其他产业具有明显的带动作用，世界金融危机发生后，房地产业的恢复发展有效地拉动了中国经济增长，促进了经济复苏。但问题也随之而来，房地产投资开发趋热，资金流入明显，价格不断攀升，呈现出泡沫化的趋势，引起了中央和地方政府、媒体、城市居民等社会各界人士的广泛关注。

二、房地产泡沫的内涵

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

三、房地产泡沫与货币政策的关系

(一)货币政策的房地产价格传导机制

1、利率渠道

由于房地产是一种价格较高的特殊商品，大多数消费者采用抵押贷款的方式进行购买。利率的变化会直接影响消费者的还贷额，从而影响居民的需求。对房地产开发商来说，利率变化会影响其融资成本，若资金成本的增加会使得房地产的供给下降。利率的调整对房地产价格的影响将取决于需求和供给方面的力量对比。

2、信贷渠道

中央银行可以运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金等货币政策工具来改变货币供应量。其中房地产价格与银行信贷还存在互动反馈机制，房地产价格上涨将导致企业和银行的资产负债表增强，导致企业信贷需求和银行信贷供给增加，从而推动房地产价格的进一步上涨。

3、资产组合渠道

货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合中各种资产的比例，以达到投资效用的最大化。

4、财富效应

所谓房地产财富效应，是指由于房产价格上涨(或下跌)，导致房产所有者财富的增长(或减少)，其资产组合价值增加(或减少)，进而产生增加(或减少)消费，扩大(或缩小)短期边际消费倾向(MPC)，促进(或抑制)经济增长的效应。

(二)扩张性货币政策实施导致房地产泡沫

1、宽松的信贷政策促进房地产价格高涨

泡沫经济的形成在很大程度上来自于银行信贷杠杆的推动。1998年以来，我国房地产信贷政策日渐宽松，而且，还向居民购置住房倾斜，这在一定程度上助长了房地产市场的繁荣以及房地产泡沫的形成。

2、宽松的金融环境促成房地产价格上扬

超低的存款准备金率、低利率、超量的货币供给等宽松的金融环境是房地产泡沫形成的温床。存款准备金率大幅下调，1998年3月21日，人民银行对存款准备金制度进行了改革，存款准备金率从13%下调到8%。1999年11月21日：由8%下调到6%，成为历史最低点。低利率助长了房地产价格的不断上扬。

3、流动性过剩为房地产泡沫提供了物质基础

流动性膨胀正把中国逼入一条资产价格泡沫化的道路，只要流动性一放松，资产价格(包括房地产和股市)就会高涨。这源于中国虚拟资产的匮乏，资金流入只会大幅推高资产价格。流动性膨胀使得房地产市场承载的投机交易过多，造成了房地产价格泡沫的扩大。

4、通货膨胀与房地产价格泡沫的恶性循环

当货币供应量增加时，流通中的货币数量可能会超过经济运行所需的货币数量而引起货币贬值和商品价格水平全面、持续地上涨，而导致通货膨胀现象。另一方面，当货币供应量增加时，将导致流通中的货币量增加，从而使货币贬值，而货币贬值又会使得房地产价格上升。而房地产价格的上涨反过来又影响货币供应量的增加，这样造成恶性循环，不断推高房地产泡沫和通货膨胀。

四、完善我国货币政策对房地产的调控

(一)增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。

加强市场监测，完善信息披露制度，引导合理的房地产市场预期。房地产市场之所以会形成不合理的预期，重要的一个方面就是房地产市场信息的不透明和不对称引起的。不少开发商及利用不正当的手段，误导市场预期。央行应加强对房地产市场信息的收集、处理和披露，建立房地产市场预警预报体系，使市场主体能够正确判断市场价位和市场走势，以形成合理预期，从而促进房地产市场平稳运行。

(二)加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。

根据现时的市场状况采用适当的货币政策工具，并保持这些工具操作方向的一致性，配合使用，加强货币政策的调控效果。对房地产价格进行调控的宏观政策措有很多，包括货币政策、税收政策、土地政策和行政手段等，要对这些政策措施进行协调，使其相互配合，加强整体调控效果。

(三)拓宽融资渠道，化解流动性过剩的问题。

从宏观角度分析，要根本解决银行流动性过剩问题有两种途径：把银行资金推向实体经济，或者让银行资金投资央行票据、债券、股票、期货等金融市场。央行可以采取让流动性中期化的办法化解银行流动性过剩的问题。让银行投资企业债券，被业界看做央行分流多余流动性的第一招，而央行的下一招就是提高存款准备金率及提高贷款利率，但最根本的办法是人民币汇率改革。

参考文献：

[1]袁庆铭.货币政策背景下房价的变动关系研究[J].特区经济，2011.

[2]马嘉宾.货币政策与房价的关系―――基于货币政策传导机制角度分析[J].企业导报，2011.