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[摘 要 ] 近年来我国房地产市场快速发展的同时也带动了房地产金融发展,同时房地产金融也推动了房地产市场的更快发展,但在房地产市场处在过热的今天,房地产金融风险更加突显,对其进行防范已经势在必行.本文从房地产开发贷款方面分析了房地产金融存在的风险及其成因,并提出了防范风险的建议.
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[关 键 词 ] 房地产金融 信贷 金融风险
房地产金融相关论文例文
随着我国城市化进程的加快,房地产业发展迅速.房地产金融是房地产业发展的重要方面,防范房地产金融风险,对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要.因此,剖析中国房地产金融风险并提出防范对策,是促进房地产业健康发展的关键.
一、当前我国房地产金融风险的集中表现
1.房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行.我国目前的房地产市场资金链中,商业银行基本参与了房地产开发的全过程,包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等.商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,因此,一旦市场出现波动,房地产开发商,尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难,房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行,转变为信贷风险,最后损失的将是商业银行的利益.
2.土地储备贷款存在隐性风险.由于各地城市开发和改造的规模都很大,土地的资产价值较高,因此,土地购置的融资要求十分巨大,而土地储备属于政府行为,使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款.土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款,而还款则主要依靠土地出让金.
3.个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期.我国住房贷款的规模发展才持续几年时间,随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期,银行的潜在风险不断加大.个人购房资金的70%～80%来自于银行,而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期.一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现,最终的风险将转移给银行,因此其潜在的金融风险较大.
二、我国房地产金融风险的成因
1.房地产业融资结构不合理.近几年,由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场,但真正能达到上市融资标准的企业数量很少.大多数企业融资的主要渠道是银行贷款.全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%.银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险,一旦房地产市场中某一环节出现问题,风险会向银行传递,带来逾期贷款和呆滞资金.
2.相关政策、法律不健全.一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展.但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长,强调房地产业对经济增长的推动作用,这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖.而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时,现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险.
3.银行与开发商信息不对称.在信息源的占有上,开发商与银行相比具有优势.由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因,银行对开发商的信息只能通过间接途径了解.而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险,但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因,容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款.如果开发项目成功,开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败,银行则要承担亏损的大头.
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三、房地产企业对金融主要风险的防范对策
1.广泛拓展融资渠道.拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资,即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资,将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担.为此,应发展完善适合我国的房地产融资方式.将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式,这是化解房地产金融风险的必由之路.在成熟的房地产金融市场上,房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式,而且在债权融资和股权融资一级市场以外,存在发达的证券化二级市场,通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买,二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中.
2.不断调整和优化房地产贷款结构.企业应专设部门对住房开发贷款,土地储备贷款、商用房开发贷款等实行严格的分类管理.对于开发项目的潜在开发风险认真分析研究.积极拓展各种融资渠道和合作伙伴,降低自身的资金运作风险.同时,要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构.在潜在客户的选择上要认真分析,充分在开发策划期间就要对销售情况进行预测,对资金回收流量有一个比较准确的预测.
3.建立以风险控制为中心的业务监管机制.首先,要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度.其次,要定期或不定期地对房地产市场进行调查,及时了解与行业相关的信息.如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向,应该及时地加以分析,适时调整自己的发展战略.
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4.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系.企业必须确定房地产经营的法律意识,积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例,用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为.要重视政府的监督职能,主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能,以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益.
参考文献：
[1]谭霞:房地产金融风险浅析[J].时代财会,2007,(11)
[2]张明周世伟:银行监控房地产金融风险的关键[J].市场周刊.财经论坛,2007,(04)
[3]孙柏:加快金融创新 化解房地产金融风险[J].金融信息参考,2006,(05)
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