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中图分类号：F230文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）05-250-02
摘 要 由于房地产企业具有自身的行业特点,对所开发产品销售收入的确认具有很高的要求,笔者结合自身工作实际详细阐述了如何规范预收账款管理工作,并在此基础上对房地产企业销售收入的确定作了探讨,具有很强的操作性,为房地产企业做好销售收入核算提供了指导.
关 键 词 房地产 销售收入 管理
由于房地产属于特殊行业,开发规模大、周期长、产品物质形态具有不可移动性、单个产品售价高等特点,这就使得房地产企业销售收入的会计核算有着明显行业特点.现笔者根据现行我国房地产会计的有关规定,结合自身工作实际,对如何搞好房地产销售收入会计核算谈一些个人看法.
一、规范预收账款管理是做好销售收入核算的前提
1．规范预收账款管理的必要性
要搞好房地产销售收入的会计核算,首先必须搞好房地产预收账款的会计核算.《城市房地产管理法》规定房地产企业开发的产品无论是已建成的有证房地产还是在建中的无证房地产,只要来源明确、权属清晰均可转让.由于房地产开发周期长,占用资金多,为了回笼资金,房地产企业一般不等所开发楼盘完工,只要已建楼层达到房产管理局规定标准就可办理预售许可证,对产品进行预售；同时由于房地产单个产品价值较高,消费者极少有能力或愿意一次性付清购房款,因此房地产企业一般都采用分期付款的方法销售产品.预售和分期付款造成房地产企业所开发产品从预售至真正实现收入跨度比较长的特点,这就特别需要对房地产预收账款进行规范的会计核算和管理.
2．规范预收款项核算要注意的问题
房地产企业开发产品达到预售许可状态开始预售,与买方签订购房合同后,一般要求买方交纳一定数额的订金（或定金）,这订金（或定金）交到房地产企业资金财务部或者到达房地产企业银行账户后,资金财务部根据销售部门的销售清单给客户开具收款收据,然后按照收据记入预收账款（如果买方或者企业违约,订金或者定金的处理方法这里不做讨论）.以后买方预交首付款、分期交款、按揭贷款到账房地产企业均应给买方开具收据并及时计入预收账款.需要注意的是,由于买方基本都是个人,购买的每套房产基本都要单独办理房产证,所以每套房产都要按照面积、地址、买方姓名（名称）进行详细记录并单独进行核算；而房地产企业自身要求按项目（或者楼号）核算房屋销售情况.这就决定了房地产企业进行预收账款核算时至少应该按买方名称和开发产品项目（楼号）进行核算.由于大部分财务核算软件项目（楼号）核算模块和个人（买方）往来账核算模块是分开的,这就导致我们查询预收账款收款情况时要么只能看见所有买方的交款情况、要么只能看见每个开发项目（楼号）的交款情况（当然项目核算模块和个人往来核算模块分开也便于通过核对两个模块的余额是否一致,以此判断出记录开发产品预售情况时是否都进行了项目和个人往来核算）；即使房地产企业的财务核算软件在项目（楼号）核算模块下面可以增设个人往来核算,我们也无法很直观的看清每个客户是否交清款项、是否在满足结转收入条件的情况下预转了收入,而这又决定了我们能否为客户开具发票或结转收入.建议房地产企业负责核算销售收入的会计自己另外设计一套EXCEL备查表格（未实现电算化的企业手工制作表格也可以）来辅助搞好房屋销售收入的核算.在该表中可以按项目（楼号）详细记录每套房屋的客户名称、地址、面积、单价、总价、已交款金额、欠款金额、是否结转收入、是否开具发票等对进行房屋销售收入核算有用的信息,并与销售部门核对表中信息准确无误.
大学生如何写房地产企业论文
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另外,由于房地产企业开发的产品在预售时尚未完工,每套房产的建筑面积是按照图纸预测的,所以等到开发产品竣工办好各种验收手续后房产交易中心会对每套房屋的实际面积进行测量,计算.每套房产的实际面积与测量面积的差额,在合理的误差（一般是正负3%）范围内的,房地产企业一般都与买方在合同中约定按照每平米的单价对预收买方的价款进行多退少补（合理误差外的差额如何处理这里不做探讨
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二、销售收入核算的具体事项
在做好房地产预收账款会计核算的基础上,就可据此再进一步做好房地产销售收入的核算.房地产虽然属于特殊商品,但也按一般商品销售收入确认条件确认收入.在房地产销售中,房地产法定所有权的转移,通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方,企业应确认商品销售收入.房地产企业一般在开发产品竣工后,经过质监站的验收,通水通电后就可交付使用了.房产达到交付使用条件后,如果买方交清了房款,房地产企业就将房产钥匙交付买方,这表示房地产的法定权属就转移给买方了,相关房产也就满足了确认销售收入的条件了.但是与普通商品不同的是,由于上面已经提到房地产的面积是预测的,而房产交易中心规定一套房产只能开具一张不动产销售发票,此时虽然从财务核算上相关房产已经满足了确认收入的条件,但是由于房产的准确面积还无法确定,实际上还无法为买方开具销售不动产发票.而此时要达到房产交易中心来为房地产企测定房产实际面积的要求还有业许多工作要做,比如竣工的开发产品要先由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位签字认可,然后到建设局办理综合验收手续,综合验收合格后,还要到分管派出所办理房产的门牌,之后才能测定实际面积,这个过程需要花费很多时间.所以房地产企业应先将满足确认收入条件的房产预转收入,等实际面积测定后,买方补交差价或房地产企业退付差价时,再为买方开具全额发票,将差额部分再相应增加或冲减收入.具体会计处理方法如下：
本文来源 http://www.sxsky.net/kuaiji/kjdsh/408536.html
预转房地产销售收入时,我们应该制作一份附件,按项目（楼号）具体列明达到预转收入条件的房款,内容包括买方姓名,房产地址（不知道详细地址的可以标明单元号、房号）面积、单价、总价,然后从预收账款中按项目（楼号）转到销售收入相应项目（楼号）中,并在前面所做的EXCEL备查表格中登记预转收入情况.这里需要特别注意的是：因为买方最终所交价款总额尚不确定,笔者认为预转房产销售收入时,预收账款科目不需要同时按个人往来结转销售收入,只需在预收账款个人往来下面增设一个预转收入往来户,通过这个往来户核算预转的销售收入.待房产交易中心测定出的准确面积后,房地产企业和买方结清房产价款,此时预收账款科目下个人往来户中所记载的金额就是每个买方所购房产的全部价款,这时我们就可以给买方开具发票了,然后依据发票金额把已经预转收入的部分（在EXCEL备查表格中可以查到该部分信息）从预收账款――个人往来中买方名下转到预收账款――个人往来中预转收入户下,把尚未结转或者多结转的部分按项目及个人往来转到或冲减销售收入相应项目（楼号）下,并在EXCEL备查表格中记录买方发票已开具,至此就算圆满完成了一户房地产销售收入的核算,买方可以凭发票去房产交易中心办理房产登记.如果买方与房地产企业签署合同,允许买方先开发票（办房产证）然后交清房款的,我们就可以把买方所欠款项从预收账款相应项目（楼号）及个人往来名下,转到应收账款或长期应收款科目中.假设一个房地产项目（楼号）全部销售完毕,也给买方全部办完了房产证,那么预收账款科目中按项目、按往来核算的发生额与销售收入按项目核算的发生额是相等的,预收账款的项目余额、个人往来余额均为零.
通过上述会计核算,辅之以出纳及时核对库存现金、银行存款,并定期与销售部门核对销售情况,就可确保房地产销售收入会计核算的准确无误,为企业领导及时了解产品销售情况、作出相关决策提供可靠的依据,为企业的健康发展奠定基础.
参考文献：
[1]王松宝.试析房地产开发企业销售收入会计核算.财会月刊.2010(25).
[2]袁俊凤.房地产企业如何确认销售收入及会计核算.活力.2009(13）.
[3]袁卓霞.我国房地产开发企业收入核算及其相关问题的研究.
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