物业管理企业内部问题及对策分析_会计审计论文

摘要：随着房地产的蓬勃发展，物业管理企业也随之发展起来。但是在此同时，物业管理企业内部涌现出了许多问题限制了其发展。鉴于这种情况，企业采取了各种对策来解决这些问题。

关键词：物业管理问题对策
经过20多年的发展，我国的物业企业管理发展迅猛，具有广阔的发展前景。但是，近几年来，物业公司与业主的矛盾日益突现。所以只有认真剖析物业公司内部的本质问题，准确地定位物业公司自身的价值，才可以促进公司的发展。
一、物业管理出现的问题及原因
随着物业管理的发展，其新问题、新情况也不断涌现，某些实质性的问题逐
渐暴露出来，归纳起来主要有以下的几个方面：
1.机制不健全，服务效率不高
在我国大多数的物业企业中，因为对物业企业主要的任务缺乏正确的认识，加之不健全的机构和制度设置，从而导致不能及时解决业主提出的问题；一些物业服务的项目主要是由领导亲自决定，大多数的企业没有领导的值班制度和相应的领导的负责制度，因此面临一些突发的事件无法及时处理，导致许多不必要的矛盾；激励机制不完善，造成工作人员的工作态度不好，办事效率不高。
2.诚信观念差
在物业管理企业行业的繁荣景象背后，诚信缺失、不守信用成为阻碍我国物业管理行业的发展的主要因素。另外，企业在招投标的时侯，经常承诺业主，要以严格的管理，优良的服务，为业主营造温馨、舒适的家园。然而实际上，物业管理的服务质量却相差甚远，以至于使业主有被骗的感觉。
3.财务管理混乱
由于物业管理的资金来源渠道及数量比较有限，并且很难取得银行贷款，再加上财务人员素质不高、水平偏低、无证上岗以及不具备会计技术上岗的现象严重，造成财务管理混乱。分析原因，主要有以下几个方面：一是有些企业领导对物业管理企业的财务管理认识不清，只是简单的理解为收支、记账，所以对工作人员要求不高；二是好多企业领导任用财会人员时任人唯亲，采取非正常竞争的手段，虚报效益，隐瞒问题，做假账，迎合领导；三是由于目前该行业的财务会计制度不完善，财务规定不明确，致使某些人处理问题时不规范。由此产生了不能正确核算企业经营成果，并且也反映不了企业的真实财务状况。
4.企业文化不完善
企业文化是企业的灵魂，体现了企业发展过程中的思想意识、行为习惯和价值观。但是经过转制发展起的物业企业，即使在名义上已经是独立的企业法人，然而在很多的时候，这些物业企业比较愿意到原来单位的筹措资金，而且缺乏竞争意识，不重视企业文化建设；对房地产开发公司的子公司来说，还依赖房地产总公司，没有企业文化重要性的意识。所以遇到问题时，不能及时解决，忙得应接不暇，不能彻底的解决问题；此外对小的民营企业来说，由于规模比较小、资金匮乏，因此它们的主要任务是经营，并无心顾及公司的企业文化的建设。
二、采取的解决问题的对策
1.建立完善的物业管理机制，同时提高工作人员的服务效率
企业除了设立常设的机构外，在接收具体项目之后，必须结合实际的情况和业主的数量来设置适合的现场的办公机构进而提高工作人员的服务效率。（1）设立应急的处理机构，可以保证在24小时之内，能及时处理业主的问题，使业主能够正常地生活。（2）健全企业各项制度并加以公示，这样既能够提醒工作人员，还确保业主心中有数。此外，将物业企业和房地产公司签订的物业服务合同公示出来，便于工作人员接受监督。（3）建立监督和反馈机制，可以让工作人员接受监督以及接受业主的反馈信息。
2．建立物业企业财务管理体制
物业企业管理的财务问题是企业的重要问题，必须采取一定的措施。鉴于物业企业的特点，可以采取以下对策：（1）制定一套有行之有且效章可循的会计体制；（2）建立和完善企业内部的财务管理制度；（3）提高会计人员的素质，健全及规范企业的会计核算工作；（4）强化物业管理资金筹措和运作。
3.加强企业的信用管理
加强企业的信用管理，第一社会公众和新闻舆论要相互监督，从而可以充分地保障监督者的言论权利，以及充分发挥公众评价和新闻舆论的权威性、客观性。企业通过自律，来促进企业和公众之间的互信和互动。第二加强物业企业的内部信用制度的建设，进而完善企业的财会与审计制度。
4.建立适宜的企业文化，提高企业的综合竞争力。
企业文化是一个企业的灵魂，关系到企业的发展前途，因此企业必须给以足够的重视。建立适宜的企业文化可以从以下几方面入手：（1）各个企业都有自身的特点，必须根据自身的情况来建立并完善自身的企业文化；（2）积极鼓励全体职员全面参与到企业文化建设中来；（3）将建设企业文化和社区文化融合；（4）按系统工程建设企业文化。
三、结论
综上所述，物业管理企业内部出现了许多问题：机制不健全，服务效率不高；
诚信观念差；财务管理混乱；企业文化不完善。这些问题对于企业的发展即为不利，因此企业采取了各种对策，如建立完善的物业管理机制，同时提高工作人员的服务效率，建立物业企业财务管理体制，加强企业信用管理，建立适宜的企业文化，提高企业的综合竞争力等。总之物业管理企业是一个有发展潜力的行业，其发展前景十分光明。
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