摘要：国家《城市房地产抵押管理办法》的颁布，给诸多工程及时融资创造了条件和法律依据。但房地产抵押存在着较大的风险，极易给购房人和抵押权人的权益造成损害，也给房地产权属登记机关带来风险。现就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题进行分析探讨。
关键词：房地产抵押；风险；问题；
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权^提供债务履行担保的行为，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产是房产与地产的总称，属于不动产，在设定房地产抵押权时，需依法登记并履行其法律行为，否则就会引起许多抵押纠纷。现就我市房地产抵押应注意的问题进行分析探讨。
一、房地产抵押中存在的风险
1．抵押物风险。抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。
从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况：在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出观较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。
抵押物价值下跌风险，主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。
抵押物处置风险是指因法律或事实原因．银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前，与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90％以上是抵押贷款．只有不足10％的贷款采用保证担保方法。
2．变观风险。房地产是一种比较特殊的商品，他不能移动．属于不动产。因此．投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变观风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
3．社会和政策性风险。任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的。若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。
4．经济性风险。目前，房地产市场还是一种不充分的市场，其特征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是瞧瞧进行的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市了规划、税费等规定。
5．或然损失风险。抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
二、办理房地产抵押登记应注意的问题
1．房地产抵押变更登记
关于抵押变更登{己抵押当事人在签订了抵押合同并进行了设定抵押登记后，由于情况变化需要变更的应由抵押当事人进行协商，修订抵押协议中须变更的条款。而后要持有关文件向原抵押登记胡枸办理变更登记。
2．房地产抵押注销登记
抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。其具体表现形式：一是抵押合同解除，虽然抵押期限未到，但是历落啶蝴的前提已消失，如抵押贷款已提前偿还，或抵押约定的义务已提前履行完毕，所设定抵押无必要，抵押当事人可解除抵押协议；二是其他原因，如虽已设定了抵押登记，但抵押人又想更正抵押物，对这两种情况应当办理抵押注销登记。注销登记，抵押当事人应当持有关文件向原抵押登记机构办理抵押注销登记。这里所指的有关文件包括但不限于原来办理抵押登记的文件以及双方昕签署的解除抵押合同的书面协议或合同履行完毕及已实际终止的书面申请等材料，作为抵押权人一定要认真审查抵押合同是否完全履行，主合同中的债权是否完全实现，如某银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后才发现抵押人、担保人的贷款利息未付而要求抵押担保人承担责任，但未能得到法院支持。
三、建立房地产抵押市场信息预警预报制度
房地产抵押市场信息，是房地产市场发展的需要，银行可以通过与权威房地产评估机构合作等形式，建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度，是银行实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。比如，在房地产贷款中，应当要看项目的政策符合程度，贷款项目是否属于产能过剩行业或产业政策禁止或限制的行业。当前银行在防范信贷风险时，特别缺少一个完备及时的信息平台。
因此，要建立一个与信贷风险信息系统相关的业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题，以便化解金融风险，确保信贷安全。该系统通过加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，定期向社会公开发布相关信息，以完善各商业银行的信贷风险控制措施。
四、结束语
依据《城市房地产抵押管理办法》(建设部令98号)规定，抵押房地产权属是否存在瑕疵、真实披露抵押房地产的权属状况，可以防范抵押房地产权属问题带来的处置风险。维护房地产市场的正常秩序。
参考文献：
[1]李仁玉．人民法学分论[M]．北京：中共中央党校出版社，2000．
[2]中华人民共和国城市房地产管理法[z]．第4章第42条，1994．
[3]中华人民共和国担保法[z]．第49条，1995．
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