土地增值税有关大学毕业论文范文,与完善房地产行业税收制度的相关大学毕业论文

时间:2020-07-04 作者:admin
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【摘 要】 现行税收制度中,与房地产相关的税收主要有以下几种:房产税、契税、营业税及附加、所得税(个人或企业)、土地增值税、印花税等.在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用.房地产业税收体制也成为了社会各界关注的焦点.

【关 键 词 】 房地产;税收制度

一、我国房地产税费制度的现状

按照征税客体性质的不同,可将房地产税收分为四类:流转税(包括营业税,城市维护建设税和土地增值税)、所得税(包括企业所得税和个人所得税)、财产税(包括房产税,契税,城镇土地使用税,耕地占用税)和行为税(包括印花税和固定资产投资方向调节税).

二、现行房地产税费体系存在的问题

(一)宏观方面的税制缺陷:对房地产交易的监控缺罚,税收征管难度很大,出让、转让土地界限不明晰,税收征免难以确定.

(二)微观方面的税制缺陷

首先,税种分布结构不合理,保有环节相对偏轻.保有环节主要调节的是政府与房地产占有者之间的收益分配,目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款,加之保有阶段的增值几乎都流向保有者,致使更刺激了房地产投机行为;保有阶段的低税负致使流通环节负担过高的税负,助长了隐形交易,逃税现象.其次,计税依据不合理,税负不平等.如房地产税从价与从租计征税率差别甚大,导致隐形市场泛滥;现行的契税区分国有与非国有企业纳税.第三,现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控.

(三)房地产税收征管方面的缺陷:土地增值税和企业所得税是房地产企业的主体税种,缺陷尤其突出:

1.土地增值税征管中存在的问题

(1)房地产开发企业存在的问题:在预售房产环节,隐瞒收入的现象比较多,土地增值税预征的计税依据不真实、不准确;在开发环节人为加大商品房建设成本,侵蚀土地增值税税基;在清算环节拖延项目完工时间和竣工决算,躲避土地增值税清算.

(2)税务征收机关存在的问题:① 从国家制定的土地增值税条例来看,土地增值额与企业所得税应纳税所得额计算有重复,对纳税人同一笔收入存在征两次税的现象.② 税制设计较复杂,不易操作.③土地增值税操作技术难度大,收入和扣除项目很难准确核定,工作量大,熟悉清算流程、能够担当起清算工作的税务人员不多,征收部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪.

2.房地产企业所得税管理存在的问题

(1)政策方面:①国家税务总局发布的政策文件太多,加上地方政府及部门又出台很多地方政策,文件之间往往自相矛盾,有些不尽合理.②国税与地税征管划分题.对于所得税征管范围的划分,国家税务总局虽然给予了很明确的界定,但在实际征管中却不同程度地存在着争抢税源、划分不准、两不管的问题.

(2)征管方面.税务机关人员不足,力量薄弱,管理面不够.

三、、完善税费体制的改革与建议

现行房地产税制的各个税种,在中国经济已经发生巨大变化的今天,这套房地产税收法律制度不仅自身存在很多不规范之处,它滞后于经济和社会的变革和发展,难以发挥税收的宏观调控功能.因此,完善现行的房地产税收制度,对于防止房地产价格过快增长,促进房地产市场健康发展将有着十分重要的意义.

(一)改革土地财政:土地财政一方面助推了地价、房价,另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为,最终损害城市长期发展.改革土地财政,需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系,逐步健全地方税体系,完善分税制.


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(二)提高保有环节税收:弱化并替代地方政府对土地财政的依赖,通过征收房产持有税,抑制不合理需求,引导合理住房消费,推动地方政府从土地财政转向税收财政.

具体从以下五个方面来解决保有环节的税收问题:

一是扩大征税对象.以前的总体原则就是“个人所有非营业用的房产”全部纳入,但重庆和上海版界定不同,税负都较轻,对第一套房都没有征税,不利于抑制投资、投机心理.

二是从高确定税率.税率初定在0.5%-0.8%,这低了无法实现预期的目标.很明显,如果房地产价格上涨的幅度高于该比率,则该税率对抑制房地产投机并无实质意义.应该定在年税率3-5%,才能实现暂时调控和长效机制的双重作用,从根本上捏转国民理念.

三是从量征收与从价征收综合计算.要量价结合,可以考虑人均居住面积和房屋总价,从价又从量综合征收计算比较合理.

四是承担公共服务的房产暂不征税.

五对个人住宅征收房产税影响面大,必须考虑其社会影响.特别是,近年来“被高档化”的楼盘不少,即使是很低的税率,居民个人是否有房产税或物业税的支付能力,也是一个问题.

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房产税的改革是关乎民生,影响长远的事情,但要以保障居民个人的基本居住权、抑制房地产价格的无序上涨为前提.

(三)整合房地产开发与交易环节税费:建议按照土地购置、开发、销售这三个大的环节归类整合房地产收费项目,减少收费项目,减轻收费额度,坚决杜绝不合理收费,并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税.土地增值税、企业所得税占房地产企业税收的比例达到60%以上,本文就加强这两个税种的管理提出以下建议:

1、强化土地增值税的征管:土地增值税是调节土地增值收益再分配的重要手段,是调节房地产开发企业税负的重要税种,很多企业通过各种手段逃避土地增值税,攫取巨额利润.

(1)提高政策的执行力度.(2)加强土地增值税的税收政策的宣传.(3)加大稽查力度.(4)提高土地增值税预征比例.(5)实施“一体化”管理.

2.强化开发企业所得税清算

(1)注重职能部门的信息共享.(2)关注房产

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开发的重点环节.(3)对房地产企业采用新的管理软件.(4)严格政策界限,强化成本管理.(5)强化日常评估和税务稽查.


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房地产税法在抑制房价上涨的过程中发挥着重要的作用,但由于其自身的局限性,要充分考虑到其他影响因素对税收作用的抵消,应该采取税收手段、法律手段、经济手段等进行综合治理,金融调控、价格调控等相互配合,才能取得预期效果.

参考文献

[1]刘淑娟,房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究[J],商场现代化,2008年20期

[2]陶宇萍,房地产税收制度浅析[J],金融经济,2006年02期

(作者单位:

安徽招友新能源科技有限公司/安徽工商管理学院)

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