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摘 要：近年来,我国房价居高不下,促进房价合理回归成为房地产调控的重要目标.在这个问题上,本文主要通过在限购,保障房建设,差别化信贷三个问题上的分析来寻找解决路径.要促进房价合理回归并不能一蹴而就,制定和我国国情相适应的阶段性回归标准将具有重要的意义.

关 键 词 ：房价合理回归；限购；保障房建设；差别化信贷；阶段

引言

近年来,房地产价格一直居高不下,国家也出台了一系列的房地产调控政策以期打压房价,防止房地产泡沫的破灭.2011 年12月9 日,中央政治局召开会议,指出“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”.[1]由此可以看出房价的合理回归已成为中国房地产调控政策的重要目标.

1.房价合理回归的内涵

对于“合理房价”的界定标准之一便是房价与居民的收入相适应,即“房价收入比”,所谓房价收入比,是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力.目前按照国际合理房价标准,房价收入比在3—6倍之间为合理区间,如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%.[2]

2.我国房价现状

2012年房价排行榜前三城市房价分别为：北京28,147元/㎡,上海24,828元/㎡,深圳19,952元/㎡,而2012年这三个城市居民平均年收入分别为北京32,230元,上海36,689元,深圳28,778元.根据数据我们可以计算我国房价合理回归后的应然价格.

从合理房价的国际标准我们可以推算出各地的合理房价：以每个家庭拥有2名劳动力计每户买80平米房子为准,计算公式为：城市合理房价等于（城镇人均可支配年收入*2*6）/80,得出“理想化状态”下的“合理房价”分别是：北京4834.5元/平米,上海5503.35元/平米,深圳5431.67元/平米.通过对比可以发现,实然状态的房价比应然状态的分别高5.8倍,4.5倍,3.7倍,我国房价与居民收入比例差距过高,房地产市场泡沫严重,控制房价已成为当前必须解决的问题.

3.房价合理回归的政策困境

我国对于房价的合理回归着实做出了许多工作,面对如此多的房地产调控政策,我国的房价也确实出现了一定程度的下降,但远远没有达到预期目的,那么为什么如此严厉的房产调控政策会不甚理想呢?我国的调控政策究竟面对了什么困境?

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3.1 以限购为主的调控政策困境

a 限购在一定程度上确实打压了房价,但实际上,这种政策调控仅仅遏制了一小部分投机性需求,即人们以投资为目的购置房产,而这种遏制结果将会导致房租上涨,房地产投入者不急于出手,减少了市场供给.而房地产开发投资也会在严厉的调控下热情大幅下降,不利于未来住房的有效供给.从这种供需层面分析,限购政策只能作为一种暂时手段,不能解决房价上涨,供需失衡这一根本问题.

b 限购政策很大程度上是和户籍挂钩的,这就在一定程度上让民众感到受歧视和不公平待遇,与户籍制度改革的大方向背道而驰.此外,一些真正需要买房的人也会因为户籍问题而丧失买房的机会,扼杀了部分刚性需求.

3.2 保障房建设的困境

保障房建设是解决房价过度上涨的很好途径,但是许多地方政府认为保障房的建设阻碍了他们在土地上的收益,从而减少了它们的地方财政收入,因此在建设保障房时,往往不愿意选择相对较好的地段建设,导致大量保障房地处郊区或者出现在城乡结合的地方.这样一来,表面上看房子是经济了,但从长久看,却增加了困难居民的出行成本,教育成本,就业成本等等,保障房的意义已经被大大削弱了.

与此同时,分配保障房方面也存在着许多问题.一些国有企业借着保障房名义给员工提供变相的福利,而腐败的滋生,也容易使保障房若在那些行使不正当手段的人手中.这样一来,本应该得到保障的群体得不到保障,“低保保富人”的保障错位便成为推行保障房建设的另一大问题.

此外,保障房的目标建设力度过大,导致很多项目难以按期完成,出现许多“烂尾房”.也有许多地方为了达成上级下达的“死命令”,在下半年尤其是年前冲刺保障房目标,以至于保障房的质量难以保障,这样的保障房又怎么惠及百姓,起到促进房价合理回归的作用?

3.3 差别化信贷政策困境

我国实行差别化住房信贷政策的核心是要把投资性买房和消费性买房区分开来,遏制住房投资炒作,支持真实意愿的住房消费.这样一来,如何区分住房消费和住房投资便成为问题的关键.目前,国家界定二者区别的标准仅仅依靠居民购买房屋的套数.但是,购买第一套住房可以用来投资,而购买第二套住房有时候也可以是自住,由于这种需求信息并不容易掌握,如此的界定标准将导致差别化住房信贷政策对市场需求的甄别精确度下降.

4.造成这些困境的原因

造成房地产调控政策困境的根本原因还在于国家的经济政策.我国GDP增长目标过高,而这又是考核地方官员政绩的主要标准.地方政府希望的是依靠房地产发展使土地升值,增加地方财政收入,提升政绩.在这个利益驱动下,地方政府投入保障房建设的积极性自然有限,反而花心思继续炒作商品房,对中央政策进行敷衍甚至对抗.说到底,一旦合理调整考核政绩标准,提高百姓在政府发展目标中的分量,让老百姓切实受益在社会经济大盘中,这样政府、公众对房地产市场的心态将会产生相当大的变化,有利于房价调控.

房价合理回归的法律参考属性评定

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5.促进房地产价格合理回归的路径建议

5.1 限购困境对策

限购政策的目的很大一部分是为了防止投机,如此,只有改善国内投资环境,才能使那些借机炒楼的人资本回归,大家有了好的投资领域,自然会把目光转移.有数据显示,全国共计6000万家小微企业和个体工商户,对我国GDP贡献率已超过60%,并提供了75% 以上的就业机会,创造了一半以上的出口收入和财政税收.由此,笔者认为扶植民营企业对改善投资环境,促进房价回归起着重要作用.

5.2 保障房建设对策

加强制度建设,建立房地产市场长效机制 目前,我国的房地产市场实行的是双轨制,即保障房和商品房双轨.对于商品房应该交由市场实行调节,国家应减少对商品房的干预,由市场自由竞争,让那些有钱买商品房的可以自由购买,国家只要控制商品房企业的垄断等不利于市场竞争的方面即可,而不应该继续对商品房实行限购.对于保障房,国家要加强保障房建设的监督实施体制,让保障房真正落到实处.既要监督保障房按时按量的建设,也要保证保障房的质量,同时对于保障房的购买者进行资格审查,防止出现“负保障”现象和一些国有企业或机关借保障房的名义来提高自己的福利.

5.3 差别化信贷政策困境对策

从制度上控制进入房地产市场的投机者数量.一是引导房地产需求向消费倾斜,针对房地产消费过多追逐投资功能的现状,其健康发展方向应该是以消费品为主导,提倡租买并举的住房消费方式抑制盲目投资和投机炒作等行为.二是建立一套独立的房地产价格评估机制,对进行交易的房地产进行评估,在此基础上对住房投资者购房超额所得征收高额所得税.

6.结语

房价合理回归标准虽然应当跟世界标准接轨,但也要结合我国的实际国情,从改革开放初到现在,我国房价一直都远远超出世界标准的房价收入比,因此我们不能指望房价一蹴而就地回归到合理标准,而要以现实为基础,不应操之过急,否则只会引发更大的动乱.制定一个和我国国情相适应的明确的阶段性回归标准,让大家心中有一个确定又现实的合理期待将有着重要意义.（作者单位：西南交通大学法学系）

本篇论文来源 http://www.sxsky.net/shuishou/czzc/399056.html

房地产有关论文范文参考文献参考文献

[1] http：//.fangchan./zt/2011zyjjgzhy/

[2] http：//.chinadaily../hqcj/zgjj/2012-03-22/content_5485012.

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