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房地产业是我国国民经济的支柱和国家财富的重要来源之一,其发展程度的高低决定了一国经济发展能力的强弱,但房产作为人民生活的居所,其本质归根结底是人民生存的必要需求和消费对象,房价的过快增长已经成为影响人民生活水平的一个直接的重要因素.当今中国房价居高不下,国家针对房产业的各项调控措施也在紧锣密鼓的筹划和进行之中.今年1 月,国家正式宣布在上海和重庆率先征收房产税,以调节房地产市场,控制过度高涨的房价.此举一出,各种呼声接连而出,褒贬不一.
房产税作为有着悠久历史的老税种,是一种以房屋为征税对象,并向拥有该房屋所有权和使用权的主体征收相应款项的财产税.我国的房产税制度已存在50 年之久,其主要是针对生产经营性房屋进行征税,其中不包括城乡居民的用于居住的住宅性房屋.计税的依据主要有两种方式,一种是从价计征,另一种是从租计征,前者主要是按照房产计税价值征税,即依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%；后者则是按照房产租金收入征税,即以房产租金收入作为房产税的计税依据,税率为12%,从2001 年起,对个人按市场价格出租的居民住房,可暂减按4%的税率征收.
随着市场经济的迅速发展,土地资源的日渐稀缺与不断蓬勃发展的房地产业之间的对持愈加严重,并由此产生了巨大的矛盾和冲突,造成了房价的日益攀升和房地产市场的不稳定,除这个原因外大量的炒房者从中牟利进行恶意投资,以及各种不规范的市场行为也造成了房价的加剧增长甚至直线飙升.我们都知道,在市场经济条件下,宏观调控主要是依靠政府调节“三率”来维持,即利率、汇率和税率,而其中的税率调节是最灵活的手段.由此可见,对房产税制度的改革就成为了市场经济下宏观调控政策的大势所趋.房产税要在社会发展的复杂局面中求生存,就必须得到相应的改革,房地产市场的动荡时期迫切需要国家的调控以达到平稳状态.由此看来,推动我国房产税调整与改革的直接原因是过度增长的房价已经对整个社会生活产生了直接和不容忽视的影响,严重影响了人民生活的基本需求和根本利益,房产税改革的直接目的就是利用国家享有的宏观调控权对我国的房地产业进行适当的调整和干涉,以最终缓解由于收入差距带来的社会矛盾.
首先,房产税能否真正使得房产持有人尽快出售房产,从而增加市场上的供应量呢?通过上海和重庆的税率我们可以看出,国家采取的是相对温和的态度,税率相对不高,征收的对象也有限.假若房价每年的上涨幅度高于房产税的税率,房产持有者还是有利可图的,如此来看,根据经济学的利益至上原则,任何一个房主都不会轻易出售手中的物业.这么一来,房产税的改革也就无法达到增加市场的供应的目的.其次,如果市场上的商品房的供给量无法满足人们的需求,那么即使出售者愿意出售自己手中的房屋,他在出售房屋时完全可以将其已经被缴纳的税额相加,一并转嫁给购买人；另一种可能是,房屋所有者继续持有房屋,而将房产税赋转嫁到房租上,如此一来,房产税改不但没有增加市场的供应量,反而在一定程度上扰乱了租房市场的稳定,同时间接增加了对房屋的购买需求量.也就是说,市场供求不足的情况下,任何形式的税收都有可能被转嫁到处于弱势地位的那一部分人身上.如果市场的供求关系不改变房产税就有可能从出售者的手中转嫁给购买人或者承租人,进一步推高房价.
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房价的过度攀升,使得中国社会贫富差距的矛盾更加凸显,公众对社会公平产生了质疑,细细想来,房价的攀升表面看似是经济的繁荣的标志,但是在这背后所隐藏社会问题和政治问题却值得我们深思.我们必须承认的是,经济的发展与社会的稳定是我们这个时代必须同时兼顾的两个重要问题,倾斜的单一侧重的发展模式只会带来负面的和低级的社会效果,即我们必须在“把蛋糕做大”的同时力求“把蛋糕分好”.税收的根本是取之于民用之于民,只有真正公平的前提下才能达到效率的最大化,国家在制定税收政策时应当根据不同的因素区别对待,这些因素包括经济发展程度,房屋的市场需求量,居民的收入分配等,以免使贫者承担与富者相同的负担,加剧社会贫富差距的扩大.
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在房产税用途方面,美国等国家的做法值得借鉴.目前,美国50个州都已征收房产税,税率一般为1%~3%.从2000年到2007年,由于美国中等价位房的房价增长了48%,美国房产税相应地在同期有了62%的增幅.据了解,美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境；学区周围环境改善了,房价自然升值.在大多数美国老百姓眼里,交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育,当然愿意交税,这不但充分体现了税收“取之于房,用之于民”的用税理念,也让公众交得心服口服.又如,新加坡在房产税用途方面秉持了稳定和公平的原则,让房产税成为调节贫富差距、补贴低收入群体的重要载体,既让税收造福于民,又合理控制了房价,实现了双赢.由此可见,中国也应借鉴美国和新加坡的做法,结合国情,不妨让收上来的房产税全部用在保障房建设中,并定期通过媒体和网络公布每一笔税款的具体流向,这不仅能为保障房建设提供资金支持,满足纳税人的知情权和监督权,更重要的是,也能消除公众疑虑,护航房产税扩征的顺利进行.
房产市场的根本是供求关系,地方财政要在税收的过程中积累建设资金,促进房地产的开发建设,利用税收收入新建面向居民
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