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【摘 要 】 本文用34个大中型城市2008―2012年的面板数据,以地方政府发行的城投债为测度地方债务的指标,研究地方债务对城市房价的影响.结果发现34个城市在平均意义上,城投债对住房价格有显著推动作用,但是当以财政税收更为充裕的京、沪、津、渝及4个计划单列市为样本分析时,城投债对房价的影响并不显著；同时,以一般省会城市为样本的回归估计表明,地方房价高度依赖于城投债规模.这在一定程度上解释了为什么地方政府消极执行中央房地产调控政策,意味着今后中央在调控房价时应充分考虑地方政府的债务压力.

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城投债务对商品房价格的影响参考属性评定

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【关 键 词 】 城投债 商品房价格 GMM

一、引言

近年来,全国地方性政府债务问题引起了政府和社会的广泛关注.据国家审计署2013年第24号公告：截至2012年底,36个地方政府本级政府性债务余额38475.81亿元（政府负有偿还责任的债务18437.10亿元、政府负有担保责任的债务9079.02亿元、其他相关债务10959.69亿元）.如图1所示,地方方政府债务的增长率基本都保持在20%以上,远远高于GDP的增长.

在1998年至2012年期间,全国商品房平均售价的增长已经是不争的事实,对于中国商品房价格不断上涨的原因,一些学者进行了大量研究,发现最重要的原因就是土地成本不断上涨.曾国安、张和水（2014）研究指出,商品房价格与土地价格成正向协整关系,长期来看,在不考虑其他因素的情况下,土地价格每上涨1%,商品房价格平均上涨0.5%,因此,要使商品房价格下降,必须降低土地价格.梁云芳、高铁梅（2006）对我国商品住宅销售价格波动成因进行实证分析,得出结论：在各类供给因素中,土地交易价格的变动对住宅价格的变动有较大的同向影响,因此,政府可以通过调控“地根”,进而调控房价.

随着国家工业化和城镇化迅猛推进以及地区间发展竞争日益激烈,地方政府的财政支出压力和收支缺口越来越大.特别是近年来,随着一些财政金融工具的创新应用,地方政府债务更以几何级数扩张,地方政府主动利用各种财政金融工具筹集资金,如城投债、建设债等.这些债务虽然常常都以城投公司这样的企业来作为借债主体,但其背后是地方政府,政府也要直接或间接承担全部或部分债务责任,从而形成地方政府实质上的债务负担.

不论政府起初发行债务的目的是为了推动当地经济增长还是其他,一旦政府的债务达到相当的规模,随着债务到期日的临近,政府还债压力与日剧增,政府都可能被迫采取不利于经济长期增长的短期行为来获取财政收入.现阶段,政府的财政收入主要分为税收和非税收的租金部分,税收的增长取决于经济实体的总量,故而每年的税收收入是相对比较稳定的；政府的非税收收入部分主要是与房地产相关的租金收入（如土地租金）,这部分收入近几年是快速增长的.政府要保证这部分收入来源,就被迫要保证房地产行业的繁荣和房价的持续上涨.尽管房价持续高涨已经对社会发展造成一定的制约,但是,地方政府的巨额债

关于房地产论文范文资料务压力可能是地方政府消极应对中央房地产调控的动机之一.

综观图1和图2,发现地方政府债务和商品房价格两者之间的增长趋势大致呈现一致的走势,只有特殊的两个年份具有特殊的变化,那么,地方政府债务与商品房价格之间是否具有某种相关性呢?本文主要目的在于检验地方政府债务是否是推动当地房价上涨的显著因素.

由于地方政府用于偿还债务的来源之一是政府税收,仅靠税收难以弥补债务缺口时,通过房地产行业的租金还债就会显得更为迫切.而京、沪、津、渝及4个计划单列市,它们的经济规模大、税赋充裕,致使这几个城市房价对地方债务的依赖程度并不高,因此,本文拟对这8个样本和其余28样本分别估计.

二、实证分析

1.模型构建

我国地方政府负债以往更多以各种银行借贷、欠款欠账甚至呆坏账等形式出现,这部分数据为非公开数据,故而难以获得.自中央2009年逐步放开地方债券发行控制以来,地方债券的发行量巨额增长,本文以债券市场上地方政府发行的城投债作为衡量地方债务规模的指标.此外,一个城市的GDP和总人口也是影响当地房价的重要因素,因此,将它们作为模型估计的控制变量.由于地方城市房价一般会受到中央楼市调控的影响,这种影响一般是同时施加在所有地方房地产市场上,且每隔一段时间重新调整的,因此,本文采用双向固定效应模型：

loghoupriit等于?茁0+?茁1logbondit+?茁2（logbondit）2+?茁3loggdpit+?茁4logpopit+ui+yrt?鄢+?着it

2.变量解析

房价（houpri）采用当地企业用房和住宅用房的年度平均价格.

地方债（bond）采用市级政府在债券市场上公开发行的城投债和地方债券的债券余额作为衡量指标.

人口（pop）采用当地城市的户籍人口.

ui表示个体固定效应,yrt?鄢表示时间固定效应,?着it表示随机干扰项.

本文运用2008―2012年35个国家重点观测城市的相关数据,因为海口市没有城投债发行,故从样本中剔除,所用数据除债券数据来源于同花顺外,其他数据均来自于国家统计局.

3.模型估计

经过相关检验,模型存在异方差和序列相关,所以模型采用稳健的回归,估计结果如表1所示.表1中第一列是34个样本城市数据估计的结果,第二列是4个国家计划单列市外加4个直辖市的估计结果,第三列则是其余28个省会城市作为样本的回归结果.

从表1的回归结果可以看出,除人口因素外,其余各个变量的系数符号都与预期相一致.不论是34个城市平均意义上,还是分别进行的估计,GDP对房价的贡献都是最高的,越大的城市经济体相应的房价也越高,这也符合人们的直觉,因为城市经济规模越大,城市的基础设施一般相对更加完善,住房价格也就越高.另外,完善的基础设施也会对企业有更高的吸引力,企业的厂房租金可能也会上涨.从表1中第二列的结果可以看出,京、沪、津、渝等这些大的经济体相对于第三列其他省会城市,GDP对房价的影响显著高出许多. 表1的回归结果显示,城投债对城市房价的影响在一般省份省会城市要比34个城市的平均估计结果高,京、沪、津、渝等城市的城投债对当地房价的影响并不显著,这也验证了本文起初的预期,对于税收来源相对紧张但又大规模举债的城市来讲,房地产行业的租金对于缓解政府债务压力就更为重要.

从人口因素角度看,表1中第一列的估计结果显示,城市人口规模对于房价的影响为负值,这与预期符号方向相反,这可能是因为模型设定具有内生性,因为房价上涨会导致当期国内生产总值的上升,为避免由此产生的内生性问题,本文采用滞后一期的gdpit-1作为gdpt的工具变量,采用广义矩GMM估计,回归结果如表2所示.

比较表1和表2的回归结果可以发现,采用工具变量后的估计结果中,人口变量已经不再显著,而第三列中城投债的显著性显著提高,表明GMM显著地改进了原有模型的估计.作为回归估计的一个结果,观察表2的时间固定效应,可以发现时间固定效应均显著为负.这也符合中国近几年楼市的基本行情,自2007年以来,中央政府逐步加大了住房价格的调控力度,虽然房价平均每年均有较高幅度上涨,但是在剔除其他影响因素后,这些调控政策还是显著限制了房价的上涨速度.

三、结论及建议

通过上述回归分析可以发现,以国家重点监测的这34个大中城市为样本,在平均意义上,城投债的发行规模显著推动了房价的上升,弹性约为0.16.但是,城投债对房价的影响因城市经济规模的差别而显著不同,若以京、沪、津、渝及其他4个计划单列市为样本,城投债对城市房价并没有产生显著影响.反倒是,南京、武汉、长沙等省会城市近几年为了快速推动本市国内生产总值的增长大规模举债.截至2013年底,武汉市城投债余额为340亿人民币,南京为487亿人民币,合肥为328人民币.2013年武汉市政府债务规模是其财政收入的1.8倍,高额的债务负担是其仅靠每年的税收无法承受的.而根据中国目前的财税体制,通过土地出让获得的收入属于租金,不需要上交中央,这可能是目前地方政府除税收外获得巨额收入的主要来源.但是,欲获得高额的土地出让金,维持房价的持续上涨就成为必要条件.

本文为揭示部分地方政府消极执行中央政府房地产行业调控政策,继其他学者的研究之后提供了又一论据.地方政府为了发展本地经济,通常进行大规模投资,巨额的资本重要来源之一就是举债.债务规模达到一定程度,就会对政府信用产生影响,当税收难以支撑时,地方政府一般就寄托于房地产行业的持续繁荣带来的租金.鉴于此,中央政府在调控房价过快增长时,应该充分考虑地方政府债务方面的承受能力,比如,通过改革目前的财政分权体制,扩大地方政府的税收来源来缓解地方政府的债务压力.否则,中央关于控制房价过快增长的政策很难在地方得到很好的落实.另外还需注意,一旦房价真如中央所期望得到控制,地方政府可能面临违约、地方债务失控的风险.

【参考文献】

[1] 曾国安、张河水：中国城市土地价格与商品房价格关系的检验[J].当代经济研究,2013（6）.

[2] 梁云芳、高铁梅：我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J].管理世界（月刊）,2006（8）.

[3] 冯兴元、李晓佳：地方政府负债问题与市政债券的规则[J].学术界（月刊）,2013（10）.

[4] 黄燕芬、辛洪波：地方政府融资：老问题、新特点、新风险[J].中共中央党校学报,2013（3）.

[5] 马晓红：我国城投债市场发展的思考[J].金融经济,2011（22）.

（责任编辑：刘冰冰）

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