房地产相关在职硕士论文,关于近年我国房地产泡沫其成因相关硕士毕业论文范文

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摘 要 ：巨额土地出让金最终转嫁到房价中,这构成了房产泡沫大厦的地基；银行信贷扩张、过剩的流动性,参与了房地产建设、销售的各个环节,它们构成了房产泡沫大厦的主体；住房预售制度降低了开发商和炒家进入房地产业的门槛,再加上房价上涨预期,构成了房产泡沫大厦不断攀升的天花板.

Abstract: The large amount land fees from sales pass the burden finally to the house price, this constituted the real estate froth building ground, The bank credit expands, the surplus fluidity, participated in the real estate construction, sales each link, they constituted the real estate froth building main body, The housing sold in advance the system to reduce the developer and the speculator enters the real estate industry threshold, in addition house price rise anticipated, constituted the ceiling which the real estate froth building climbed unceasingly.

关 键 词 ：房产泡沫 流动性 预期

key words: Real estate froth fluidity anticipated

作者简介：崔华伟（1987-）,男,汉族,河南省虞城县人,现为郑州大学2010级国民经济专业硕士研究生.

赵莉（1986-）,女,汉族,河南省郑州市人,现为郑州大学2010级国民经济专业硕士研究生.

一、三大标准衡量我国房地产市场泡沫

衡量房地产是否出现泡沫有多个不同的角度、标准,发达国家一般用空置率、房价收入比和租售比三个指标加以衡量.空置率,主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求形成房屋的空置；房价收入比,主要用于考察价格是否处于居民能够接受的水平；租售比,则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值.

房价收入比,国际上通行的标准有两个,一个是联合国人居中心的标准：不应超过3：1；另一个是世界银行的标准：不应超过5：1.

空置率是指待出售、出租的房屋占全部房屋的比率.一般来讲,房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过20%为严重空置.据国家电网在全国660个城市调查显示,有6540万套住宅的电表读数连续6个月为零.其中,上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%.这样的空置率十分惊人.

租售比,即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值.国际经验表明,租售比的正常范围应该在1：100－1：230之间.而据美联物业市场研究部调查显示,11月来北京楼市租售比再创纪录,首次突破了1:500,达到了1:525,部分区域甚至达到了1:700,这一比例在2008年是1:400左右,上涨幅度达到了25%.

若以这三个国际通用标准衡量,一、二线城市的房地产市场已然出现泡沫.

二、近年我国房产泡沫成因分析

(一)房产泡沫大厦的地基――土地财政

从2004开始,我国的土地出让采取市场主导的方式,由此,各地的土地出让收入猛增.数据显示, 2007年全国土地出让金达1.3万亿元人民币,2008年由于金融危机降至9600亿元,2009年再次猛增至1.59万亿元.2010年全国土地出让成交总价款2.9万亿元人民币,同比增加70.4%.

政府先后出台了多项调控政策控制土ß