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摘 要 随着我国经济社会的发展,城市化进程不断加快,房屋出租问题已经成为各地普遍面临的棘手问题.但是由于相关法律制度的缺失、管理体制不完善等原因,导致房屋承租人的权利得不到保障,因此如何让房屋承租人的权利得到有效地保障,本文从法律的角度进行分析和阐述.
关 键 词 房屋承租人 优先购买权 法律性质
作者简介：张智缘,广州市越秀区人民检察院.
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)05-107-02
一、房屋承租人优先购买权及其法律性质
(一)房屋承租人优先购买权的法律概念
优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利.房屋承租人优先购买权则是指承租人依法律规定,在出卖人出卖房屋给第三人时,享有的在同等条件下优先于他人购买的权利.P
(二)房屋承租人优先购买权的法律性质
合理界定房屋承租人优先购买权的法律性质,是解决各类房屋出租问题的前提,因此研究房屋承租人优先购买权的法律性质,对于建立严谨的法律体系,规范出租者和承租者的行为,解决法律事务中的各种问题,起到至关重要的作用.
1．学术界的观点
关于承租人优先购买权的法律性质,我国学界众说纷纭,主要有如下几类:
(1)期待权说.期待权,是指将来有取得与实现的可能性的权利.也就是说,期待权是成立条件尚未完全具备,但是将来可能完全具备,权利主体现时虽未实际取得,但将来可能取得的权利.Q如果房屋的出租人没有将房屋出卖,则房屋承租人优先购买权尚未现实化,只处于期待权的状态.期待权是相对于既得权而言的一个概念,期待权作为权利,必然应当得到法律的承认和保护.王泽鉴先生认为,期待权是指具备取得权利之部分要件,受法律保护,具备权利性质的法律地位.R
(2)形成权说.形成权,权利人仅凭自己的行为（如追认行为、受权行为、撤销行为、弃权行为）即能引起某种民事权利产生、变更、消灭的权利.S该说认为,房屋承租人优先购买权是形成权,即指基于当事人一方的意思,就可以使现已成立的法律关系发生变化的权利.
(3)请求权说.请求权是指权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利.债权为典型的请求权.该说认为,房屋承租人优先购买权是承租人所享有的一种买卖契约订立的请求权.即当出租人出卖房屋时,在同等条件下,承租人有权对出租人提出订立买卖房屋的契约的请求.T
(4)物权说.该说认为,房屋承租人优先购买权是一种物权,但既不是用益物权,又不是担保物权,是形成权性质的物权取得权.
(5)债权说.该说认为,房屋承租人优先购买权是附属于某种基础法律关系而存在的,法律设定该项权利只是对特定相对人所增加的义务,应当看作是基础法律关系,即法律关系的组成部分.
2．笔者的观点
房屋承租人优先购买权的性质可以从不同的角度进行分析,得出迥然不同的结论.笔者认为房屋承租人优先购买权是一种形成权,不是期待权、请求权、物权、债权.
(1)房屋承租人优先购买权与形成权相比,有较为相似的地方：首先,形成权的行使表现为单方行为；房屋承租人优先购买权仅仅需要承租人的单方意思表示即可发生法律效力,无需出租人的积极作为.其次,单方意思表示一经到达对方即为生效；房屋承租人优先购买权的实现无须出租人行为的介入,只要房屋承租人将产生买卖关系的意思表示表达于出租人,按照法律的规定,立刻产生法律效果,既不需要出租人作为或不作为,也不需要相对人表示同意或不同意.再次,形成权不&
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(2)前面已经论述了房屋承租人优先购买权是形成权,而请求权和形成权都是以权利的作用为标准划分的权利类型,所以认为房屋承租人优先购买权是请求权,从理论上讲不通.请求权需要借助相对人为一定行为,形成权是一种单方法律行为,不需要相对人的意思表示；请求权可以附条件或期限,形成权则不得附条件或期限.由此可见,房屋承租人优先购买权是一种请求权的说法是没有根据的.
(3)物权具有法定性,物权的种类只能由法律规定,而法律规定的物权中并无房屋承租人优先购买权,所以房屋承租人优先购买权不是物权,充其量只能说房屋承租人优先购买权是具有物权的某些特征.
(4)房屋承租人优先购买权在某些情况下,具有对抗第三人的效力,这是和债权不同的一个明显区别.所以,房屋承租人优先购买权不是债权.
(5)当出卖该不动产之前,出租人或第三人损毁该不动产时,承租人并不能以自己的期待权受到侵害为由起诉；当出租人为了不使承租人获得该不动产的所有权而故意不予出卖时,承租人亦不能认为出租人侵害其优先购买权而请求损害赔偿；当出租人出卖该不动产时,恰好构成优先购买权的形成原因而非阻碍优先购买权实现.因此承租人优先购买权并不属于期待权.
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二、我国房屋承租人优先购买权制度的现状
我国早期在国务院《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）、最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》、建设部发布的《城市公有房屋管理规定》（1994年3月23日）、最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日)中均对房屋承租人的优先购买权作了规定.但是这些规定,仅限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面,虽然在司法实践中也应遵照执行,但其效力未免较低.
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三、完善我国房屋承租人优先购买权制度的设想
由于我国目前房屋承租人优先购买权仅限于原则性的规定,没有实质性的完整制度框架,制度的设计还存在缺陷,使得司法实践中引起诸多争议,实践中对承租人优先购买的权利并不能很好的保护.为此,笔者就我国房屋承租人优先购买权制度的立法完善提出一些建议.
(一)明确界定房屋承租人优先购买权的概念
我国现行的法律仅规定了房屋承租人在出租人出卖出租房屋时在同等条件下享有优先购买的权利,缺乏明确的概念内涵,应予以明确.这是一项法定的权利,非双方约定的优先购买权,其性质是一种形成权.还应当对其行使的期限、条件、权利的内容等作出规定,并对法律进行统一规定,以便于司法机关在司法实践中操作和运用.
(二)明确规定出租人的通知义务和通知方式及法律后果
我国法律规定了出租人的通知义务,但如何履行通知义务、怎样才算履行了通知义务没有明确.出租人在履行通知义务时采用书面形式为宜,而且通知中应当载明具体的出卖条件.出租人以口头形式履行通知义务的也应许可,只是在发生纠纷时,出租人应负举证责任.当出租人降低或变更出卖条件时,应当重新履行通知义务.
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（三）明确规定房屋承租人优先购买权的行使期限、行使方式和除斥期间
房屋承租人优先购买权的行使期限不能过长,一般以3个月为宜.
1．行使期限的起算点
既然我国法律将承租人的优先购买权行使期限确定为出卖之前的三个月,那么,行使期间如何起算呢笔者认为,行使期限的起算点应以出租人与第三人成立买卖合同时为准,因为出卖人与第三人买卖合同不成立,没有确定的合同条款则不存在同等条件,优先购买权便没有成立的基础.只有房屋出租人与第三人的买卖合同有效成立,买卖条件才能确定,优先购买权行使的第二个条件“同等条件”才因此具有参照而得以确定、成就.
2．“提前三个月”计算的操作
“提前三个月”的计算,是以被出卖的标的物的所有权转移时间,作为期限的终点,向前推算期限起点而计算的.V也就是说只能在买卖关系结束后才能确定标的物所有权转移的时间,在此之前它根本不能指导当事人如何行为,无法操作.很明显,“提前三个月通知”是在给出卖人设定义务,却忽略了约束优先购买权人.
由于房屋承租人优先购买权是形成权,而我国《合同法》第55条规定对可撤销合同的撤销权,其除斥期间为一年,该撤销权是形成权,因此为了与我国现存的法律规定的撤销权行使期间一致,行使房屋承租人优先购买权的除斥期间也为1年,自出租人与第三人订立房屋买卖合同之日起计算.
至于房屋承租人优先购买权的行使方式,宜规定房屋承租人优先购买权的行事方式以通知为宜,书面或口头的方式均可,通知的对象为承租人.
(四)明确界定“同等条件”的含义
“同等条件”究竟包括哪些条件,我国现行的立法并没有给予明确的界定,在司法实践中也很难把握,建议明确界定“同等条件”的法律内涵,承租人仅在同等条件下才可以行使优先购买权.“同等条件”主要是指“同等价格”,这主要是为了在承租人、出租人和第三人的利益之间找到平衡点.
在司法实践中,对于同等价格的认定,有以下3种方法：(1)若由出租人决定价格,承租人和第三人均接受出租人的定价,则该价格条件为同等条件；(2)若由第三人决定价格,出租人同意出卖,承租人也愿意以此价格购买,则该价格条件为同等条件；(3)若出租人与承租人就价格达成一致,出租人以低于或等于承租人所接受的价格出卖给第三人,则该价格条件为同等价格.
(五)明确房屋承租人优先购买权被侵犯时的司法救济
我国现行立法的规定,当出租人与第三人的房屋买卖合同侵犯承租人优先购买权时,承租人只能请求人民法院宣告该买卖合同无效,而不能解决出租人与承租人订立房屋买卖合同的问题,更无法实现承租人依据优先购买权取得房屋所有权这一目的,从而使诉讼失去应有的意义.W因此,人民法院在判决出租人与第三人的房屋买卖合同无效的同时,应判决出租人与承租人按照出租人与第三人买卖合同的内容履行合同,使房屋承租人优先购买权的行使达到“取得所有权”的效果,从而使法院提高诉讼效率,减少承租人的诉讼成本.
注释：
P陈至育．论承租人优先购买权．南昌大学硕士研究生学位论文．
Q江平．民法学．中国政法大学出版社．2001年版．第84页．
R王泽鉴．民法学说与判例一按就（第1册）．中国政法大学出版社．1998年版．第145页．
S孙宪忠．德国当代物权法．法律出版社．1997年版．第170-171页．
T魏建国,杨慧文．房屋承租人优先购买权相关法律问题探析．人民法院报．2008年2月26日．第006版．
U潘强,徐国强．优先购买权如何实现．人民法院报．2008年8月24日．第007版．
V李红梅．如何理解房屋承租人优先购买权的行使期间．江苏法制报．2007年11月29日．第C01版．
W陆文升．浅谈优先购买权及其行使．江苏经济报．2007年12月19日．第B03版．
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