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在地产公司作为精装设计管理人员,从设计任务书的拟定到最后竣工的整个过程,我都有参与.现归纳总结了我的经历和想法,提出2点对装修过程管理的建议,仅供参考.
设计、施工、软装三者独立
作为装修这个行业,目前很少有公司可以集设计、施工、软装3个工作于一身.就算有,其实也只是3个分别独立管理的部门联合成为一个公司,相当于也是3个公司3套人员.也有不少同时拥有设计资质和施工资质的公司,实质上他们的设计部和工程部都是分开的,都各是各的领导,各有各的工作利益,也相当于是2个单位了.与其让他们自己来协调,自己来互相管理,不如我们直接管理来得便捷.
我们售房部装修工程一般是土建还未施工或者正在施工就要进行设计,建筑还没竣工验收就要开始进行装修施工,所以我们的装修工程必须要符合竣工验收要求,要进行消防备案等等.而这些都是
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如果指定一个单位要他把设计、施工、软装全部做完,那么他就会用最少的成本做最大的收益.找费用最低的设计团队,在预算中提高报价,施工过程中进行变更,在软装摆设中提高报价等等,在每个环节找盈利点.
我们可以每次邀请3家的设计单位进行方案比选.这样,每个单位知道有竞争,就会派出他们相对精英的团队进行方案设计来赢得这次工程.在不同的方案中,我们指定的布局功能也会根据每次更好的方案进行调整归纳,可以很省心的选出最优的设计,从而可以形成我们固有的设计模式.很多单位他们有自己固有的设计风格和模式,都不是短时间形成的,都是经历过多次尝试,从每次的设计中选取适合的内容才逐渐形成的.
设计图纸如果完善得很好,接下来就是施工了.施工单位如果我们也能比选3家,那么3家单位首先会根据我们的图纸做预算.不管我们是要求总价包干,还是单价包干,他们都报出他们认为适合的价格.收到他们的报价,我们只需要对比审核,很容易可以选出最优的价格和品质.而现在,我们由于指定了这家单位,就必须要自己重新做一遍预算,而且合同预算部都还兼有其它工作,所以复核预算的时间会很长.就算我们公司按照对图纸的理解和对市场的了解,做出的预算价格,施工单位是不会认同的.因为绝对会比他们报价低很多,没达到他们事先预期的利润点.这样又会进入僵持期、谈判期.如果我们急,我们就会倾向于他们报的价格,如果他们急,他们就会找理由撤出.这样下来,我们要不就花更多的钱来做这个事情,要不就要花更多的时间来重新找单位重新核价走流程.其实这个里面浪费的钱和时间,就轻松超过设计阶段节省下来的钱.
施工完成了最后就是软装摆设了.本来设计里面应该包含软装配饰设计建议的.这个相当于是建筑设计里面有景观设计建议,但最终景观实施还是要有专门的景观设计施工单位.我们可以请3个软装单位,根据我们的设计图纸,来给我们搭配软装产品.我们可以给出限价,又可以得到相对经济的产品.如果又是之前的单位来承接,那么他们搭配不会比软装公司好,也不会经济.而我们对于软装的核价过程是非常麻烦的,因为都是定制产品,很难找到同样的东西,很难落实准确的价格.
这样设计、施工、软装分别竞标的模式,只是设计的时间是单独计算,只要设计图纸完善得好,施工单位和软装单位是可以同时进行比选的.从时间上来看,从发出设计任务书,到选定方案确定设计单位要2周.方案选定到施工图出图要2周.一套完整的设计,可以一个月完成.中途除了方案比选的时候,有一次集中汇报,就无反复汇报修改的过程了.接着施工单位和软装单位可同时进行报价评标、完善合同要2周.一旦确定施工单位,完善合同的时候就可以进场施工.各单位配合得好,最多2个月可以完成.有些工程如果价格好,施工单位能力强,1个多月都可以抢出来.整个过程,进行顺利,3个月可以完全搞定.这样可以大大节约人力,物力,财力.
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合同先行
合同前期拟得好,我们对现场施工管理就方便.图纸的完善,预算清单的明确,施工单位会按照图纸施工,按照清单做法.如果图纸上有的,预算清单上没有,施工单位就会出新增费用.如果按照程序核价过后,再施工,时间拖久了.如果先施工后补资料,施工单位就可以坐地喊价,反正做都做了,你还不能不给钱.很多时候,施工招标的时候,施工单位会用较低的预算报价争取到项目.如果图纸的不完善,预算清单的明确,施工过程中就会出现很多技术变更.技术变更所产生的费用,才是很多施工单位的盈利之处.如果图纸上没有的,预算清单上有,施工单位就会耍赖不做,我们的现场管理人员也无做法依据来要求.
如果我们把设计单列出来.前期方案选定后,就会签订设计合同.而设计合同的签订也相对简单,只需要规定工作内容和时间限制,可以形成固定的格式合同.这样一来,设计的质量和时间有保证.施工合同的签订也有格式合同,附上每次预算清单,对我们和施工单位都是约束和保障.
前期所有的问题,如果没有理清楚,都会在最后的项目现场表现出来,形成各种矛盾,阻碍工程顺利进行.而产生的所有责任都会落到项目部的管理人员头上.工程到了最后施工阶段显现出来的问题,也不可能全部推翻重新再来一遍.
装修工程是微缩的建筑工程,里面包含有一个项目的所有专业,麻雀虽小五脏俱全.它不像建筑工程靠规范条文框,所有专业人员都在帮忙,不像景观工程那样只需要平面上大面积的布置,材料工艺少.装修工程是精细的工作,就算面积再小,它也有天、地、墙,还有中间的各种节点大样,多样的材料和工艺,复杂程度不亚于其它.
本篇论文来源 http://www.sxsky.net/guanli/aqscgl/443613.html
（作者单位：重庆旅投景典房地产开发有限公司）
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