借鉴香港模式 迎接入世挑战

为了增强深港两地的交流与合作，特别是为适应WTO后开放的市场环境，应广大深圳房地产估价师的要求，深圳市不动产估价学会于2001年1且月7日至9日举办了“深圳市房地产估价师第二次香港研修班”，赴香港进行了为期三天的考察。香港房地产估价的高度市场化及业务的广泛性给学员们留下了深刻的印象。香路不动产估价行业现状香港的不动产估价已有很长，最远可追溯至1844年。一百年来，通过不断的与完善，香港的不动产估价形成了自政府至个人由土地开发至物业管理、从整体发展战略策划到具体财务资产评估的全方位。多角度的广泛服务体系。一、服务于政府在与房地产相关的大量政府事务中，测量师可以为政府提供专业服务与意见。这些测量师可以是政府员工或政府聘用独立测量师。（一）向政府有关部们提供物业估价服务产业测量师可为地政总署、差饷物业估价署、房屋署等政府部门服务，服务范围包括政府土地拍卖、招标、收地、税收、公屋及居屋计划等。香港的土地全部由香港特别行政区政府出租或以公开招标、拍卖及私人协约等方式批出。承批人除须缴付地价外，并须由批出日期起缴付相等于有关物业的应课差怕租值3％的年租，其后的年租按照应课差怕租值的改变加以调整。由于修正地界，以至执行城市规划蓝图计划等各种原因，政府也会与土地拥有人进行换地。承批人获得政府指出修订契约时须补缴地价，款项相等于该地段在现行契约下发展与在新契约下发展在地价方面的差额。因公共用途而须征用私人物业时，引用《收回土地条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》及灶地征用（管有业权）条例》所赋予的法定权力。该条例规定，政府须就受的物业作出补偿，并规定补偿额应以征用该物业当日的价值，如属商用物业，则以征用当日的生意损失额为根据。另外，《前滨及海床（填海工程）条例》规定，有关土地拥有人可反对政府拟的计划。该条例并规定政府须就取消有关土地拥有人的海事权利发放补偿。产业测量师受雇于政府、机构或私人业主对上述地租、地价、差饷及征地补偿等进行估价民务。对于有争议的估价，可由当事人向土地审裁处及上诉委员会上诉，产业测量师可担任专家证人、独立估价员或仲裁员。（二）向政府有关部门提供发展与规划服务为了保证每地块土地都得到充分最佳利用，使城市规划与与发展相协调，政府往往也需要有专业知识的测量师提供专业知识帮助并作出判断。产业测量师可为政府有关部门提供专题市场调查和发展评估，向城市规划委员会就城市规划提供可行性论证服务；向地政署就土地用途和发展限制提供专业知识；负责和协助房屋署拟定香港公屋／居屋政策及监察房屋策略发展等。（三）向政府产业署提供物业管理服务政府产业署主要是管理政府拥有的物业，并为其制定出租、出售方案，并对这些物业定期保养与维修。署内测量师可根据不同物业性质制定有效的管理方案，并就物业翻修及重建等事宜提供经济和专业意见。二、服务于机构及个人香港测量师除服务于政府外，还为客户代理以私人协商、招标或拍卖方式租售物业，并处理物业投资的财务及经济事务等。（一）估价服务香港测量师可以按照规定和客户需求为客户提供各类物业的价值评估服务。内地不动产估价的业务也主要是在这一方面。1.为出售、出租或按揭等目的进行的不动产估价；2.为纳税、租金管制、差蚀等目的进行的不动产估价；3.为公司合并、收购、上市等目的进行的不动产估价；4.提供公司财务年报中有关不动产部分的估价数据。此外，香港测量师还可代表客户，就征地、换地及法律诉讼等事宜中涉及不动产估价部分，与政府或司法部门进行协商或担任专家证人。（二）。项目规划及投资策略顾问顺应市场及客户需求，香港测量师为客户提供专业的项目规划及投资策略顾问B民务。这其中包括：1.项目及发展管理（1）针对各类物业发展项目进行可行性论证，协助客户确定建设工程的设计、成本和施工准则，并向客户提供筹划发展计划；（2）担任项目发展经理，并筹划详细的财务评估报告上心全流量调查和支出管理计划；（3）监督项目发展进程，确保该发展项目能达到客户要求及符合市场需要。2.环球策略顾问根据客户需要，为其提供在房地产方面的战略架构，帮助其分类、优化、管理，以藉实现利益最大。具体包括：（1）运用先进的管理机构改善公司运作机制，增强融资能力和竞争实力；（2）根据不断变化的内外环境及时调整公司发展战略，实现公司的地域性扩张；（3）确定投资组合以有效回避经营风险，确定最佳以投资区域和潜在消费群体。该类服务要求估价机构有较强的实力与较高的知名度，要求测量师对房地产及其相关行业有全面且综合的专业知识。以香港仲量银行为例，仲量联行是纽约上市的国际房地产服务及投资管理公司，其旗下投资管理业务分支拉塞尔投资管理公司是全球最大及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值225亿美元。在过去两年中，仲量银行为印尼银行重组管理处、新加坡发展银行、国泰航空公司、美国银行等组织机构提供专业服务，根据不同客户的需要，有针对性地为他们制定相宜的房地产操作模式与发展策略，提供管理与相关的咨询建议，并协助他们执行具体策略操作。（三）物业管理与交易中介为有效处理业主及用户的物业需要，香港测量师及测量顾问机构为客户提供周全的综合物业及公司设施管理及交易代理服务。1.根据不同物业性质，协助客户制定并实施有效的物业管理。施行有效物业管理模式，使属下房地产实现最大的市场价值；降低物业（尤其是商业裙楼及办公楼宇）空置率，提高租金收入。2.就物业翻修及重建等事宜提供经济分析和专业意见。为楼宇的翻新及修缮作全面勘察、状态分析、制定方案、提出预算投行设计机行招标监督工程和批核工程款项、竣工验收。3.为客户提供具成本效益的优质设施管理以最合适的服务安排为各类客户提供办公场及相关设施所需的辅助性B民务，协助客户实践业务目标。包括设施及办公室规划、空间及物料管理、资讯组合、楼宇运作保养及工程管理、卫生安全及保安、环保措施、后刻服段计及工程管理等。4.为客户代理土地及物业买卖和租赁事宜为管户全方位代理土地及物业的交易与租赁，根据不同类型的物业进行的物业投资以进行理性投资和实现合理回报；通过最佳方式为客户谋取最大利益；代表客户就土地及物业买卖和租赁事宜进行商讨；在筹划市场策略和制订租售文件等事务上为客户提供具实效的建议；为客户培养忠实的顾客（购房及租赁）群体。借鉴香港模式，加速深圳不动产估价行业国际化进程100多年来，经过了高度开放的市场化竞争与，通过不断的完善与进步，香港的不动产估价行业已经形成一套综合业务、全面扩展、自律管理、高度市场化的运作模式。这一模式是直接套用国际通行的做法，符合国际普遍的评估行业准则，并已得到国际的认可。因此，借鉴“香港模式”为我所用，正是我们加速国内不动产估价行业国际化发展的一条捷径。一、提高估价师整体素质，提升专业形象。香港测量师均有良好的背景，在投身估价行业前，在大学内均进行过测量知识的专科，取得相应的学士或硕士学位，并在正式成为香港测量师学会会员前按照有关规定在机构中进行为期至少两年的实务操作培初1.此外，香港测量师学会还规定所有会员每年应接受不少于40个学时的继续教育。严格的培训与教育保证了香港测量师的专业素质始终保持在一个较高的水平上。深为IJ不动产估价师中仅有少数受过有关估价甚至房地产专门教育，而多数估价师都是“半路出家”，其专业知识一般都是通过后期自我学习或参加有关短期培训取得。这就导致了深圳不动产估价师的整体水平仍然偏低，特别是对估价相关的房地产及其他学科，如工程建筑、财务、证券等方面的知识了解和掌握的不多，知识面窄。加入WTO后，对不动产估价的需求与要求均会有大幅的提高，要适应新的环境，深力I不动产估价师必须提高专业素质与职业修养，从国际化的角度对自己提出更高更严格的要求。这就要求我们：l.严格估价师资格的考取与注册制度，从严把关，保证估价师资格的专业性与含金量，塑造估价师的专业形象，从根本上提升估价师的公信力。2.加强估价师继续教育，顺应WTO与市场的需要，加大继续教育的深度与广度。在估价师中培养不断学习、不断提升的气氛，并鼓励估价师自我进修与提高。二、扩大估价师执业范围，加快机构脱钩改制的步伐，引入市场竞争机制，建立综合型、品牌化的专业机构。所谓“分久必合、合久必分”。虽然房地产各相关专业不断精细化，但市场的发展已向我们提出了综合性服务的要求。即今后在一个综合除机构中，包含多个专业化分工的部门，客户可以在一家机构就得到从项目策划监管、房地产开发经营、中介服务及物业管理等一条龙式多角度全方位的服务。这种螺旋式上升的经济模型已在香港得到了很好的印证。目前深圳的房地产估价的需求仍停留在法规或行政条例的强制性规定上，而不是市场自身的选择，因此，估价师的业务比较单一，竞争也主要集中于房地产估值，特别是按揭与法律纠纷的评估这一小块“蛋糕”上。这不仅导致了估价机构、估价师之间的恶性竞争，使估价机构与估价师只顾追逐短期利益，还使估价师的目光被局限在有限的空间中，失去了自我发展与提升的动力。因此，我们应该采取以下措施；1.在现有基础上进一步扩大估价师的执业范围，使估价师不再是一个单纯的估值者，而成为一个可以为客户提供房地产业全方位月民务的专业顾问。2.进一步加快机构脱钩改制的步伐，让机构完全市场化，引入良性竞争提高机构自身实力，通过市场竞争与淘汰来实现新的整合。3.实施综合型、品牌化的战略。政府与学会应该大力扶植机构扩大规模、扩充实力，建立具备国际竞争实力与规摸、具有国际知名度的大机构。三理顺政府与学会间的关系。顺应国际普遍惯例，减少政府行政干预，将政府职能下放，充分发挥学会自律管理的优势，采取市场抉择、学会管理、政府监督的形式。这样一方面使学会可以充分运用手中的权力有效地控制与管理估价师，做到令行禁止；另一方面也为估价机构与估价师提供充足的发展空间，使他们在市场中自我完善、自我发展。与此同时减少行政干预也有利于建立一个较为完全的市场，使估价真I正做到独立、客观、公正。四、加速建立电脑化化信息化的不动产估价香港各大机构都建立自己的信息库，其中不只包括形形色色的文件，还建成了完善的电脑资料数据库。通过电脑系统，他们可以迅速地为客户提供口头询价？？估价服务，也极大地方便了其自身的估价操作，保证了信息的可靠与快速，进一步提高了自己的市场竞争力。深圳目前要实现这一目标仍然较难。一方面因为我们的有关资料一般均集中在政府手中，一般不对外公布，各机构之间的信息创民少沟通；另一方面由于机构规模的限制，一家机构也没有能力收集与储存大量的信息。因此，我们建议：l.充分利用现在的不动产估价信息网，有选择地公布政府掌握的信息，并定期发布土地及房屋的交易、产权资料，实现信息共享；2.各估价机构应加快自身的电脑化、网络化建设，实现初步的信息化管理；3.由学会牵头，鼓励各机构开发电脑估价程序，将一些基础性的数据分析工作通过电脑程序来完成，既保证了数据的准确性，又节省了人力。短短三天的考察培训只能为我们提供一个浮光掠影的印象，香港的发展模式为我们提供了一个可资借鉴的样本，我们应该结合自身现状，通过学习，取其之长，补己之短加入WTO，不但意味着为我们带来了机遇与发展，更多的是压力与挑战，特别是面对不动产估价行业尚不完善的发展现状，我们更要认清严峻的现实，理清思路，未雨绸浮。也只有在我们充分认识危机并做好准备的情况下，危机才意味着新的机遇。