【摘要】伴随着2006年至2014年以来房地产市场的逐年升温，房地产代理销售行业一片繁荣，代理销售难度的降低，加剧了行业的竞争，直接导致代理公司在几乎所有代理销售合同条款中毫无决定权，均以房地产开发公司(甲方)为主导，利益重心严重偏向甲方，增加了代理销售公司权责收入确认的难度，代理销售行业收入确认原则及时点成为急切需要讨论的课题。收入作为利润表中利润构成的一项重要要素，受到企业以及会计信息使用者的高度重视，资本市场不断出现的利用收入确认进行财务舞弊的事件也引起了会计监管机构的高度关注。随着市场经济的不断发展，企业经济业务日益多样化和复杂化，企业经营环境出现越来越多的不确认性，日益复杂交易合同的不断出现，实务中往往很难根据现行《收入》准则来准确判断收入确认的时点，从而导致收入的确认问题变得越来越困难，实务中企业在收入确认和计量方面仍然存在较多需要研究和解决的问题。本文通过对某知名房地产代理销售公司实操中的收入确认环节进行研究，从《企业会计准则第14号――收入》的基本理论出发，分析了房地产代理销售服务全过程，结合房地产代理销售行业业务合同复杂多样性以及在市场中所处的优劣势，研究更加适合房地产代理销售行业收入的确认时点。
【关键词】房地产;收入确认;过程;时点;代理销售
一、房地产代理行业收入概述
1、房地产代理行业收入确认的理论依据
房地产代理收入符合《企业会计准则第14号――收入》指南中提供劳务收入标准。准则对收入的确认规定得比较原则化、注重交易的经济实质，要求符合以下四个条件：
(1)收入的金额能够可靠地计量;
(2)相关的经济利益很可能流入企业;
(3)交易的完工进度能够可靠地确定;
(4)交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
显然，一项交易或事项发生后，若仅同商品销售、提供劳务收入有关，则应否和何时确认为收入，就需要会计人员运用专业知识和实际工作经验进行职业判断，从交易的类型、收入的种类、销售、提供劳务时有无附加条件而使所销售的商品或劳务在似乎钱货两清的表面现象后，与商品或劳务有关的所有权及其风险在实质上是否完全转移等方面进行分析与判断，才能决定收入应否和何时确认。
2、房地产代理行业收入构成、合同有关收入条款类型
(1)收入构成
①代理费是指代理公司代理销售开发商开发的楼盘，销售成功且达到合同约定条款后按照代理合同约定比例，开发商结算给代理公司的代理销售佣金。
②顾问费是指代理公司为开发商提供的前期市场调研、产品定位、市场策划以及后期销售过程中的策划服务等工作得到的相应报酬。
③渠道分销收入是指代理销售公司行业内资源共享，在代理公司间再次签订代理合同，按约定比例结算分销佣金。
④开发商给予的奖励是指在房地产销售期间开发商根据销售情况给予的固定的或者临时性的各项奖励，其中包含：跳点、超价等。
(2)合同收入确认条款类型
①代理销售合同
a、以开发商房款到账金额确认代理销售公司代理费收入
合同约定不论收到的房款为部分或全部，开发商以收到的房款金额结算代理销售佣金。
b、开发商必须收到全部房款后，以全部房款金额确认代理公司代理销售佣金
合同约定开发商必须收到全部房款后按照总房款的一定比例结算代理佣金。
c、开发商必须收到全部房款后，结算80%代理佣金且留有收房控存20%
开发商必须收到全部房款，只结算80%代理佣金，另外20%代理佣金，必须等到业主收房且业主满意评价达标后才可结算。
②顾问策划合同，是与开发商签订的为开发项目提供市场定位、数据调查、营销计划等服务的合同。合同中一般规定按照所约定的服务内容条款和完成时间节点，按合同总价款的比例，分阶段结算佣金报酬。
③渠道分销合同是指代理销售公司间再次签订代理合同，按照合同中约定的销售方式和提成比例完成同一项目的代理销售服务活动。
④奖励合同或临时约定协议，开发公司视销售情况阶段性和临时性与代理公司约定的销售奖励。比如：跳点合同中的代理佣金结算。
3、规范房地产代理行业收入确认的重要性
随着房地产代理行业的不断壮大和深入发展，规范的收入确认原则不仅能够帮助企业准确计量经营业绩、规避法律及涉税风险，而且促使企业提高内控管理水平。
(1)计量标准的统一，能够增强可比性。统一了代理行业收入确认的条件，而非个性化逐一分析合同条款即收款条件，可以使得企业间可对标，行业业绩可评判，为企业经营决策提供有效数据。
(2)规避法律及涉税风险。统一规范的收入确认过程，是需要代理公司和开发商之间进行数据交换和确认，这个过程为今后新合同的条款设计、合同纠纷中证据的收集提供了保障;同时也可以避免在混乱的收入确认下产生的税务差异和纳税风险。
(3)提升企业内控的管理水平。规范化的收入确认过程，使得企业建立起一套规范的、完整的、标准的销售数据统计流程，这个流程本身就是一个科学管理的方法，这将有助于企业加强自身管理，提高内控制度建设。
(4)通过行业标准的统一，减少代理行业内的不公平现象，创造一个良好的经营竞争环境。为公司上市审计提供理论支持，方便审计师发表审计意见，从而为企业的上市融资提供便利，促进整个代理行业的长足发展。
二、房地产代理行业收入确认的影响因素
1、收入准则的限制
《企业会计准则――收入》应用指南中认为：长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。房地产代理销售业务从服务周期来说其时间跨度往往需要几个月甚至一两年，在此期间为开发商提供一项重复劳务即销售服务。按照指南中的规定根据相关劳务发生时确认收入，这里的确认时点不是由代理销售公司所能掌控的。
从本文中对房地产代理行业收入构成、合同有关收入条款类型的分析中不难看出，看似明确的收入类型和合同条款，确因开发商的主导地位导致的信息的收集和确认过程的不对等地位，在实际工作中很难作为收入确认的依据。且现在开发商作为强势的一方，经常会有不按合同约定支付佣金，最终压低结算代理费的情况出现，导致以权责发生制按合同条款确认收入却无法收回所确认款项。
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