一、引言
1998年以前，我国实行的是住房分配制度，此后，逐渐停止了住房分配，取而代之的是住房的市场化，由于国情的特殊性，加上人口众多，便带来了中国房价的飞速上涨。近年来，尽管国家和地方政府不断出台“限购”“限贷”等等各项调控政策，但依然没有遏制房价持续上涨的趋势。房价的过快增长，尤其是我国的大都市的房价，已经成了大多数老百姓不能承受之重。
而反观国际上其他国家的房地产市场发展情况，有很多都比我国的市场要健康得多，比如加拿大、新加坡等国，甚至有的国家能够做到保持房价的长期稳定，德国便是其中做得非常好的一个具有代表性的国家。
二、德国房地产市场发展现状
德国是世界第四大经济体。德国经济发展主要以汽车、机械、电子等具有高附加值的产业为主，并不依赖房地产业的发展，通过严格的法律框架，严格的货币政策，将住房定位为满足居民居住需要，从而使其在保持经济增长的同时，也维持了房价的长期稳定。德国房地产业对经济的贡献低于10%，体现的是像医疗、教育一样的社会福利性质。
根据世界银行有关的数据资料显示，1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除掉通货膨胀的因素，其实际价格反而下降了11.3%，实际房价收入比下降了62%。德国的房价收入比自上世纪80年代以来，呈现持续走低的态势。跟我国住房价格与人均可支配收入呈现出正相关关系不同的是，德国的实际住房价格并未保持与实际人均GDP一样的变化方向。1970-2015年，西方其他发达国家名义住房指数均出现大幅增长，英国的名义住房指数增长了50多倍，美国增长了13倍多，相对来说涨幅已经算比较小的了，而德国却仅仅增长了3倍多。
由此我们可以看出，德国的房价相比世界其他国家而言，并未出现大幅上涨，而是维持了一个比较平稳的趋势。
三、德国维持房价长期稳定的原因
（一）人口相对较少，住房供给充足
德国人口数量相对我国来说非常少，在1978年达到8300万的峰值后，多年来持续负增长，由于人口自然出生率低，人口数量基本保持在8000-8200万之间，未出现大的变化。但是在1978-2009年这段时间内，住房数量却增加了1100万套。换句话说，在人口数量基本没有发生变化的情况下，住房存量却有了较大幅度的增加。德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）在1978年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。现在，德国人口总数约8200万人，住房存量已超过4000万套，平均两人居住一套房子。从该数据来看，德国的住房数量供给是非常充足的，在人口数量既定的情况下，需求相对来说便是有限的，若没有其他因素的影响的话，其房价上涨的基础是有限的，这也是从需求角度来看其房价没有大幅上涨的重要原因。
（二）住房制度设计以居住为导向
住房制度建设以居住为导向，也就是要使广大人民群众都能住得起房，使得“居者有其屋”。保障居民住房需要是德国联邦政府最紧要的政策目标之一，德国制定房地产政策的出发点是要建设适合广大人民需要的住房。在德国，房地产业并不像我们国家一样具有“支柱产业”的重要地位，而是像教育、医疗、社会保障一样，属于国家社会福利体系的一个重要组成部门。由于德国政府住房制度设计以居住为导向，通过政府政策保护，从而也在很大程度上遏制了住房投机需求以及房地产开发商暴利的行为。正因为广大居民没有住房的后顾之忧，很多企业家能够放手去经营他们的事业，充分投入到经济建设当中去，从而又可以促进德国的经济发展。因此，其住房市场的健康发展，与经济的良好发展便形成了一个良性循环。
（三）房屋租赁市场规范成熟
要想提高民众的租房意愿，首先要保证住房租赁市场的高效率、可靠性、以及价格的相对稳定性。而德国的房屋租赁市场发展已经非常成熟，也很规范。德国房屋租赁市场价格比较稳定，也比较透明。在德国，86%以上的居民能够享受到政府不同程度的租房补贴，这也是促进德国租房市场健康发展的一个重要因素。此外，德国政府对于租赁市场上的价格上涨也有相应的规范和管制，房屋所有者不能单方决定租金上涨，必须与租房人协调沟通取得租房人同意，若未取得租房者同意，有可能受到控诉，引来官司。
（四）住房市场投资回报率合理
德国住房市场拥有较为稳定的投资回报率，长期稳定在4%-5%之间，这对于普通的追求长期稳定投资回报的投资者来说已经具有足够的吸引力。另一方面，房租收益是德国住房投资的主要回报，住房投资回报率基本稳定在4.5%这一水平。若住房市场投资回报率不合理地偏高，就会使得投机性需求增加，引致开发商们不合理的暴利行为，从而增加市场的不稳定性。
（五）城市呈多核心分散化的均衡布局
在德国，不同的城市或区域间具有差异化的产业布局，不同的城市或区域集聚了不同的产业发展集群，并能够根据时代的变化做出合理调整。比如鲁尔区过去主要发展采煤、钢铁、化学、机械制造等重工业，而随着煤炭的能源地位的下降、世界性的钢铁产能过剩以及新技术的冲击，鲁尔区现已调整为主要发展新兴工业，比如机械与汽车制造、电子等产业。此外，医学技术研发集中在图特林根地区，金融服务产业集中在法兰克福，等等。多中心的城市布局，差异化的产业集群，因而不同的城市提供了不同的就业岗位，使得德国居民均衡分布在这些不同的城市地区当中。
（六）完善的法律法规保护
首先，德国的《宪法》和《住宅建设法》中有明确规定，政府的重要政策目标之一就是要使住房建设满足居民居住需要。其次，德国的《住房建设法》对保障住房建设作了明确规定，《住房补助金法》对不同收入阶层享有的住房补助金给出了法律框架，《住房租赁法》则对住房租赁市场的价格透明作了规范，《私人住房补助金法》则对私人住房提供了法律保障。正因为立法严明，监管有方，对住房市场的管理有法可依，依法而治，从而促进了德国住房市场的规范、有序和健康发展。
四、我国房地产市场健康发展的借鉴意义
（一）科学定位和规划房地产业发展
多年来，由于房地产业对建筑、建材行业的巨大拉动作用，以及土地出让对增加地方政府财政收入的明显作用，许多地方政府将房地产业定位为经济发展的“支柱产业”。这使得大量房地产商涌入房地产业进行开发建设，进而也推高了地价，房地产商为追求高额利润，加上广大居民对住房的需求影响，不断推高房价。为促进房地产业的健康发展，我们不能否定房地产业对经济的贡献，同时也更加要关注民生需求，所以地方政府也应对地方房地产业的发展进行科学定位和规划，结合地方特色和发展的实际情况，不能随大流将之定位为地方的“支柱产业”，而应逐步减轻地方财政对土地出让收入、房屋交易税费收入的依赖程度，降低房地产业的地位。
（二）优化产业布局，促进二三线城市产业集群的发展
在我国，一线城市集中了更多的资源，经济发展速度高于二三线城市，产业集聚也更多发生在一线城市，使得很多年轻人只有在大城市、一线城市才能找到工作机会，从而极大地推高一线城市房价。所以其他中小城市、二三线城市应当结合地方资源特色，优化产业布局，努力发展地方特色经济，促进地方产业集群的形成，创造更多就业机会，吸引人才，促进人口向这些中小城市、二三线城市流动，缓解一线城市、核心城市的压力，使得我国居民在各个城市均衡分布，此外，也有利于加速促进我国的城镇化进程。这样，有利于缓和对大城市的住房刚性需求，平抑住房市场价格的过快上涨。
（三）规范住房租赁市场
我国住房租赁市场相比德国而言，价格缺乏透明度，房屋所有者（房东）单边决定价格上涨幅度，让租房者处于非常被动的地位，要么只能接受价格上涨，要么只能搬离。租房成本高，租房给生活造成的不便利性，这也是使得我国居民拥有房产的意愿强烈，想方设法都要买房的重要原因之一。若相关管理部门能有效规范住房租赁市场，提高租房价格透明度，促进住房租赁市场的稳定性，将会有更多居民愿意租房，从而降低购房的需要。
（四）加快房产税改革实施步伐
推高我国房价的另一个重要原因是“炒房”所带来的高回报率。由于国内很多居民选择投资高回报率的房产，有的家庭拥有多套房产，“炒房”团的存在更加剧了普通居民买房的难度。若能加快房产税的改革实施，对存量房产征收房产税，以及提高二手市场房屋交易的资本利得税，将能有效遏制投机性房产需求。
（五）健全法律法规建设
在我国，房地产开发商决定了房屋售价的高低，房东决定了租房价格的高低，而买房人租房人却毫无话语权。但是在德国，只要租房者交了房租，就能免于被房东赶走，即使是租房者不同意涨房租。我国应在现有法律法规的基础上，吸收德国的经验，对房地产定价政策，房价上涨幅度，租金上涨幅度的合理范围作出界定，若能像德国一样，对于定价超出合理范围的，就要对相关的开发商和房东作出惩罚，这样能有效避免房价租金的不合理上涨。
（六）改革土地供应制度
变革现有的土地招拍挂制度，代之以保障性住房实行土地划拨，而部分商品房土地进行租赁的制度。实行保障性住房土地划拨，明确土地的保障性质，杜绝各种寻租行为。若开发商或投机者获取的土地属租赁性质，其囤地的成本就会升高，从而控制开发商或投机者的囤地行为，另外，提高土地拥有成本也将使得他们在土地二次交易过程中的利润降低。
参考文献：
[1]反思.这个国家的房价凭什么能长期稳定[N].中国经营报，2016-10-27.
[2]杨朝军，廖士光，孙洁.房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示[J].统计研究，2006(9)：59-60.
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