一、2002年以来威海房地产市场走势：经历了发展和高涨阶段后进入萧条阶段
威海市自2000年结束福利分房后，房地产市场发展较为缓慢。从2002年下半年开始，威海市房地产销售面积和销售价格分别以18.1%和32.8%的速度大幅上涨。2002~2007年，威海市房地产施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格平均增速分别为21.2%、17.1%、18.1%、20.1%、18.8%，且房地产价格随房地产供给量增加而同步增长。2008年初，由于房价过高、政策紧缩、预期降价心理形成以及美国金融危机影响，威海市房地产市场出现停滞并从二季度开始下滑。如果把房地产周期分为发展、繁荣、萧条三个阶段，2002~2007年，威海市房地产市场经历了发展、繁荣两个阶段，于2007年底达到波峰后，2008年一季度出现拐点至今，进入萧条阶段。
二、威海房地产市场运行质量判断：振幅过大且超过区域经济的承载能力
房地产市场作为微观市场，其发展程度应该与区域整体经济发展相协调，如果发展速度远高于经济增速，房地产市场发展就会超出区域经济的承载能力，容易造成泡沫。近年来，威海市房地产市场的火爆发展虽然为地方经济增长提供了强大的推动力，但与经济发展速度相比，存在明显的过热和过快问题，具体表现为：消费需求与投资需求并存；房价增幅远高于收入增幅且房价收入比过高；整体房地产发展速度脱离正常经济发展速度。
三、市场参与主体的强力博弈：房地产市场扭曲发展的主推动力
（一）房地产企业的博弈行为及对房地产走势的影响
1.在资金筹措上的博弈行为。从2004年开始，针对房地产产业发展过快、开发商投资欲望强烈的状况，国家出台一系列信贷政策来抑制房地产投资冲动，其中2006年4月至2007年12月期间，央行8次上调贷款基准利率，直接加大了开发商负债开发成本。在这种背景下，开发商在“停止负债开发”与“继续负债开发”的搏弈策略选择上仍然选择后者，并不断通过正常申请或寻租方式获得银行信贷支持，使得房地产企业银行负债规模迅速扩大。2002~2015年，威海市房地产贷款占金融机构全部贷款比重由11.23%提高到23.23%，提高了12个百分点。
2.在土地开发、建房规划安排上的博弈行为。威海市自2002年实行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让以来，土地的价格一路上涨。开发商在获得土地开发权的博弈和策略选择中，仍以获取土地为最终选择。在建房规划安排上，国家相关政策规定房地产企业新建住房中，90平米以下户型应占70%以上。实际住房销售中，大面积户型销售情况要远远好于小面积户型，诱使房地产开发企业违反政策规定大面积开发大面积户型房产。2015年威海市住宅施工90平米以下住房面积占当年住宅施工总面积的46.4%。在利益机制驱动下，房地产企业不惜选择突破政策限制的博弈策略。
3.住房定价策略上博弈行为。实际操作上，房地产企业不惜代价人为制造市场需求旺盛的假象，加大消费者和投资者购房欲望，甚至将健康的房地产推向泡沫，诱导消费者透支购房、投资者投机囤房，最终导致房价扶摇直上。另外，随着利率升高、土地、人力资源和其它原材料价格上涨，房地产企业开发建设成本增加，房地产企业便以此为借口，加大房价提升幅度。
（二）金融机构的博弈行为及对房地产市场的影响
在市场经济中，资金对市场资源配置作用非常重要。福利分房结束后，为保障市场住房供给，同时为满足居民住房消费需求，国家鼓励金融机构开展住房信贷业务。住房信贷业务开展对威海房地产市场的发展起到明显的催化作用，2002~2015年威海市房地产市场的快速发展期也正是金融机构房地产信贷业务大规模开展期。一方面，金融机构的住房开发贷款为房地产企业提供大量的开发资金，促进房地产企业为市场提供更多的住房产品；另一方面，金融机构的个人住房信贷和公积金贷款使大量的潜在消费需求转化为有效需求，同时也为投资者提供充足的资本，加大房地产市场的需求量。因此，金融机构房地产信贷业务对房地产市场供需均起到至关重要的推动作用，从而推动和加速了威海房地产市场火爆发展。期间，国家虽然多次出台对房地产企业和个人住房贷款抑制性信贷政策，但金融机构在“自身利益”和“社会效益”博弈策略中，往往选择前者。虽然房地产价格过快上涨潜伏着较大的市场风险，但由于房地产金融利润空间较大、抵押充分，仍然向房地产企业投入大量贷款以分享利润，导致威海市近年来房地产金融业务发展迅速，为目前火爆的房地产市场推波助澜。
（三）地方政府的博弈行为及对房地产市场的影响
仅从区域经济增长角度看，地方政府无疑是房地产发展的保护者和支持者。房地产企业开发过程中，地方政府通过“招拍挂”方式获得大量土地转让收入。地方政府可以从开发商获得营业税（按营业额的5%）、城市维护建设税（按应纳流转税额的7%）、教育费附加（按应纳流转税额的3%）、所得税（按应纳所得税的33%）、土地增值税（按增值额的超率累进税率），还可以从购买者获得契税（按营业额的3~5%）收入，而且，房地产投资作为固定资产投资的一部分对地方经济的拉动作用也十分明显。尽管2002~2015年间，国家出台许多有关土地、税收等抑制房地产过快发展政策，但实际效果并不明显。地方政府为自身利益的博弈中，主要采取如下策略：一是加快城市化进程，通过加快城市化进程，不断扩大开发用地获得土地转让收入；二是通过土地垄断和“招拍挂”方式提升土地价格，以获取更大土地收益；三是出台政策或措施吸引住房消费和投资。近几年，威海市在生态环境、人居环境方面不断加大投入和宣传，先后获得“国家卫生城市”、联合国“人居奖”等多项奖项，威海市成为公认的“最适合人类居住的城市”，并吸引大量外地居民到威海购房，特别是威海市临海小区大部分被北京、上海等地居民购买。地方政府的博弈行为使住房生产成本和住房有效需求增长，推动房价提升。
事实上，2002年以来上述几种博弈力量共同作用于威海市房地产市场，但相对而言，2002年至2015年间，房地产企业、金融机构、地方政府等博弈力量占市场主导，将房地产市场推向高潮。2008年上半年，随着国家宏观调控力度不断加大，政策力量明显超过房地产企业、金融机构和地方政府的博弈力量，使得房地产发展势头受到抑制并出现下滑态势，消费者和投资者对房地产预期由看涨变为看跌，威海房地产市场发展进入下行通道。
四、房地产走势对经济的影响：区域经济运行质量下降
（一）房地产自身发展的可持续性变差，并波及整体经济
房地产发展与住房需求密切相关，如果住房需求下降甚至消失，房地产自身发展就会不可持续。从未来发展趋势看，随着人们社会观念的转变以及城市人口老龄化问题越来越突出，人口绝对增长动力将会逐步减弱，必然导致住房消费需求下降。一旦消费住房需求下降，投资房需求也会随之降低甚至消失，最终可能导致房地产业发展的可持续性变差。目前，威海市的房地产市场虽然有所降温，但严重背离市场价值的房地产价格并未降下来，而且随着目前国家采取扩大内需政策的刺激可能再度升温，进而重新引发房地产市场虚假繁荣，由此带动相关行业和产业过度发展，积聚的行业风险越来越大，对整体经济的传染风险日益凸现。
（二）房地产过度发展挤压消费需求，经济发展主拉动力被削弱
经济增长虽然由投资、消费和出口三驾马车共同拉动，但消费是经济增长的根本动力。房地产市场的过度发展不仅加大固定资产投资对经济发展的贡献度，也因居民大量透支消费而挤压其它消费，削弱经济发展的根本动力。以威海为例，2005~2015年，威海市商品房销售中银行按揭贷款占比高达84.8%，84%的居民购房要通过贷款实现，而16%的自筹资金购房也消耗掉了居民几代人的积蓄，使居民的日常消费受到严重挤压。
（三）金融风险加大，美国次贷危机教训深刻
应该说，美国次贷危机是典型的房地产过度发展的结果。我国目前房地产信贷业务虽然在广度和深度上不及美国，但这种相对于整体经济过度发展的房地产市场潜在风险应该引起我们足够的警示。虽然目前威海市大部分房地产个人住房贷款都进行了抵押和担保，但一旦大面积出现不良，个人住房贷款将会转变成抵贷资产，使银行资产沉淀而失去周转能力和盈利能力，而抵贷资产的变现不但需要大量的税费成本，而且缩水率很高，目前威海市个人住房贷款中不良率虽然较低，但呈现逐年增长趋势。
五、房地产市场趋势预测及措施：理性回调的可能性大，经济拉动力转移成为当务之急
（一）通过降低房价以释放消费能力，扩大内需成第一要务
目前，降价不会对开发商造成实质性影响，反而可以增加居民对房地产有效需求，并且可以解冻房地产企业的固化资金，缓解流动资金紧张局面。同时，降价可以减少居民住房消费的实际支出，或者减少居民住房债务，从而增加居民对其它消费品的消费，边际消费倾向也会随之增加。
（二）增加固定资产投资，维持经济稳定过渡
房地产作为固定资产投资，虽然对经济增长起重要作用，但房地产只是固定资产投资的一部分，房地产投资下滑完全可以通过增加其它固定资产投资予以弥补，如增加共公固定资产的支出，鼓励企业加大设备投资等，维持经济稳定过渡。
（三）避免政策过度刺激，确保房地产市场持续稳定发展
房地产政策，特别信贷政策中个人贷款和公积金贷款发放进度和条件以及房地产开发贷款应考虑居民实际住房需求和潜在住房需求，避免潜在需求向有效需求的过度转化，并通过资金配置的强力作用调节开发商房地产供给量，不仅可以降低房地产市场的虚拟价格，而且可以确保房地产市场发展的可持续性。
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