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[摘 要]近几年,我国的房地产业蒸蒸日上,发展十分迅速.相对其他产业来说,房地产业由于资本密集,因而对金融市场的依赖性更高.受房地长市场供求关系和金融市场的影响,房地产价格逐渐发生变化,其与金融市场的结构也产生了一些变化.本文主要针对这两个市场的变化进行了相关研究和分析.
[关 键 词 ]房地产业 金融市场 关系研究
在最近的几年中,我们城市化的速度十分迅速,这也就导致了城房地产开发的力度大大加强,同时促使城市房地产资金的不断增大投入.但是房地产业的投资一向是规模较大,周期较长,那么它 所存在的风险也就相对较高,与此同时也需要城市的金融业提供相应的资金来进行帮助.由此看来,房地产业相对与其他产业有着较为明显的依赖性,同时它所受到的影响也较大,但是金融产业又是房地产业大大发展的基础之所在.反之,房地产业的发展也对金融市场的发展起着至关重要的作用.
在此,研究房地产与金融的关系对于我们国家合理的制定出正确的决策,梳理出房地产与金融行业.房地产与国民经济的关系,这样才能更好地保证我国国民经济健康,长远的发展.
一、对于房地产价格的概述
一般来说房地产的价格（Real Estate Price）是交换价值的货币表现.所以说,房地产所带来的经济价值以及房地产自身的价值的产生,是由于房地产效用,房地产业的稀缺性以及房地产有效需求的三者相互作用所造成的.
这篇文章以房地产的价格和金融体系的总体机制的实际理论与分析,并且将金融市场对目前房地产的价格的作用所在的渠道归根于金融市场给房地产市场带来的两种效应,具体来说,一种是波及效应,另外一种就是财富效应.所以本文在此重点讨论和探索金融业对于房地产价格的作用和它所带来的影响.
在这里主要讨论一下价格的波及效应,我们通常所说的价格波及效应指的是某一产业或是若干产业的价格变动会给其他的产业带来变动也会给其他产业产品的价格带来不同程度的影响.
那么分析金融市场对房地产价格的波及作用就变得十分重要,这可以帮助我们判断房地产目前的价格是否处于合适的,正常的水平,这也是本文想要解决的重要问题之一.本文通过研究并且分析金融体系中的银行贷款部分,居民存款部分,国家广义货币发行量以及股票流通市值对于目前的房地产价格变化起着什么作用,对于房地产的价格变化具体的一些影响,以及影响程度的判断.从这里我们不难看出金融市场和房地产价格之间的具体关系之所在,从这里我们也可以看出来目前的房地产价格对于金融市场来说是不是健康的,可持续发展的.
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庇古（1941）在很早的时候就已经发现并指
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在我国近几年来出现了房地产价格的上升,而这种上升与房地产市场的关系十分密切的金融部门息息相关.
二、房地产价格与金融市场的关系
正如图一所示,房地产的价格还是居于核心的位置,而且房地产的价格还受到四个方面的因素所制约,如银行贷款,居民储蓄,货币的供应量和股票流通市值.
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三、房地产价格与银行贷款的关系
在此我们假设银行贷款与房地产的价格之间所成的是正向关系,及银行贷款的规模扩大与房地产价格的上升成的是正比.
根据图2来看,房地产市场的供给情况决定着房地产的价格,而且在目前来说,房地产的定价大多都是房地产商自己定价,但是我国衔现阶段房地产开发商的资金有限,大多数都是通过贷款来获得,而贷款的增加也就表明了房地产开发商可以获得更大的利润,也就是通过提高房地产价格来获得更高的回报.
在我国城市化的速度加快,城市的土地稀缺以及人们迫切的希望改善自己的生活住房条件的情况下,房地产商品的需求也就转换为刚性的需求,因此房地产需求量随着价格水平的上涨而增加.
四、房地产价格与居民储蓄的关系
居民的储蓄财富指的是人们手中的货币或是持有债权等资产实际价值的增加而导致的财富的增加.所以说当居民的存款储蓄增加时,相对来说居民的购买能力也会随之增加,在房地产市场供应的一定条件下,房地产价格也会随之上升.
本文所采用的是经济外生变量,由于我国目前正在进行经济的改革,很多经济学家对中国的货币供给到底是内生变量还是外生变量都提出了不同的见解.但是从本源上来讲,货币的供给都是由中央银行发行的银行券决定的.
货币的供应量将决定我国国民经济体系中的商品价格水平,所以说房地产业是国民经济的支柱,但是货币的供应量过多势必会导致房地产经济泡沫.
由于中国正在进行经济改革,很多经济学家对中国货币供给到底是内生变量还是外生变量都提出了不同的见解,但文章仍采用外生变量的观点,因为目前我国货币供给仍由中央银行控制,中央银行对宏观经济能够通过货币政策对宏观经济进行强有力的干预和调控,经济体系中的全部货币都是从银行流出的,从本源上讲,货币供给都是由中央银行发行银行券决定的,中央银行只要控制银行贷款量就可以控制货币供应量.
货币供应量将决定国民经济体系中的商品价格水平,房地产行业是国民经济的重要支柱,对货币需求量大,对货币供应量的敏感性较高,货币供应量变动可能会造成房地产价格的大幅度波动,货币供应量的过多发行必然导致房地产经济泡沫,因此,货币供应量的增加将导致房地产价格的上涨,货币供应量的减少将导致房地产价格的下跌.
六、房地产价格与股票流通市值的关系
我国的股票市场是在经济体制转轨的特殊时期发展起来的,所以说真正的市场流通的股票只是发行股的一部分,我国股票市场的流通值正在逐年的增加,所以说股票已经成为我国居民的有一个投资热点.
所以说,房地产价格研究致力于揭示房地产的运行规律,我们应该防范房地产价格快速的上涨和金融危机而导致的房地产泡沫.
经过本文的研究发现,随着我国经济的快速增长,影响房地产价格的因素也在变化中,国家在制定房地产宏观时应该充分考虑这些变化.
参考文献：
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[3]潘蜀健主编.房地产项目投资、北京：中国建筑工业出版社,1999：139～141
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