大型住宅房地产开发中项目融资的应用

【摘要】随着我国经济水平的持续提升和房地产行业整体水平的不断进步，在大型住宅房地产开发中项目融资得到了越来越广泛的应用。本文从阐述大型住宅房地产开发中项目融资特点入手，对大型住宅房地产开发中项目融资的应用进行了分析。

【关键词】住宅房地产;项目融资;房地产开发

在我国房地产行业的发展过程中，大型住宅房地产的开发与完善离不开大量资金的有效支持，因此如何对大型住宅房地产开发过程中所急需的大量资金进行募集就成为了房地产开发中的重要问题。因此在这一前提下对于大型住宅房地产开发中项目融资的应用进行研究与分析就具有极为重要的经济意义和现实意义。

一、大型住宅房地产开发中项目融资特点

大型住宅房地产开发中项目融资有着其自身的特点，这主要体现在了融资数额持续增加、融资对于银行贷款依赖性较大等环节。以下从几个方面出发，对大型住宅房地产开发中项目融资的特点进行了分析。

1、融资数额持续增加

融资数额持续增加是大型住宅房地产开发的重要特点之一。众所周知近年来在我国房地产开发过程中其融资额开始逐渐增大并且呈现出逐年扩大的趋势。根据相关统计资料显示，十年前的2003年我国的全国房地产开发到位资金已经过万亿大关，而仅仅在十年后的2014年我国的全国房地产开发到位资金为增加了十倍以上变成了百万亿元，这一数据相比十年前整整增加了十倍。除此之外，融资数额持续增加还体现在了完成投资额度的有效增加，例如在10年前的2003年我国的全国大型住宅房地产开发完成投资额17523亿元，同比增长了12、55%，并且占我国房地产开发投资总额的44、2%，这一数字同比几年前也得到了极大的增加。

2、融资对于银行贷款依赖性较大

虽然我国大型住宅房地产的融资水平和融资项目都得到了有效的发展，但是在这一过程中需要注意的是融资对于银行贷款的依赖性开始逐渐增强。即我国的大型住宅房地产的主要融资渠道仍旧是银行贷款，与此同时大型住宅房地产的自筹资金比例相比银行贷款仍然较低，根据相关统计资料显示仅仅占到了全部到位资金的27、4%。除此之外，融资对于银行贷款依赖性较大还是得由于近年来我国房地产调控政策的持续实施，使得我国许多城市大型住宅房地产市场的发展受到了一定程度的影响。并且由于住宅类大型房地产市场的价格过快上涨，我国开始持续出台了一系列调控政策，这使得我国大型住宅房地产由于资金链的问题对于银行贷款依赖和这种依赖带来的资金压力都变得越来越大。

二、大型住宅房地产开发中项目融资的应用

大型住宅房地产开发中项目融资的应用是一项系统性的工作，其主要内容包括了可靠资金来源的有效寻找、财务风险的有效控制、系统性风险的持续规避、提升项目成功率、盲目投资的有效减少等内容。以下从几个方面出发，对大型住宅房地产开发中项目融资的应用进行了分析。

1、可靠资金来源的有效寻找

可靠资金来源的有效寻找是大型住宅房地产开发中项目融资应用的基础和前提。众所周知大型商业房地产的开发本质上仍然是资金密集型和技术密集型的经济活动，因此这意味着在大型住宅房地产的开发与融资过程中当企业处于企自身实力不强并且银行金融部门又收紧开发贷款的形势下，应当注重可靠资金来源的有效寻找，从而有效减轻项目资金来源结构失衡问题给房地产企业带来的被动境地。除此之外，在可靠资金来源的有效寻找过程中房地产企业应当注重积极开拓可行的融资渠道并且以比较低的融资成本来运用近年来新推出的融资模式进行融资与此同时不断进行融资创新，从而促进其自身获得更多的可靠资金支持，最终推动其项目融资效率的有效提升。

2、财务风险的有效控制

财务风险的有效控制对于大型住宅房地产开发中项目融资应用的重要性是不言而喻的。众所周知大型住宅房地产项目融资过程中存在着诸多的财务风险，并且由于大型住宅房地产项目的融资活动通常自身存在着一定的复杂性，因此这使得其可能存在的财务风险也较多，并且这一风险也会贯穿于整个大型住宅房地产项目的筹资、规划、建设与运营的整个过程中。因此在财务风险的有效控制过程中房地产开发企业可以通过财务杠杆的有效应用来增加收益与此同时减少债务偿还对于房地产开发带来的巨大压力。与此同时，战略投资者的有效引进、资本金比例的有效提高、减少债务性贷款、将信托贷款转换成信托股权融资、发行可转换债券等工作的有效进行都可以合理的分散并且减少大型住宅房地产的财务风险，最终促进大型住宅房地产开发中项目融资整体风险的有效减少。

3、系统性风险的持续规避

系统性风险的规避问题一直是我国房地产开发过程中所注重的重要问题。通常来说系统性风险即是在房地产项目融资过程中由于市场、政策等非企业自身的系统性因素带来的风险。而在我国房地产市场逐步成熟的过程中，系统性风险的存大型住宅房地产开发中项目融资过程中房地产企业应当注重对于系统性风险进行有效的规避，例如通过配合我国政策调控、对项目资金采取保值措施、金融工程的有效应用来对较难回避的系统性风险进行一定程度的规避，从而在提升房地产企业自身运营水平的同时有效减少系统性风险给房地产项目融资、开发带来的影响。

4、提升项目成功率

提升项目成功率是指提升大型住宅房地产项目融资的成功率。通常来说在大型住宅房地产的开发过程中，房地产企业通过采取不同的融资模式可以间接决定了大型住宅房地产项目未来整体的经营模式和运营模式。例如当其融资、开发过程中国仅仅依靠短期债融资，则其投入运营后必然要面临极大的偿付压力。通常来说一般该类大型住宅房地产项目的培育期需要2年以上，与此同时还需要相当长一段时间才能产牛较为稳定和丰厚的住宅出售收入。追予短期的偿债压力，开发商在项目运营前期只能依靠分割住宅周边的商铺出售获得还款来源，不利于该类物业依靠整体运作取得经营成功。大型住宅房地产项目的成功运营离不开前期融资模式的合理安排，从而促进大型住宅房地产项目融资成功率得到有效的提升。

5、盲目投资的有效减少