住房相关论文格式范文,关于呼包鄂房地产与科学相关毕业论文开题报告

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一、经济下滑阴影下的呼包鄂房地产业

2008年无疑是中国经济最为困难的一年,受国际金融危机影响,我国的GDP从连续4年的二位数增长回落到三季度的9.9％.在内蒙古经济最为活跃的呼包鄂金三角地区房地产市场持续低迷,以呼和浩特市为例：截至2008年10月底,商品房竣工面积247.66万平米,销售面积比竣工面积下降151.96万平米,空置商品房204.4万平米,同比增长61.68％.高空置率使呼包鄂三市房地产业面临资金回收困难,资金运作链条处于断裂的边缘.呼和浩特市房价涨幅也从2007年的全国第1变为2008年的全国倒数第2；包头市房价比2007年同期每平方米降低200-300元；鄂尔多斯市更是由2007年峰值每平方米近5000元降至目前均价4000元左右,与此对应的三市房地产相关产业钢材的价格也持续下跌,三个月内下降了30％―40％,而三市租房价格比2007年普涨20％―30％,也从侧面反映出购房者相对减少的局面.这是2004年以来三市房地产业的最低点,三市房地产发展经历了一个从快速上升阶段到下降调整的过程.

2008年10月初,西安首先推出为购房补贴的刺激房地产政策,随着国际金融危机的日益加深,为遏制经济下滑趋势,国务院又适时出台扩大内需十大措施,措施之首就是投资9000亿元建设保障性住房,紧接着国家又出台房地产业利好政策包括：购买90平方米第一套住房契税下调1％,暂免征印花税、土地增值税,个贷首付下降为20％,个贷利率下调0.27百分点,个贷利率为基准利率的0.7倍等政策措施.综合分析这一系列的政策措施,不难看出,其主要目的只是鼓励消费而不是对房地产业的救市.于是就形成呼包鄂三市房地产项目目前的局面：待建项目因经济前景不明朗而暂停,已建项目因资金链紧张而被迫停工,销售项目在煎熬,因为销售价格已接近成本,一个房地产项目一个月最好也就销售几套.三市的购房者在观望,因为发达城市房价下降成不争的事实,国家出台的降息、免税、个贷政策和房价下跌趋势比起来根本不值一提.以呼和浩特为例,上述措施仅使一套30万元的房子省下不到3000块钱,这让购房者对国家出台的政策置若罔闻,购买更加谨慎.萧条成为三市房地产业的主

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二、形成呼包鄂房地产业现状的根源

呼包鄂房地产与科学参考属性评定
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(一)三市地方政府的土地财政政策导致人为推高房价,购房者无力购房

内蒙古经济的超常规发展,引发呼包鄂三市的快速崛起,三地房地产业更是风生水起.以呼和浩特市为例,房价从2004年均价1590元上升至2008年的均价3165元,平均年上涨14.7％,但10月份高达60％多的空置率,从源头上说明市场供求极端不平衡,导致这种不平衡的原因是什么理论上房地产增长是一致的,因为房地产需求是刚性的,国家也一直倡导居者有其屋,即使有经济下滑的阴影,呼和浩特市房地产不应有如此高的空置率.从构成房地产价格的土地、材料、劳务、税费等相关影响因素分析,材料、劳务、税费等都在可控范围内,属确定性因素,其增长是可以预见的.但地价是不可控制因素,因为土地是稀缺资源,是国有的,国家规定以“招拍挂”方式取得土地的使用权,在现行的财政制度下,土地出让金是地方政府极为重要的收入.以呼和浩特市为例,2005―2007三年通过“招拍挂”方式出让的土地使用权分别为8797亩、8300亩、8707亩.土地价格也从2004年的每亩36.52万元一直飚升至2008年100万元以上,地价的飚升直接导致房价的节节攀升,房价上升又直接推动地价的上升,如此循环,尽管供大于求,开发商也不可能大幅降价,在此过程中唯一受益的是地方财政.呼和浩特现在房屋均价3165左右,但该市人口相对稳定,除乳制品业外,产业结构较为单一(第二产业相对薄弱),人均年收入2万元左右,收入比与房价比大约为1:16；包头市作为老工业基地,收入比呼和浩特略高,但购买力相对有限；资源大市鄂尔多斯,人均GDP6645美元,但财富主要掌握在煤炭企业中,其炒房相当严重,房价存在泡沫是不争的事实,普通人购房能力也非常有限.

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(二)呼包鄂三市的房地产市场现在以消化存量为前提,这将是三市房地产低迷另一重要原因

呼和浩特房地产年交易量大约为110万平米左右,因气候原因,呼和浩特房地产从开发到建成大约需要2年时间,2006―2007年大规模供地使呼和浩特房地产的新增供应量在2008、2009两年集中体现.2008年全年呼和浩特房地产新增供应量大约350―400万平米,相当于正常量的3倍多,这就需要一定的时间让市场消化,9月份暴发的全球金融危机,使经济增长速度明显放缓,内需拉动不足,进一步加重了消化存量的难度.

(三)房地产企业缺乏诚信,唯利是图,也是房地产市场低迷的原因之一

房地产企业的承诺往往与现实存在较大的差距,越来越高的容积率,与生活息息相关的阳光、绿地等成为商购房的奢侈.购房者的权益得不到充分保障,导致购房者对房产商极不信任.

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三、呼包鄂房地产的科学发展

呼包鄂三市房地产开发要以人为本,就要以购房者为本,植根于购房者,服务于购房者,实现房地产业的科学发展.盖房子是给人住的,说到底住房是最大的民生工程,让老百姓买得起房,住得起房,是党和国家建设和谐社会的根本.呼包鄂三市要借国家财政政策,积极采取措施,适时调整房地产政策,加大投入,大力改善民生,刺激拉动内需,推动三市房地产业的科学发展.

(一)三市应在国家的政策范围内出台一系列政策措施,既要保障市场中购房者的权益,又要保障中低收入者的住房根本需求.市场不是解决三市房地产科学发展的唯一选择,三市房地产应该“两条腿走路”,一条腿走市场,就是要发挥利率、税率、地价等经济杠杆的作用,一方面出台鼓励购房者买房的政策；另一方面增加居民收入,使购房者对房价有一定承受能力,保证不因购房导致生活质量明显下降.另一条腿是要搞好保障性住房.西方发达国家的住房政策也不是全部依靠市场解决,大部分国家都制定政策保证居者有其屋(例如美国的次贷危机就是政府为无力购房者进行担保而引发的),三市更要以人为本,让最底层、最边缘群众分享改革发展的成果,保证其居有定所.1998年制定的《国务院关于深化住房制度的决定》中明确规定中低收入者保障性住房以经济适用房和廉租房为主导,但鉴于现行的经济适用房本身制度设计就存在一些不合理、不确定性成分,加之在实施过程中不能公开透明,与初衷大相径庭,不能很好地满足中低收入者的住房需求.经验证明：廉租房比经济适用房更有优势来满足中低收入者的住房,同时对三市居高不下的房价也有一定的抑制.研究表明：廉租房与当地房价成反比,当廉租房的供给增加5％,就会使房价下降3％―4％.国家最近为刺激经济发展的4万亿元资金中有9000亿元保障性住房资金,三市要借此东风,制定相应的廉租房政策,加大投资力度,保证廉租房建设,保障中低收者的住房需求.

(二)由于土地、资本等房地产要素仍然主要掌控在国家之手中,三市要加强政府在房地产业中的主导作用,克服以往“经营城市,以地生财”的理念,引导房地产走集约型、可持续发展之路,促进经济社会的全面发展.借国家积极的财政政策出台之机,要落实和完善政策,调整不合理的住房结构,消化房地产市场的存量,避免以高价房换取低成交量的恶性循环,适当减少开发土地供应规模,克服政府财政过度依靠土地出让金的局面,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房土地供应.加强拆迁计划管理,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,加强房地产开发建设全过程监管,大力规范房地产企业,为房地产企业提供一个公正、公平、公开的竞争环境.

(三)房地产企业要走健康、快速、可持续发展之路,要以优质的项目和优质的服务打造和谐社区、和谐环境、和谐社会,充分认识承担的社会责任,自觉接受社会各界的监督检查.要大力根治房地产企业不惜手段和代价去谋求不正当的发展,谋取不正当利益.

(四)房地产同时具有消费性和投资性,房地产的高收益性被放大后,成为赚取暴利的工具,投资者对此要有清醒认识.为防止过度投资,要出台一定的措施,相对大幅提高第二套房屋的持有成本,使得房屋尽可能最大程度满足居住功能,减弱投资性,从根本上保证房地产可持续发展.

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