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［摘 要］ 目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,且缺乏更详细的指导准则,使该行业的会计核算不规范和不一致.完善房地产会计核算、提高会计信息质量,并建立房地产行业的会计规范体系是完善房地产企业会计信息的必然要求.应在现行的常规会计准则基础上,补充和完善房地产行业会计业务的行为准则.
［关 键 词 ］ 房地产企业；会计信息；销售收入
［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ B ［文章编号］ 1002-2880(2011)04-0152-02
目前,房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和不一致,这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性.因此,应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产行业的会计规范体系,以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则.
一方面,会计实务中销售收入的确认比较随意.由于开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致.在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实.其考虑重点仍然注重现金是否能回收,这也是我国会计实务与其它国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现的出发点的区别.
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另一方面,企业各期的经营成果可比性较差.房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三、四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程中,大量管理费用计入当期损益；由于部份项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入.该年度的收入实质是企业几年的经营成果.所以,用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者.由于房地产企业所具有的特殊性,笔者认为在房地产会计核算方面有很大的改善空间.
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一、建立完善的房地产行业的会计规范体系
房地产行业在费用核算,成本结算,收入确认等方面都具有其特殊性,然而,我国现行的《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定,在构成上缺乏完整性和系统性.而一些会计分支尚未纳入会计规范体系.近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等.但是,由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度,使企业会计人员往往力不从心,只能按各自的需要作出不规范的会计处理,导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况.因此,笔者认为,应在现行的常规会计准则基础上,补充和完善房地产行业会计业务的行为准则.
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二、完善配套工程的会计核算准则
配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色.《房地产开发企业会计制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指导不全面、不规范和不统一,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性.例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本,完工时,摊销转入住宅等可售物业的成本.B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本.A公司与B公司的核算原则完全不同,B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算,没有考虑成本是否可靠地计量的问题.因此,笔者建议国家财政部及相关部门尽快制定有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度,统一其会计核算行为,为财务会计报告者提供对决策有用的会计信息.以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响.但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用.国际会计准则在2003年对会计准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债.
目前完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度,还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等.然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性.
田 野：浅谈完善我国房地产企业会计信息体系三、丰富房地产开发企业会计信息披露内容
鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性,企业对财务会计报表有较大的调整空间,因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求.房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应该增加以下披露内容:
(一）增加“预提的公共配套设施费用”项目
该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用.
(二）披露企业的预售政策及情况
因为在项目未峻工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息.以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶(多层)或结构施工至2/3(高层),房地产开发企业方可申请预售许可证.而其它地方的有关规定往往与此不同.因此,披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具可比性的资料.
(三）增加土地储备量及成本构成等额外的信息
房地产企业的开发产品特殊性,即土地和建筑物构成了房地产的实物结构.房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重.因此,能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况,从一定程度上决定了开发企业未来的发展,对于拥有大量优质低价的土地储备的的企业来说,土地成本低本身隐含着巨额的利润,在土地出让市场向招标拍卖过渡以后,相对于其它公司具有先天的竞争优势,能在未来3-5年内保持良好的增长,从而具有一定的投资价值.而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息.因此,在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的.同时,还应披露企业商品房等开发产品计划,帮助财务会计报告使用者更全面、准确地对企业的财务状况和经营业绩作出评价.
(四）在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露
即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金.以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足.
(五）增加质量保证金及风险的披露
房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性,应在会计信息披露环节得到充分的揭示.具体而言,一方面应建立质量保证金制度,为房地产商品的质量提供保证.鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同,其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长.因此,应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金,计入工程成本,以提高应付风险的能力.另一方面,应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容,如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等,提高风险的透明度,而不应仅限于披露抵押风险.
四、逐步与国际会计准则趋同
目前,我国会计准则与国际会计准则之间,还有许多不协调、不一致的地方,有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定.例如,国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则和投资物业准则,我国企业会计准则中却还没有.由于会计规范的差异,一方面使我国涉外企业的会计工作量增大,会计信息成本上升,不利于这些企业的国际性竞争,另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展.笔者认为,监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中,这项准则对房地产
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［参考文献］
［1］赵霞艳．我国房地产企业相关会计问题研究［J］.财经界(学术版),2010(9).
［2］魏艳．浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法［J］.全国商情(理论研究),2010(8).
(责任编辑：刘润婉）
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