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【摘 要 】财政部最新出台的《企业会计准则第3号-投资性房地产》,这是适应会计外部环境变化的重要调整.该准则对投资性房地产的后续计量模式规定了两种核算方法,分别为成本模式和公允价值模式,分别采用这两种模式进行核算时会造成不同的纳税影响.本文在简介投资性房地产确认与两种计量模式的基础上,对涉及纳税调整的财务处理进行了举例说明,以为实务工作者提供参考.
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【关 键 词 】投资性房地产；成本模式；公允价值模式；账务处理；纳税调整
【中图分类号】F8 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2013）04-0163-2.5
随着金融危机频繁出现,通货膨胀预期逐渐加剧,投资性房地产已成为企业为赚取租金或资本保值增值的一个重要渠道.一些企业将房地产投资作为主营业务；一些企业投资房地产主要是为了房地产增值而盈利；一些企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险.因此,我国房地产市场的发展势头迅猛,房价上涨的速度非常之快.但与此不协调的是,对这种模式在以往只是将其作为一般的固定资产或无形资产来看待,常常不能反映投资性房地产的真实价值.投资性房地产在经过数年后其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且常常高出其账面原值的数倍.因此,在新会计准则中,将投资性房地产单独予以界定是顺应会计外部环境变化的重要措施,是适应经济形势发展的需要,同时对规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息披露具有重要的意义.
一、投资性房地产的确认
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产.范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物.投资性房地产只有在符合定义的前提下,并同时满足下列条件的,才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠的计量.
在投资性房地产的确认方面,税法与会计准则规定的差异较大.《企业所得税法》中没有专门规定投资性房地产的概念.从税法上区分,投资性房地产可以分为房屋、建筑物和土地使用权.其中房屋、建筑物归入固定资产,在计算应纳税所得额时,按照《企业所得税法》第十一条规定计算固定资产折旧并扣除；土地使用权应归入无形资产,在计算应纳税所得额时按照《企业所得税法》第十二条规定计算无形资产摊销费用并扣除.
二、会计准则对投资性房地产的后续计量的规定
在《企业会计准则第3号-投资性房地产》中规定了两种后续计量模式：一是成本计量模式；二是公允价值计量模式.企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,只有在满足特定条件的情况下,即有确凿证据表时其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式进行后续计量.即投资性房地产准则适当引入公允价值模式,在满足特定条件情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.但是,同一个企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量.
（一）成本计量模式.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当按照《企业会计准则第4号-固定资产》或《企业会计准则第6号-无形资产》的有关规定,按期（月）计提折旧或摊销,借记“其他业务成本”等科目,贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”.
投资性房地产存在减值迹象的,还应当适应《企业会计准则第8号-资产减值》的规定,经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备,借记“资产减值损失”科目,贷记“投资性房地产减值准备”科目.
（二）公允价值计量模式.有确凿证据表时其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.采用公允价值模式计量的,应该同时满足下列条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计.采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原帐而价值之间的差额计入当期损益.投资性房地产的公允价值高于账面余额的差额,借记“投资性房地产-公允价值变动”科目,贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额则作相反的账务处理.
三、投资性房地产后续计量的税务处理与会计处理差异
对于采用成本模式后续计量的投资性房地产在税务处理与会计处理差异主要为是否计提减值准备而导致账面价值与计税基础不同,如果没有减值迹象,企业没有对投资性房地产计提减值准备,企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象,企业对投资性房地产计提了减值准备,则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定,对后续计量进行纳税调整.
对于采用公允价值模式后续计量的投资性房地产税务处理与会计处理差异主要是以下两方面：会计准则中资产负债表日投资性房地产的公允价值与其账面价值要记入当期损益,而税务处理上公允价值变动损益在计算应纳税所得额时不予确认,应当进行纳税调整；在会计准则中认定的投资性房地产,在税法中属于固定资产和无形资产范畴.因此投资性房地产可按照税法的规定每期都可以扣除折旧或摊销.
四、投资性房地产纳税调整实例分析
（一）成本计量模式下纳税调整.例一：2011年1月某房地产投资企业购入一栋价值3000万元的写字楼对外出租给A企业.预计该写字楼使用寿命为20年,该房地产投资企业按照按照年限平均法计提的折旧,预计净残值为零.按照租赁合同约定,A企业每月支付租金30万元.当年12月底,该写字楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为2800万元.所得税税率为25%.该房地产投资企业的账务处理如下：
1.购入写字楼时 借：投资性房地产-写字楼30000000
贷：银行存款30000000
2.每月月末计提折旧
2012年全年计提的折旧额等于3000×1/20等于150万元,每月计提的折旧等于150/12等于12.5万元.
借：其他业务成本 125000
贷：投资性房地产累计折旧 125000
3.每月确认租金收入
借：银行存款 300000
贷：其他业务收入 300000
4.当年年底计提减值准备
年底：写字楼账面价值等于3000-150等于2850万元,确认的减值损失等于2850-2800等于50万元.
借：资产减值损失 500000
贷：投资性房地产减值准备 500000
5.2011年资产负债表日的纳税调整
按企业会计准则规定计提的减值准备50万元,按企业所得税法应予以调整.该年年底写字楼的计税基础为2850万元.写字楼的账面价值2800万元.可见,该写字楼的账面价值小于其计税基础,因此形成了可抵扣暂时性差异,在资产负债表日应确认为递延所得税资产.2011年底×25%所得税资产等于（2850-2800）×25%
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根据以上,企业应做账务处理如下：当年利润总额为360万,当年应纳所得税等于（360+50）×25%等于102.5万元.
借：所得税费用 1025000
贷：应交税费-应交所得税 1025000
借：递延所得税资产 125000
贷：所得税费用 125000
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（二）公允价值计量模式下纳税调整.在公允价值计量模式下,企业对投资性房地产业务的账务处理及纳税调整要比在成本计量模式下复杂得多.由于税法仍将投资性房地产作为固定资产或无形资产来对待,因此在成本计量模式下,该业务与以往处理没有太多的区别,而公允价值计量模式下,会计准则和税法对投资性房地产的界定有很大的不同,导致账务处理比以往更为复杂.下面仍以例子加以说明.
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例二,基本信息同例一,2011年12月31日,该写字楼市场价格为3020万元；2012年12月31日,该写字楼的市场价格为3010万.
1.购入写字楼时：
借：投资性房地产-写字楼 30000000
贷：银行存款 30000000
2.2011年12月31日,按会计准则规定对投资性房地产的账面价值进行调整：
借：投资性房地产-公允价值变动 200000
贷：公允价值变动损益 200000
3.2011年资产负债表日的纳税调整
（1）税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧,因此,多计纳税所得150万应该予以调整.
（2）税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失,因此多计纳税所得20万元,应当予以调整.
（3）写字楼账面价值为3020万,而计税基础为2850万元（3000-150）,两者之间的差额为170万元（3020-2850）属于应纳税暂时性差异,应当确认递延所得税负债.2011年底递延所得税负债等于170×25%等于42.5万
根据以上,企业应做账务处理如下：当年利润总额为360万,当年应纳所得税等于（360-150-20）×25%等于47.5万元.
借：所得税费用 900000
贷：应交税费-应交所得税 475000
递延所得税负债 425000
4.2012年12月31日,按会计准则规定对投资性房地产的账面价值时行调整：
借：公允价值变动损益 100000
贷：投资性房地产-公允价值变动 100000
5.2012年资产负债表日的纳税调整
（1）税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧,因此,多计纳税所得150万应该予以调整.
（2）税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失,因此少计纳税所得10万元,应当予以调整.
（3）写字楼账面价值为3010万,而计税基础为2700万元（3000-150-150）,两者之间的差额为310万元（3010-2700）属于应纳税暂时性差异,应当确认递延所得税负债.2011年底递延所得税负债等于42.5-310×25%等于35万
根据以上,企业应做账务处理如下：
当年利润总额为360万,当年应纳所得税等于（360-150+10）×25%等于55万元.
借：所得税费用 900000
贷：应交税费-应交所得税 550000
递延所得税负债 350000
最后还要指出,无论企业是采用成本模式还是采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量,资产设定的使用期限及折旧方法应该选择与税法规定的相同.如果企业选择与税法规定不同的期限和折旧方法对资产计提折旧和摊销,在各资产负债表日进行纳税调整时,还要调整由资产折旧或摊销金额与税法要求不一致所形成的暂时性差异.这些差异项目并不能使企业获得所得税收益,反而会增加纳税调整的工作.
【作者简介】钟钰：天津财经大学会计学专业在职研究生.
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