关于政策函授毕业论文,与房地产业宏观调控政策对沈阳的房地产市场影响相关论文范本

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【摘 要 】房地产业作为沈阳市国民经济的支柱产业,为沈阳市的经济发展做出重要贡献.2005年至今,经过紧缩、宽松、再紧缩的宏观调控政策后,沈阳市的房地产市场正朝着健康可持续的方向发展.本文主要从房价收入比、市场供需情况、房地产价格、房地产开发投资和房地产抵押贷款等方面剖析宏观调控政策对沈阳市房地产市场的影响,并从四个方面对沈阳市将来进行宏观调控提出措施建议.

【关 键 词 】房地产业；宏观调控政策；沈阳；房地产市场

1.引言

2010年房地产投资建设快速增长,商品房供销两旺,开发投资、商品房施工和销售均创历史最高纪录.为认真贯彻落实国家有关房地产市场调控一系列政策措施,沈阳市加大了房地产市场调控力度,先后出台了限购、控制房价等具体政策措施,确立和完善了保障性住房建设目标和工作体系,积极推进保障性住房建设,确保房地产市场平稳健康发展.目前,沈阳房地产市场运行总体上朝着遏制投机投资、稳定房价的调控目标发展,商品房供应较为充足,价格较为合理,商品住房的绝对价格在全国主要城市中仍处于较低水平.

2.房地产业宏观调控的必要性分析

由于我国房地产市场起步较晚,市场监督机制不健全,在这样的环境下,宏观调控便显得尤为必要.经过多年的努力和探索,房地产业宏观调控积累了一定的成功经验,也取得明显成效,但是,这些成效还是阶段性的,加强和改善宏观调控任重道远.这主要是因为：

2.1房地产业的关联度高,对国民经济的稳定发展至关重要.房地产业作为国民经济的支柱产业,其在国民经济中的地位极为重要,而其较高的关联性,使得其对经济发展的贡献性较强.由于我国目前经济基础相对薄弱,经济发展模式相对粗放,在今后相当长的一段时期内还需要依靠房地产业的强带动性,因此,通过加强对房地产市场的有效调控,完善市场规则、建立健全市场运行机制,可以有效地促进国民经济的协调发展［1］.

2.2房价过高超出了广大居民的购买能力,不利于社会安定与和谐.

（1）目前,我国房地产市场存在投机者炒房、房地产开发商捂盘惜售、违规认筹等不良现象,使得部分地区的房地产价格已经严重背离其价值,呈现明显的房地产“泡沫”,大大超出了居民的购买能力.尤其是在一线城市的房地产市场,这种现象更加严重.

（2）房地产作为商品,除了具有商品本身的特性外,还兼有很多公共物品的属性,房地产作为人民生活必须的商品,由于资本的逐利性、市场机制的非均衡性及法制体系缺陷等问题,单凭市场调节难以实现社会保障的公平,因此需要政府的宏观调控对城市的低收入者提供帮助和保护.

2.3加强宏观调控是房地产业自身健康发展所需要的.由于社会供求受市场机制以及其他因素的影响,社会主义市场经济条件下经济运行会出现周期性波动是客观存在的,必须通过加强宏观调控来加以调整.房地产业的过快发展、盲目发展会给国民经济带来严重的危害.上世纪八十年代末日本的房地产泡沫给日本带来了长达二十年的经济低迷期,而我国上世纪九十年代海南、北海等地的房地产泡沫也给当地经济发展带来了长时间的负面影响,直到本世纪才基本消除［2］.

3.2005年以来房地产业宏观调控的措施

3.1政策紧缩的阶段（2005年～2008年8月）.

（1）本轮政策的重点是围绕抑制房地产投资过热,抑制房价持续上涨的势头而展开.其目标在于促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长幅度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,同时抑制房价持续上涨的势头.主要采取了货币、财政（税收）、土地等政策,调控方式愈加成熟,同时强化了保障性住房建设,从而保证了国内经济的基本稳定［3］.

（2）金融政策主要包括：提高存款准备金率；控制房地产贷款规模；扩大贷款利率的浮动范围；提高房地产开发项目（不包括经济适用房）资本金比例；提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率；提高个人住房抵押贷款的首付比例等.

（3）土地政策主要包括：清理整顿各类开发区；对经营性土地使用权出让严格执行“招、拍、挂”制度；限制高档物业用地的审批和使用等；要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期,将房地产市场引入理性发展的轨道,特别提出打击土地炒作；“国土督察制度”提出国家直接进行各省市土地审批利用的严格督导；利用税收政策,打击投机性购房等房地产交易行为,二手房征税则进一步体现了中央鼓励自住需求,进一步抑制投机和投资需求的决心；限制外资购房以防止外资炒作土地、保障金融安全.

3.2政策宽松阶段（2008年9月～2009年12月）.

（1）由于国际金融危机与上一轮宏观调控（紧缩房地产）政策效应的叠加影响,从2008年8月起,我国房地产市场（尤其是一线城市）出现了明显的下滑.于是,国家和地方政府“仓促地”将政策由“紧缩”转为“宽松”,围绕支持房地产市场而出台了一系列金融、税收等政策,并较快地激活了房地产市场.

（2）金融政策主要包括：降低贷款利率；下调个人住房公积金贷款利率；下调存款准备金率；降低购房首付比例；降低房地产开发的最低资本金.

（3）税收政策主要有：免征储蓄存款利息个人所得税；调整契税税率；对个人销售或购买住房暂兔征收印花税；对个人销售住房哲兔征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策［4］.

3.3政策再次紧缩的阶段（2010年1月～至今）.

（1）针对部分地区（一线城市）出现的市场过于火爆、房价过速上涨的局面,国家从2009年底陆续出台了紧缩市场的政策.

（2）2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机遏制房价过快上涨,并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段.

（3）金融政策主要有：提高贷款的首付款比例和利率水平；上调存款类金融机构人民币存款准备金率. （4）税收政策主要有：个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年.

（5）土地政策主要有：明确开发商获取土地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%等政策［5］.

4.房地产业宏观调控的影响分析

（1）沈阳房价收入比的影响评析.房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比,按每户购房60平方米计算.2005年～2011年,沈阳市商品房每平方米销售均价分别为3332元、3565元、3421元、3776元、4188元、5351元和6214元,城市居民人均可支配收入分别为10098元、11651元、14600元、17290元、18560元、20196元和23320元,通过测算,2005年～2011年沈阳市房价收入比如图1所示.

图1沈阳市房价收入比趋势图

注：以上数据均来源于沈阳市统计局.由图1可知,2008年成为沈阳市房价收入比的分水岭,即2005年～2008年末,房价收入比呈递减趋势,由9.90倍减少为6.55倍,表明沈阳市房地产市场处于平稳发展阶段,各项健康指标趋于合理范畴（国际公认的房价收入比为3～6倍）.但是,2009年开始递增,2009年和2010年的房价收入比分别为6.77倍和7.95倍,可见,居民的住房消费水平受到很大的限制.

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（2）沈阳房地产供需状况的影响评析.2005年～2011年,沈阳市商品房的年实际销售面积与年可供销售面积如图2所示.2005年～2008年,由于实行紧缩的调控政策,房地产市场整体呈现良好的发展态势,供略大于求.受2008年金融危机的影响,政府开始实行一系列的救市政策,刺激了房地产市场需求,导致市场供不应求,市场消化了大量前期剩余商品房.2010年开始实行的紧缩政策,在一定程度上抑制了部分需求,且2011年增加商品房的供给,填补了2009年、2010年的市场缺口,使得市场供需趋于平衡,重新恢复正常发展态势.

图2沈阳市商品房供求情况分析图（3）沈阳房地产价格的影响评析.2005年～2011年,沈阳市商品房的销售均价如图3所示.由图3可见,沈阳市商品房销售价格呈逐年递增的趋势,在2008年以前增长较慢,均未超过GDP的增速,但2008年实行宽松的调控政策以后,房价出现了较大幅度的增长（超过了10%）,尤其是2010年涨幅达到历史最高的27.77%,2010年实行紧缩的政策后,虽然没有降低房价,但是房价过快上涨势头已经得到抑制（涨幅降为15.19%）,宏观调控政策对沈阳房地产市场的影响已经开始显现.

图3沈阳市商品房销售均价走势图图4沈阳市房地产开发投资曲线（4）沈阳房地产开发投资的影响评析.2005年～2011年,沈阳市房地产开发投资情况如图4所示.多年来,沈阳市房地产开发投资继续保持较高速度的增长.房地产开发投资增速仍在高位上平稳运行,反映出开发商对沈阳房地产市场充满信心.房地产建设规模不断加大,房地产市场供不应求状态将有所缓解,尤其是新开工面积大幅度增加,为沈阳房地产可持续发展创造了有利条件.

（5）沈阳房地产抵押贷款的影响评析.2005年～2011年,沈阳市房地产抵押贷款情况如图5所示,房地产抵押面积和贷款金额在2010年出现了拐点.2008年8月前,国家实施从紧的货币政策,在银根紧缩的情况下,沈阳金融机构对房地产开发企业还是给予了力所能及的支持,因此这一时期的房地产抵押面积和贷款金额实现了持续增长；而在进入2010年货币紧缩政策期后,由于政策的滞后性、沈阳金融机构执行力度差以及市场刚性需求大等原因,导致2010年的房地产抵押依旧出现“双增长”的现象,但2011年政策效应

关于政策论文范本开始显现,房地产抵押面积和贷款金额出现了负增长,这恰恰说明国家的宏观调控政策开始影响沈阳的房地产市场.

图55.沈阳房地产业宏观调控的对策

（1）确定增加商品房的有效供给作为房地产宏观调控的主导方向.我国目前处在城市化快速发展的时期,而且工业资源和人口一直都在向城市集中.而我国住房需求由满足部分社会群体的需求到满足绝大多数人需求,由较低水平的满足到较高水平的满足的长期渐进的过程,通过多建房、快建房、建好房,把增加商品房的有效供给作为房地产宏观调控的主导方向.要积极尝试有利于增加供给的方法,谨慎实施妨碍增加供给的政策,综合权衡利弊,逐步满足人们的住房需求.

（2）通过转变政府职能来提高政府的调控能力.在市场经济国家,政府是最大的非营利性组织,政府的主要任务是为市场主体服务和创造良好的发展环境,是当好“裁判”,而不是当“运动员”,是做好服务,而不是“经营”.政府在经营城市土地的过程中,经营城市土地的目标是要合理利用土地资源,充分发挥土地资产的作用,搞好城市土地供应的长期规划,维持房地产业的可持续发展,健全房地产市场的法律监控机制,完善城市中低收入家庭的住房保障制度,实现城市经济、社会和环境的可持续发展,提高城市的综合竞争力.

房地产业宏观调控政策对沈阳的房地产市场影响参考属性评定

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（3）通过加大保障住房建设力度来保障人们的住房需求.在增加住房有效供给的基础上,要把保障住房（尤其是廉租住房）建设摆上重要的议事日程.特别是在目前房价较高的情况下,更要注重满足普通百姓的住房需求,为了社会和谐发展,应对廉租住房建设做出制度性安排.

（4）由市场“主导”商品房供给.坚持住房市场化方向,在深化改革中完善市场配置房地产资源的基础作用机制,遵循市场规律,通过市场的发展满足人们的住房需求.国家对房地产市场宏观调控的目标应该是平衡总量供求关系,增加有效供给,促进房地产业健康发展,增加房地产产品的有效供给,满足居民不断增长的基本住房需求和改善性需求.国家对房地产市场的管理主要应该是规范市场秩序、培育市场环境、保护公平竞争,建立健全住房社会保障制度.在房地产市场调控上,政府要明确自身的权力边界,尊重企业的自主决策权,避免出台直接干预微观经济运行的政策.由于房地产产品的个性特点和房地产市场区域性特点,在对房地产市场信息的把握上,开发商一般比政府更敏锐、更充分,政府不要对市场微观行为过多的进行干预.

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6.结论

综上所述,受宏观调控的影响,全国大城市房地产市场普遍出现低迷形势,沈阳房地产市场虽然也略受影响,但是主要体现在心理层面上的.房地产市场总体表现良好,到目前仍然是副省级城市中最好的房地产市场,近期仍将是全国最好的房地产市场之一.但在全国大气候影响下,从较长远的时间看,沈阳房地产市场潜在风险增加.

参考文献

［1］任一．我国房地产行业宏观调控的有效性评价［D］．西安：西安建筑科技大学,2010.

［2］陈小红．上海市房地产发展与宏观调控影响分析［J］．时代金融,2010,（1）：68～70.

［3］周眺．宏观调控下的房地产市场影响研究［J］．科技信息,2011,（15）：64～65.

［4］陈云英．我国房地产行业的宏观调控研究——以贵阳市为个案［J］．法治与社会,2011,（3）,109～110.

［5］黄轶斌．我国房地产市场的政府调控分析［D］．成都：西南财金大学,2007.

［6］沈阳市统计局．沈阳统计年鉴［J］．沈阳市统计局,2010.

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