该文是财产险专业所有权论文范文，主要论述了所有权方面毕业论文,与不动产交易安全在美国法上的保护相关论文范文参考文献，适合所有权及不动产及产权方面的的大学硕士和本科毕业论文以及所有权相关开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要 美国法的不动产变动模式存在着不利于交易安全保护的先天弊端,合同担保、产权意见书模式在产权保证上虽有一定实效,却不如所有权保险制度安全保障彻底.在维护交易安全上,所有权保险具有真实保障和损害赔偿的双重构造,我国应当借鉴美国所有权保险以商业信用支撑不动产交易安全的做法,建立国家信用与商业信用共为支柱的不动产登记制度体系.
关 键 词 不动产登录 契约担保 产权意见书 所有权保险 商业信用
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)03-094-03
学者霍布斯曾谓:“人民的安全乃是至高无上的法律”,安全的土地所有权(Land Title Security)不仅是地产交易和土地开发的催化剂,更是市场经济之所以存在和可持续发展经济之所以能够维系的基础.交易安全的风险在于前手的瑕疵,如何保护不动产交易安全,理论界多将视角聚焦于以德国为代表的大陆法,集中于“物权行为无因性”、“不动产善意取得”、“登记公信力”等功能命题,对头号资本主义强国―美国的理论和实践则较少关注.笔者拟以此为突破口,介绍美国法的实践,评判其得失,以求对我国不动产交易安全保护的方案优化与设计有所裨益.
一、美国的不动产物权变动模式
依照Merryman在1969年一篇研究报告中的结论,欧美各国的土地交易制度可分为五种类型:(1)私权授受,以早期英国制度为典型,现已不存在,(2)公证加文件等机制,见于法国、意大利及多数拉丁美洲国家,(3)权利登记制(托伦斯登记制) ,采行者有美国若干州、南澳州、纽西兰及英国一部分,(4)公证加权状登记制,以德国、瑞士及奥地利为代表,(5)文件登记制度,这是在美国多数州所通行的制度.它要求保存土地转手的公开记录,以便于土地购买者查阅,找到其正当产权的证据,从而简化土地交易.该制度中,对记录的审查并不能保证土地权利,即还有赖于审查的彻底和律师对其产权史的不同意见.
如果将Merryman的分析细化并加以放大,美国法中的不动产移转大致有四个程序:1.订立书面契约,2.地契交付(Delivery of Deed)、3.公证,4.登录证书.其中,地契交付是不动产物权移转的必要程序和实质要件.也就是说,欲使不动产物权发生移转,转让人需要将代表转移不动产所有权内心意思的地契(Deed)交付给买受人.地契交付的直接后果是不动产权利的移转,“一旦契据交付主权就移转”,它标志着财产权从让与人处转移至受让人处.交付必须具备三要素:一是转让人做成所有权转让证书,二是转让人具有转移所有权给买受人的内心意思,三是将契据交付给受让人占有.
与交付相比,登记对不动产权利移转并不具有决定性意义,美国大部分州都不具有大陆法意义的登记制度(registration system),所普遍存在的是“不动产登录制”(recordation system).依照布莱克法律辞典的解释,这是一种将买卖契据或者抵押文书在公共登记机构予以记载,被称为“公共图书馆型的记录系统”.“系统只是将以前的土地交易情况和土地争议记录在案,咨询人到这个‘图书馆’,根据官方的索引调阅他欲了解的土地所有权状况.但是,到底谁拥有该土地的所有权得由咨询人自己作结论等政府部门只是提供该土地登记的材料,不对土地所有权的归属做出任何结论.”由于登录仅为一种宣告,并非“结论”,所以登录后的转让契据本身并不是对土地的“权利”,并不构成买受人财产权利的基础.
二、交易安全的前提――可交易的所有权
在美国的产权移转制度设计下,一项不动产交易成功的前提就是该不动产具有可交易性(Marketable Title),所谓可交易的所有权就是指出让人实际拥有的不动产上没有任何财产上的负担(Encumbrance),或者没有任何的疑问,不会引起任何的法律诉讼.
在美国法上,可交易的产权主要包括:1.在锁链转让记录中不存在缺陷的权利.一块土地所有权在历史上进行了多次转让,每次转让都应有记录,由此形成了所有权记录的锁链系统,沿着这些将一块土地上的权利从一个人手中转让到另一人人手中的契据所形成的产权锁链(chain of title),后续的购买者就能够调查(personal search)出所有关于某一特定不动产的诉讼和交易的历史纪录,2.不存在他人债权的权利.主要应排除抵押、留置和地役权等.如果某项不动产记录表明该不动产被抵押或留置于他人,该所有权即存在缺陷,不可交易,3.不存在合约的权利.在交易的产权上必须不存在所有人和他人就该不动产限制使用的合约,4.不负载有城市规划的权利.现代社会的城市规划对不动产使用目的提出了诸多限制,这实际上也构成了所有权的潜在缺陷,在可转让的产权中应当排除这种权利.
在确定可交易的所有权时的一个重要问题是,买受人如何才能知道所购买产权属于可交易产权众所周知,交易安全的风险主要来自前一交易关系的瑕疵.在不动产交易过程中,天然存在着“信息不对称”的现象,不动产的受让方对于权属的了解处于弱势地位,而出让方则出于优势地位.由于美国法上“登录”制度仅是一种对抗机制的设计,政府对登记材料并没有审查义务,这就需要由受让人去核实产权的可交易性.但是在实践中,由于法律的复杂和不动产连环交易的普遍存在,不动产受让人通过一己之力调查确认正当的所有权有时是不可能完成的任务,这一过程不仅流程冗长,而且异常昂贵,得到的结果也并不准确.英国有句名言形象的说明了普通法系不动产买受人在交易中所面临的窘境,“假如一个人在英
所有权方面论文范文参考文献
三、美国不动产交易安全保护的三个制度选择阶段
(一)合同担保(warranty deed)
作为一种最初的产权保证方法,合同担保起源于中世纪的英国,由于彼时英国没有建立起有效的不动产登记制度,因此,购买人在交易前调查前手的瑕疵是一件异常困难的事情,在缺乏有效信息渠道的情况下,交易者所能依靠唯有出售人的诚实信用.用合同担保制度来保护交易安全通常被归功于“现代产权转让之父”Orlardo Bridgman的智慧.Orlardo Bridgman认为,如果与契约相伴的是一定担保的话,那么不动产让与人将不可能转让一个有瑕疵的所有权.所以,应当在契约中插入来自所有权让与人的契约性承诺,对让与人的所有权状态的做出契约性保证,并且承诺受让人在所有权缺陷产生时可以采取的具体措施.合同担保制度产生之初,对交易安全保护起到了一定的作用.但是在当今美国,由于在制度设计上的诸多问题,其重要性已经被极大消弱,合同担保在美国被认为是不动产交易安全保护手段中“最陈旧”、“最无效率”的手段,是在寻找适当的所有权保险过程中的辅助物,是“简单时期的残余”,对美国现代土地流转已不能提供充分的保护.
(二)产权意见书(title opinion)
产权意见书也是美国法所采纳的产权保证方法,至今仍在爱荷华州、缅因州、密西西比州、北达科他州和佛蒙特州适用.美国法中,由于不动产契据文件量大而且分散,产权调查工作十分复杂,一般人难以胜任,在实践中逐步形成了一批专业人士从事这项工作,制作所谓的所有权摘 要 (Abstract).所有权摘 要 是所有权调查的结果,由所有权链条组成,也包括不动产上的抵押及其他负担.但所有权摘 要 人的工作并不涉及到对链条的解释和法律评价,这些解释工作是由资深的律师完成的.律师接受当事人请求后,会根据政府登记档案进行调查,然后在此基础上根据自己的专业判断形成产权意见书.产权意见书中律师会列举调查发现的产权缺陷,载明是否属于可交易的产权等.总而言之,律师的意见就是当事人判定产权交易是否安全的依据,律师“过滤”了不动产交易中的多数风险.毫无疑问,律师作为专业人员,无疑较之于普通人员对产权的真实状态有更好的判断力,但随着人们对交易速度和可信度的要求越来越高,该体系缓慢和成本较高的缺陷也日趋明显,随着所有权保险制度在美国的兴起,其重要性在当代美国逐步在减弱.
| 有关论文范文主题研究: | 所有权相关论文范文 | 大学生适用: | 硕士毕业论文、本科毕业论文 |
|---|---|---|---|
| 相关参考文献下载数量: | 26 | 写作解决问题: | 学术论文怎么写 |
| 毕业论文开题报告: | 论文任务书、论文选题 | 职称论文适用: | 论文发表、初级职称 |
| 所属大学生专业类别: | 学术论文怎么写 | 论文题目推荐度: | 优秀选题 |
(三)所有权保险(title insurance)
所有权保险产生于美国不动产交易和融资贷款的独特背景中,是美国独有的产权保护方法.1876年随着第一家土地所有权保险公司在费城建立,100多年来,所有权保险在美国不动产交易安全保护上发挥了巨大的作用.在一些不动产交易频繁,所有权纪录复杂的大都市,几乎所有的土地所有权摘 要 都由大型土地所有权保险公司来完成,而在传统上由律师出具产权意见书的领域,也多由土地所有权保险公司使用审核的方法签发保单.
所有权本科毕业论文怎么写啊
播放:28235次 评论:5222人
四、所有权保险制度的基本框架
(一)所有权保险的机理
所谓所有权保险是指“在所有权保险单中,保险人向被保险人许诺如果其获得的所有权小于保险单中描述的所有权而受到损失的,补偿其所受的损害的制度”从根本上讲,这是一种通过事前调查避免交易风险和损害发生后以金钱补偿实现交易安全保障的制度.保险公司在确保不动产产权没有瑕疵而予以承保后,如果投保产权出现他人的追夺,保险公司将给予买受人以赔偿.由于所有权保险目的在于为投保人(买受人)提供一种以防不测的保险,因此,在标的权原发生问题时,保险方支付保险金更具有一种因自己的过失而支付损害赔偿的性质.所以,作为保险方的权原保险公司在签订保险契约前,通常需要对不动产所有权进行周密的调查.
(二)所有权调查
所有权调查分为两种:一种是律师型的所有权保险,该种保险比较简单,通常的程序是由买受人雇请一位律师,该律师对购买的土地所有权登记情况进行调查,然后将调查结论给保险公司,保险公司根据其报告予以保险,在律师型之外,另一种是所有权资料库型的保险.该种保险不需要律师介入,由保险公司自己进行调查.
无论是何种所有权保险,其调查内容基本由两个部分组成:一是权原是否有瑕疵,例如,所有权取得权原的正当性、标的不动产上是否附有担保物权、用益物权、租赁和税务方面的债务负担,二是权原的可流通性,例如城市规划、国家征用、特殊约定的保证以及非保证项目等.由于美国土地转让的历史太长,记录十分庞杂,要查询所有权的来龙去脉,工作量非常巨大.为了使所有权调查结论更加可信与真实,美国大的所有权保险机构通常耗费巨资建立了庞大的资料库系统,这个资料库收集了海量的有关美国各个区域的不动产纪录以及土地所有权说明摘 要 文库.与此同时,保险公司在各种产权登记单位都有雇员,并且各保险公司相互交换情报,以此来保证资料库记录及时更新.目前美国主要不动产保险公司的保险金额大约超过1000亿美元,而保险公司的纯资产大约只有10亿美元,其资产只有保险金额的百分之一左右.因此,如果调查出现一丝偏差,将导致保险公司的破产.这就决定了所有权保险公司的调查会非常谨慎,可以说其调查的误差率极低,是值得信赖的.
(三)所有权保险制度的盛行
所有权保险制度建立以来,也遭受了一些批评.批评多集中于所有权保险制度在所有权审查和保险方面所带来的高额成本以及所有权保险的实际效果上.更有学者提出所有权保险制度植根于美国契据交付和不动产登录制框架之上,因此主张从根本上击破所有权保险的这一前提框架,采纳权利移转与对抗力合一的权利登记制. 然而,“尽管这种机制存在一些缺点,但迄今为止,尚未在美国就土地所有权保险制度提出根本性的否定意见.”保险这一地位与两个因素密切相关,即基于土地所有权保险本身的“正优势”和社会现实的“反作用”.
对于所有权保险在美国的盛行,美国学者约翰G斯普兰克林曾作出有力解释:1.可以给购买人提供更好的保护.例如产权保险承保诸如伪造文件或者无行为能力等“登记档案外”的缺陷,而产权意见书只提供登记产权的缺陷,2.产权保险人对于承保的缺陷负严格责任,而律师仅对过失承担责任,3.次级抵押贷款市场的影响.产权保险公司拥有统一的、全国性的产权保证体系,可以为州际抵押贷款人提供重要的保护.银行和其他贷款机构如今几乎都要求所有的一手住宅抵押贷款都必须有产权保险的保护,这种要求导致购买人必须为他们的产权进行投保.但是如果从根本上寻找所有权保险在美国发达之原因,可以这样认为,由于美国土地是从印第安人手里掠夺而来,并没有固有的牢固的不动产总账,因此,没有原始所有权调查的基础资料,此外,这个制度归根到底在事实上形成政府经营不动产保险的形式,而这原本是民间保险公司的经营领域,因而造成对民间保险公司营业权的一种侵害.因此,虽然美国律师协会和统一州法委员会极力主张采纳托伦斯登记体系,但既得利益集团(保险业界)强烈反对引进具有公信力的强制登记制度.
五、美国法对我国之启示
从上文可以看出,在不动产交易安全性的构造上,无论是由出卖人做出合同担保,或是当事人聘请律师制作产权意见书,抑或当事人通过购买所有权保险来实现,三种制度设计均贯彻了“私法自治”的思路.在美式的制度逻辑中,交易的安全与否更多是个人之间的事情,相关的辅助资讯应由私人付费获得,政府无需在资金、机构和人员上为此做过多花费.就交易安全维护的成本而言,这是一条有别于中国传统的路径,一定程度上实现了私人成本的最大化和公共成本的最小化.
就我国情况而论,由于对不动产交易的方便、简明和权威性的追求,我国习惯上对不动产交易采登记要件主义,学者们也多主张赋予登记以公信力,对当事人的登记申请实行实质审查,以登记代替有关不动产所有权真实性和确定性的任何调查.在发生登记错误时,由国家予以赔偿,不采纳美国法“契据交付”、“不动产登录”和“登记对抗”的做法,《物权法》第9、11、12、22条也肯定了此种立场.问题是,我国现有体制下,作为不动产交易基础的登记制度运行所依赖的是国家信用,国家不仅负担了不
相关参考资料：
13888888888
点击咨询 