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中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1008-925X(2011)09-0-01
摘 要 ：近年,随着中国房地产市场急速扩张,所孕育而出的房地产中介公司越为众人所熟识,而房地产中介企业的口碑和制度建设的完备亟待解决,本文将介绍中国房地产中介公司发展现状和他的法制建设.
关 键 词 ：房地产 中介公司 法制建设
一、我国房地产中介公司发展现状
房地产中介,是指在房地产市场中,以提供房地产供需咨询、协助共享双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称.房地产中介公司是房地产市场的衍生品,作为房地产的二、三级市场,从1988年第一家房产中介公司成立至今已有20多年的历史.房地产中介行业一直处于稳健、急速扩张的发展之中.目前,我国各类房地产中介服务机构已超过20000家,其中房地产估价机构约有50000家,提供中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产中介服务人员有几十万人.
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在房地产中介公司强势进入下,商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成,而且从市场发展趋势来看,商品房销售贷款,二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程代理,中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果,中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色.
房地产中介服务的不规范,以及由此而产生的种种乱象,已经使房地产中介服务成为一个让人离不开而又不敢恭维的行业.房地产中介行业中存在的败德行为、恶性竞争等不规范行为严重损害了消费者的利益,也毁坏了房地产中介行业的形象.同时也危及到整个住房二级市场的健康发展.
房地产中介公司主要存在如下问题：不正当竞争充斥中介市场,由于准进
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中介机构专业化素养普遍较低,中介公司所专注的是业务人员的业绩,而不是人员的专业素养,大量的人员缺乏该行业的专业知识,虽然许多中介公司人员都接受过培训,但对于房地产中介的法律介绍较少或员工就不清楚,它们更专注于对员工的销售培训,这就造成客户对中介公司服务的强烈不满.
中介机构向客户隐瞒重大价值信息,中介公司为了是自己的利益最大化,在促成交易中,可能会故意隐瞒或含糊一些与将交易物业有关的重要信息,例如房龄、建筑隐患、建筑面积等；还出现大量中介机构在买卖成交后不签定房产局规定使用的协议文本,而仍使用各公司自行制定的各自合同,有许多是对客户不利的条款.
二、房地产中介公司合理规范的制度建设
正由于房地产中服务人员的工作已经深入了房地产市场上的各种交易行为和交易过程,因此在其提供中介服务的过程中,也不可能避免地发生各种各样的纠纷,对于法律规范混乱的房地产中介市场,借鉴国外及港台房地产中介服务法规体系,包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及执业质量控制标准等并且学习他们具有成熟的运作模式和管理经验,正确认识并借鉴经验和做法对于发展我国房地产经纪业将不无裨益,4.
美国房地产中介公司的管理方式是我们学习的榜样,例如,美国对房地产经纪人的管理严格在美国从事房地产中介业的机构或个人,必须拥有州政府机构――房地产委员会颁发的营业执照；美国具有健全的法规制度,为保障交易安全,维护社会大众利益,许多州都专门设立了房地产复原基金制度,目的是在社会大众因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时,予以赔偿；同时美国塑造良好的职业道德,为社会树立了良好的口碑.
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在学习国外管理房地产中介公司经验的同时,我们更应该立足我国特殊国情,提出有效的解决办法.首先,政府应加强对申请房地产中介业的机构审核门槛,针对中国房地产中介发展现状,提出有中国国情的条件,尤其是他们的专业技术人才的审核；其次,中介公司应该提高操作的透明度,公开中介公司的办事程序和收费标准,这是中介机构接受社会监督的首要条件,这样才能在社会树立良好的口碑；最后,优化内部管理,推动二手房中介买卖规范化运作,对中介公司利益的保障,由于出让方委托中介的时点与买卖成交的时点有长短不一的过程,中介接受买卖、租赁委托时必须签定书面委托协议,签定协议后立即备案,委托中介公司的房屋在进行转让登记时必须提供委托协议,所以,理顺内部管理关系,保证信息的协调统一,以有效地保护中介公司的合法权益.
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“纠纷无时不有、无处不在”.而法律作为一种理性的、有秩序的纠纷解决途径,是一个社会进步、文明的标志.对于连接房源与客户的中介公司,不仅仅着力于房子的销售业绩,更应利用自身的专业所长,为客户解决各种房产问题,以自身的专业形象,服务质量,操作的透明度,为自身树立有实力的良好口碑.
参考文献
(1)熊欣,英美两国如何治理假按揭,银行家.2007.5
(2)张秀智,实用房地产中介纠纷案例分析,2006.12
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