对“城中村”改造成本的探析

[摘要]随着我国城市化建设的快速发展，出现了大量的城中村，城中村出现了诸多突出问题，阻碍城市的发展，必须加以改造。本文将从技术层面介绍改造“城中村”的成本及如何控制。
[关键词]城中村改造成本安置补偿费
随着我国经济和建设事业的发展，以及加快城市化进程口号的提出。各地城市扩张的脚步不断加快，出现了大量的“城中村”。“城中村”中存在着诸多突出问题，在卫生、环境、治安上给城市总体发展带来矛盾。“城中村”改造迫在眉睫，势在必行。改造“城中村”不仅要改造环境，还要改造人的思想。改造人的思想是漫长而复杂得过程。本文主要从技术层面介绍环境改造的成本。

一、城中村的内涵及存在的问题

所谓“城中村”即城市规划区范围内的村庄。在我国，由于急风暴雨式的城市建设，导致城市用地急剧扩大，农村土地逐步被蚕食。这些被城市包围，但又基本没有耕地的农村，仍然保留着农村建制，其行政管理机构是“村委会”，常住人口是村民，因而形成了一个个都市里的村庄。村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则。
“城中村”给人的印象就是脏、乱、差。靠着稳定的租房收入、村里的福利，村民们过着悠闲自在的生活，打麻将、下象棋、闲聊，这是目前许多“城中村”的村民生活的写照。“城中村”普遍存在着管理落伍、建设混乱、社会治安突出等问题。村内供水、供电、排污等设施布局不合理。经常出现下水道堵塞，污水横流，基本没有公共绿地。治安问题一直困扰着“城中村”，这里聚集了大量无固定职业，居无定所的人。赌博行窃现象在“城中村”也比较普遍，与现代文明相矛盾，这些都深刻地影响着一个城市的发展进程。

二、“城中村”改造成本

“城中村”改造的成本最主要的有三个方面：
1.村民安置补偿费。“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成区生活。那么对村民的安置补偿费，按什么标准补偿这是村民最关心的问题。拆迁补偿应包括:一是房屋拆迁补偿费;二是临时安置补助费;三是搬迁补助费。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位，用途、建筑面积等因素，采用市场比较法，以房屋拆迁评估价格确定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿的金额的规定，计算被拆迁房的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。或协商确定合理的拆赔比。村民变市民，安置就业问题，可以采用现金补偿和安排就业两种办法。现金补偿标准由省市自治区、直辖市人民政府规定。就目前来看，国家补偿标准比较低。安排就业，政府部门通过政策补偿，比如免费为“城中村”村民进行劳动技能培训；利用城中村改造产生出来的商机，优先考虑安置经过专门培训的村民就业。此所谓授之于鱼，不如授之于渔。
2.土地使用权出让金。它是指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，支付的土地使用权的出让金。在当今社会主义土地市场，在保证土地为国有制度不变的前提下，土地使用者不是通过行政划拨而是通过有偿的市场竞争取得土地使用权。土地使用权不是无限而是有限期的，在限期内，土地使用者可灵活运用土地使用权。地价不是靠国家单方面确定，而是在土地使用者的竞争中形成，以促使土地资源得到更合理，更充分的利用。“城中村”土地属于集体土地，其运作有三种模式可借鉴:一是政府征收土地后转为国有土地，由政府负责安置村民及补偿。土地转为净地，政府或拍卖或自己开发;二是开发商直接与村委会协商，按市场运作开发土地;三是村集体成立房地产开发公司，自己对土地开发利用。这三种方式各有其特点:第一种从城市总体发展观点来看，政府开发最优，按城市规划以公众利益为目的，以城市综合效益最大化为目标，但政府往往资金有限，难以随人心愿。其他两种都是以集团经济利益最大化为目标，易造成与周边环境规划矛盾，易忽视公众利益。需要政府做好协调工作。