房产测绘质量控制的体系

  一般来说,房地产测绘为运用测绘方法、技术和仪器进行房产、土地和房屋使用情况、质量和数量、位置以及权属情况和自然状况等各个方面实施测定的一种专业测绘。而其包含的主要内容为测量和调查房产及同房产有关的建筑物,而且实施绘图工作。而且还包含对房产土地所荷载的物品进行的测量与调查和对房产数量、质量以及位置、权属各种基本状况实施的调查、测定及绘制成图纸的测绘工作。

    摘要:房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段,能有效地规范房地产市场的交易行为,提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益,而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。



    一、房产测绘的内容

    进行房地产测绘一般为对房地产的产权拆迁和交易管理,开发、产籍管理等实施鉴定和仲裁,收费和征税及评估,且还核查房地产的管理之中的基本资料和数据以及表格等有关资料。房地产的测绘通常包含房地产项目的测绘以及基础测绘2个方面。对于房地产实施基础测绘通常为在一个大的区域范围里给房地产构建整体且系统的平面管控网。对于房地产实施项目测绘就通常为对房地产关于开发和经营及权属管理等实施分丘与分户平面图的测绘。而且也包括对房地产的有关数据和薄、册、表及图等不同内容作的测绘。对于对房地产实施的项目测绘有着十分重大的影响,可直接影响房地产的权属拆迁和开发,交易和管理等有关工作的有效开展。进行房地产的项目测绘,土地与房屋的权属有关证件附图的测绘为最重要和最具有现实意义的一项房产测绘内容。

    二、推进房产测绘管理的必要性

    1、推进房产测绘管理能提高测绘工作的准确性和科学性,提高工作效率。众所周知,房产测绘工作较为繁琐,数据的测量、存储与处理均可能产生许多误差甚至错误,工作效率低下。而将管理理论引入房产测绘工作之中,能有效的提高工作效率,使相关的数据资料整理和检查更加快捷。

    2、推进房产测绘管理,能更好的理解和融入现代化的管理手段和方法,为其他领域提供了一个不错的先例。房产测绘管理的进一步发展,能有效的揭示出房产系统中各因素的相互制约关系,并且结合计算机超强的信息处理能力,提升工作质量,为其他领域的发展提供借鉴。

    3、推进房产测绘管理,能更合理的处理和利用管理数据,适应了时代迅速发展的要求。测绘管理工作能较好的保留历史数据,同时提升这些数据的利用率。

    三、房产测绘产生风险的原因

    由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。

    1、房产测绘领域的法律法规不够完善
    国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,测绘工作走向市场,还有待出台详尽、统一的技术操作细则,以确保测绘成果的唯一性和严密性。

    2、房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现

    房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量巨大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。

    3、房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差

    由于房产测绘专业性强,对非专业人员而言,即便进行公示,也只能知道结果而不知就里,在社会监督方面效力较差。并且,测绘结果一旦出具,马上作用于房屋买卖,进入市场操作,测绘错误往往是在事后才被发现,这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生,如果内部质量保证体系不健全,出现差错的概率就会较高。

    四、房产测绘质量控制措施

    1、加强房产测绘单位的资格审查认证管理

    进行房产测绘必须由具有资质的单位进行,对于这个标准不能降低。目前对从业技术人员的审查尚未做到联网,有些从业人员存在一证多报的现象,有些还存在跨省市申报。对于从业人员的造假可以通过要求企业诚信声明,声明本企业房产测绘人员无人员造假,也可以采取长期公示被举报弄虚作假的要取消资质。对于装备要认真审核,实行年检并对设备进行编号管理。要根据市场容量情况,保证房产测绘质量,不能过早地开放市场,房产测绘市场化会引起价格竞争,不同房产测绘单位的相互压价促进了市场价格竞争机制的形成,但是无序的价格竞争会导致房产测绘质量的下降。

    2、对房产测绘单位强化质量意识

    测绘单位的每一位领导及员工都要充分认识到测绘质量关系到自身的利益和生产发展,要把质量保证措施落实到房产测绘工作的每一个细节。房产测绘的从业技术人员要树立诚信、守法、公正的理念,切实维护消费者的利益,但也不能损害开发商的合法权益,坚持实事求是的态度,树立良好的职业道德,按照相关法规的要求,进行房产测绘工作。房产测绘从业人员要不断提高判断能力,凭借掌握的技术方法、理论知识,科学地处理问题。

    3、制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件

    新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分,确定了原则。在目前市场经济条件下,对于基础测绘和市场类测绘项目操作中,存在界限不够确切和模糊的地方,需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍,专门进行基础测绘服务,退出目前市场竞争,专注于公共服务产品生产,同时对市场竞争测绘产品进行划分,制定包括中长期发展规划在内的政策文件,提供公开的测绘市场信息,为市场主体营造公平竞争的透明环境,在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时,促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准,建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制,定期的公开可查询的基础测绘信息,实现基础测绘资料的社会效益最大化。

    4、建立房产测绘协会、积极完善房产测绘行业自律

    房产测绘行业协会是民间的社团组织,在市场经济的发展中发挥着重要的作用。我国要尽快建立和完善各级房产测绘协会,加强自我管理,加强规范发展,加快体制建设。政府部门要加快大力培育行业协会的发展,推动房产测绘行业立法进程。房产测绘单位要建立自我完善、自查自检的质量控制体系。在做好人才的引进和培养同时也要引进先进的设备和技术,以便提高测绘质量控制和工作效率及精度的提高。房产管理部门指导下建立的房产测绘协会要对行业自律起到应有的作用。房产测绘协会要对房产测绘行业存在的问题进行积极检讨,提出应对措施,完善相关制度,推动房产测绘管理。单位内部要把日常质量考核和质量监督工作进行结合,并实行奖罚措施。房产测绘单位质量主管领导、质量监管人员,要科学利用检查记录、过程监控观察结果、客户反馈意见等信息,分析不合格原因,制定可行的预防方案。
    结束语

    随着房地产市场的飞速发展,特别是国家扩大内需的政策为房地的发展提供了广阔空间,房产测绘的要求也越来越高,因此需要加强对房产测绘质量的控制和管理,建立健全房产测绘资质管理及运行的监督和指导。房产测绘单位要认识房产测绘发展的前景,以自己的人才与技术实力、优质的服务实现单位的长足发展。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理,使房产测绘质量管理得到不断发展。