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【摘 要 】从一个地区房地产信贷的运行情况能较好地了解当地的经济发展水平、房地产企业的资金状况以及房地产行业的发展状况,房地产信贷的风险管理关系着当地的金融稳定运行.本文总结了近年来西安市房地产信贷运行的基本情况,分析了问题产生的原因,进而提出要促进房地产健康发展,保障地区金融稳定的对策建议.
【关 键 词 】房地产；信贷资金；金融稳定；风险管理
房地产行业的发展一直得到老百姓的广泛关注,特别是近年来,房价的不断攀升,老百姓的购房成本不断增大,国家下大力气制定了一系列调控政策,在政策实施的两年多时间里有效地抑制了市场上的投资性和投机性购房需求,有效地促进了经济的平稳发展.
房地信贷作为关乎房地产发展的重要资金支柱,其发展中面临的问题应得到相当的重视,因为,房地产业是资金密集型行业,一旦房地产企业的现金流出现问题,将直接影响到与其关联的上下游企业的经营状况,并把风险迅速传给银行,导致系统性风险的爆发.
一、房地产信贷与金融稳定分析
从一个地区房地产信贷的情况能较好地了解当地的经济发展水平、房地产企业的资金状况以及房地产行业的发展状况.房地产信贷的风险管理关系着当地的金融稳定运行.
(一)房地产企业资金来源依赖银行贷款
房地产开发投资资金主要来自房地产企业的自有资金、向银行的贷款、外商投资资金及其他资金来源等四个方面.近年来,西安市房地产开发投资资金来源中银行贷款的占比一般在15%-20%之间,而其他资金来源占比在30%-50%左右,表面上来看,其他资金来源的占比较高,但是究其根源就会发现,其他资金来源有很多也是来自于银行贷款,比如：预付款、应收账款很多也是间接来源于银行贷款.据此可出,房地产开发投资资金直接和间接来源于银行贷款的资金就占到六七成之多.企业资金较多的依赖银行贷款,会给银行信管理施加很大的压力.
(二)个人购买住房所需资金较多依赖银行按揭贷款
目前,市场上具有较强购买意愿的是刚刚走上工作岗位、面临结婚生子的年轻人,他们的购房主要以自住为主,属于刚性需求,其次还有一大部分是为了改善居住环境、提高生活质量的改善型住房需求.这部分人要么是刚参加工作的年轻人,要么是上有老下有小的中年人,其自有资金有限,要想购买住房和改善居住条件只能较多地依靠银行的按揭贷款.从购房贷款中的分类占比来看,个人住房贷款一直占居着购房贷款中的九成以上.而个人按揭购房贷款占居了银行的较多资金,同时这部分资金由于贷款期限较长,流动性差,安全性低,会增加银行在风险管控方面压力.
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(三)房地产调控政策执行效果显著,利率优惠政策逐渐取消
房地产调控政策实行以来,西安市各家银行业金融各机构都能认真按照政策规定执行,积极支持了当地刚性住房者的购房需求,同时政策的逐步深入也有效地遏制了西安房地产市场中的投机性和投资性住房需求,促进了当地房地产市场的良性发展.2012年3月份以来,西安市各银行业金融机构已经基本停止七折利率优惠政策,在每月的新增个人按揭贷款中有七成以上都执行的是基准利率.优惠利率的取消一个很大的因素是银行基于自身发展的需要,而对于购房者而言,没有优惠政策的激励消费者可能会放缓购房计划,对于这部分,银行也存在流失客户的风险.
二、房地产信贷风险成因分析
分析造成西安房地产信贷风险的因素,笔者认为主要可以归纳为以下两点.
(一)传统的投资机制导致融资渠道不畅
过去我国长期实行的计划经济使得资本市场发展滞后,特别是直接融资市场极不发达,近年来,随着经济的发展,信托、股票市场、债券市场等不断发展壮大,但是对于房地产行业而言,一方面它属于资金密集型行业,项目对资金的需求量大,另一方面与其关联的上下游企业自有资金有限,因此,对于房地产企业来说,当经营活动受资金困扰时,较多的会选择传统意义上的银行贷款.
(二)房价的不断攀升给消费者带来的压力增大
2009年以来全国房价不断上涨,西安市场虽然没有向一线城市的涨幅那么高,但是相比历史情况,房价的增长还是较快的.按照目前市场上的价格来看,已经比2009年以前翻了两倍还多.对于经济社会中的中产阶层来说,一家人的积蓄远远不够购买住房,而目前最为安全,最为有效的方法就是通过银行按揭.
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三、房地产信贷发展促进金融稳定的对策建议
房地产信贷的发展状况直接关系着一个地方的金融稳定,只有掌控好银行房地产信贷风险,避免出现类似房地产企业因资金链断裂造成的跑路现象、项目烂尾情况、停工、房价忽高忽低等情况,才能有效的促进当地经济社会良性发展.
(一)商业银行应不断加强房地产信贷管理,有效防范风险
一方面是合理调整商业银行个人住房信贷数量和结构,严禁发放“零首付”等违规的个人住房按揭贷款,同时加大对保障性安居工程建设项目的信贷资金支持力度,满足最广大人民群众的住房需求,另一方面是通过人行征信系统严格审查房地产企业资质,对不符合规定的企业和项目要停止发放贷款,严格执行贷前审查、贷中调查、贷后检查等措施,有效防控信贷风险.
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(二)加大政策宣传力度,引导消费者理性对待市场情况
对于广大消费者来说,由于自身所处环境以及知识结构的不同,对于宏观经济形式的判断不是很正确,很多人都是跟风而行,就像不久前,很多地方出现的所谓“购房潮”一样,尽管不排除是个别地区房地产企业为造势而进行的宣传,但从另一个侧面也反映出对政策的不理解是出现此类事件的根本原因.作为货币政策制定者的央行,应通过各种方式加大宣传力度,使老百姓对相关房地产政策有一个清晰的认识,这样才能避免不必要的盲动行为.
(三)继彻执行房地产市场调控政策不动摇,有效支持刚性和改善型住房需求行为
不管央行降息也好,重提7折房贷利率也好,这些政策措施跟严格执行差别化房贷政策并不矛盾.对商业银行来说,还是应该继续支持购买首套自主住房和二套改善型住房者的贷款需求,停止对投资性和投机性购房贷款发放.
(四)不断完善房地产相关法律法规,保证调控政策的有效实行
涉及房地产行业的法律法规有很多,除了《公司法》、《合同法》等以成文的法律,有关房地产金融方面的政策法规仍然没有形成一套科学有效的体系,缺乏与已有法律之间的一致性与协调性,操作难度大,直接影响房地产融资渠道的正常开展.在“限购令”这种行政手段取得一定效果的情况下,如果能配合使用法制这种无形之手,就能更好地发挥房地产调控政策的作用.
(五)加大保障性安居工程建设,不断满足市场上中低收入人群的住房需求
加快建设保障性安居工程,对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义.保障性安居工程主要包括：经济适用房、公租房、廉租房、限价房、棚户区改造等住房项目,这类住房由于享有国家财政的补贴,售价大多较低,能基本满足城市中中低收入人群的住房需求,同时,保障性安居工程的不断推出,也能缓解对与商品住房的需求,对稳定辖区的房价也能起到一定的促进作用.
【参考文献】
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[2]林朴.房地产价格波动对区域金融稳定的影响机制研究[J].金融经济,2009.
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[5]戴国强,张建华.货币政策的房地产价格传导机制研究[J].财贸经济,2009.
【作者简介】
王字君（1980— ）,女,硕士,中级经济师,现供职于中国人民银行西安分行营业管理部.
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