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【摘 要】近年来,伴随着我国房地产业的蓬勃发展,金融资金的过度消耗已经开始使房地产市场衍生了许多的泡沫.本文以房地产泡沫与金融风险间存在的内在机理为基础,通过一定的实证及指标解释了金融风险存在的原因,进而具体地提出一些对我国当前防范房地产泡沫的实质性意见.
【关 键 词 】房地产；市场泡沫；金融风险
前言：本文是在经过对国内外对房地产泡沫经济深入探究的情况下,将理论上的分析与实证上的结论紧密结合,充分运用宏观经济学原理以探究房地产泡沫与金融风险二者之间存在的相互关系,数据上以我国几年来房地产价格和银行供给的数据为主要依据,进一步对我国房地产价格与金融支持的关系进行了实证性研究,进而有针对性地提出减少金融风险的有效建议.
1.金融业与房地产业之间的唇齿关系
不可否认的是,房地产业与金融业之间一直都有着着一种相互依存的唇齿关系,二者共同发展,共同进步.并且这种联系一定是随着各自的发展而越来越紧密的.
1.1 我们往往看到的现实是,由于房地产的资金来源往往周转期十分长,且总是有垫付量非常大的特点.这就导致了信用经济的环境下,房地产所有的生产环节基本上都是利用金融杠杆来融资从而使整个流程顺利完成的.而我们大家都明白想要发行股票或债券的话,不仅仅需要十分良好的信誉,还更需要的是高超的金融技术.因此所引发的直接结果就是,像房地产业这样从生产流通甚至到消费所有的环节,都对金融如此的依赖的行业,是十分少见的.
1.2 另一方面,房地产资金流动的空间相对来说比较固定,加上其本身就具备的很强的自然增值性（因为房地产可以使用时间很长,基本上不会变质,且需要它的对象又太多了）,导致了房地产业其本身就是一个相当有价值的被投资对象以及被抵押对象.金融机构的资金主要都是以贷款的形式输出.因此其若出于安全性的考虑,一定会乐于向以房地产业发放贷款的,这也是使得自己的货币资产以不动产的方式得以保值的好办法.
1.3 二者之间的唇齿关系也可以从房地产金融系统和金融市场的独立存在而体现出来.在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织,都有住房合作社和房地产抵押协会,以及房地产抵押市场及不动产抵押市场,实际上这就是房地产金融市场,房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分.
2.金融风险之所以存在的主要原因
2.1 由于经济周期本身就存有一定的风险.可以说房地产行业算得上是国民经济自己的“晴雨表”,国民经济的景气或者不景气都会直接或间接地对房地产行业带来相当的影响.从经济发展周期的理论来看,经济一直都是以周期循环来发展的.也就是房地产价格整体上一定是上升的,但若只在某一个周期内观察的话,其价格本身一定是或有所浮动的.所以在房地产业处于萎缩的低谷时期,产房地金融业当然会出现少获利甚至亏损的情况,这时风险就出现了.
2.2 当然不容忽视的原因是,我国的房地产行业一直以来对银行金融业过于依赖了.我国房地产投资肯定绝大多数还是依靠的银行贷款的.据不完全的统计,一个房地产的开发企业项目投入资金中就有超过20%―30%是来源于银行贷款的；这就导致了建筑公司经常要垫付总投资30%―40%的资金,当然这些钱大部分也是来源于银行的贷款；这些数字已经充分显示了房地产行业对金融业特别是银行的严重依赖程度.现实中,国家也是通过调节金融政策这一途径,以达到在宏观上调节房地产市场的目的的.
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2.3 政策风险.正因为房地产业是国民经济的先头产业,经济发展过热,首先便表现为固定资产投资,尤其是房地产投资过旺,因此,房地产业成为国家宏观调控的重点.而每当国家实施宏观调控政策,一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产,项目被停工或整顿,房地产业也就相应出现回落,连带受损,出现房地产金融风险.
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3.如何防止房地产泡沫带来的金融风险
3.1 首先需要的就是做到高度重视房地产金融风险的危害性,要增强防意识.有关的房地产企业也要做到密切管制政府相关措施的最新动态,一定要把握房地产市场发展的规律,合理地调整各业务的经营方向与策略,最终达到完善自身业务的目的.此外还要认真地对开发项目进行可行性评估,要对市场的需求有着十分准确的认知.对有着不良的信誉记录、抗风险能力比较差的小型开发企业来说、自有资金明显不足的项目最好不要与之合作或介入.尽量既把握好的有前景的房地产项目,也要时刻注意严防房地产泡沫积聚所带来的潜在风险.最终建立起以房地产金融为目标的经营管理模式.有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展.
3.2 一定要打破单一的融资来源,争取广泛地拓展新的有利的融资渠道.目前我国房地产开发的资金来源绝大多数都是银行融资的方式,大力开拓间接融资的渠道已经成为了共识,最终还是要实现资金来源的多元化,以达到分散房地产信贷风险的目的.具体来看,可有以下操作：（1）大力推动房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化,向社会大众筹集开发资金方式,以扩大融资渠道,培育和发展住房抵押二级市场.（2）建立房地产投资基金组织,吸收长期资金投资住宅产业,把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具.（3）引导国外资金进入房地产融资市场,加大力度引进外资来提高国内房地产的投资.（4）鼓励发行公司债券,吸引社会剩余资金投资房地产业.
3.3 控制好企业经营融资中贷款的比例,以调整和优化其自身的贷款结构.对于开发项目的投入资金总量、分期投入两、销售情况预测、潜在开发风险认真分析研究.积极拓展各种融资渠道和合作伙伴,降低自身的资金运作风险.同时,要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构,开发要重点投向经济发达、房地产市场管理规范的大中城市及部分县级市.在潜在客户的选择上要认真分析,充分利用市政建设等有利条件创
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结语：
总之,政府在不断地调整房地产政策,借助房地产业来带动中国经济的发展.这必将给房地产企业带来一系列深远的影响,同时也推动了法制建设和政府决策体制产生质的飞跃.它体现了当代房产业先进生产力的发展要求,加快了中国的社会主义现代化建设的进程,提高了我国的综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表着中国先进文化前进的方向,推动着中国社会主义政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣.
参考文献
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[2]壮志 从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理[J].经济纵横,2007（10）
[3]宋国学 王俊杰：城镇住房需求动力因素分析[J].商业时代,2009（27）
作者简介：
刘清林,中国农业银行股份有限公司绥化分行,综合管理部/办公室,总经理.
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