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在房屋供给过剩、居民收入增长有限和经济长期看空的大背景下,房地产价格上升的趋势,注定是不能持续的,大涨之后必有暴跌,这是不以任何人的意志为转移的.
经历了“小阳春”之后,在宽松信贷政策催生的投机活动驱动下,中国楼市再次步入大幅度上涨的狂飙时期.统计显示,北京6月在售楼盘,近50个楼盘目前售价为其历史最高,多数楼盘从2009年一季度到6月份的涨幅超过20％.与此同时,土地市场正在迅速升温,“招拍挂”面临较为激烈的竞争,开发商拼命去拿地,出现了比2007年更疯狂的泡沫.
谁在买楼
眼下中央政府竭力救市、银行放松审批大规模房贷、房地产开发商摇唇鼓舌节节涨价、消费者惶恐不安持币抢购,这样一个千载难逢的机会,嗜血的房地产开发商和投机客岂容错过！
在目前政策条件下,在北京市,一个拥有了购买第一套住房资格的购房者,只要能拿出20％的首付,就可以想买多少套有首付和利率优惠的住房,就能买多少套.在深圳,“零首付”、“一成首付”这些曾经在2007年惯用的炒作伎俩,再次在楼市出现.由于银行对于贷款的审查非常宽松,商业银行房贷任务加重,阴阳合同大量出现,致使降低首付的情况再次泛滥.在“零首付”和低首付条件下,与其说是投机客在买楼,不如说是银行通过住房信贷方式买楼,这才是推动本轮房价快速上涨的根本原因.对于投机客而言,所谓“买房”不过是一个欺瞒的“文件工程”运作而已,至于房屋装修、家电家居、水暖电、商业服务等方面的消费,根本不在其考虑范围之内.如果考虑到开发商的“拥楼自重”而不去考虑新项目开工,买楼的投机客只是通过囤积数量众多的空房转售,则本轮楼市热潮给国民经济增长带来的推动作用不仅丝毫不能体现,唯一能带来的是社会恐慌、经济混乱,以及被开发商、投机客拖下水而深套其中的国内银行――老百姓再成为真正的受害者.
如果房价能够保持上涨局面,投机客有机会将住房卖给真正的消费者,则投机客和银行有机会避免损失；但是一旦房价下降,投机客会选择“断供”甚至出逃,留给银行大量的、逐日贬值的房屋资产,则大范围的银行信贷危机,自然会不可避免.由于房价远远脱离了城乡居民家庭收入和支付水平,如果听任这种局面发展下去,全国范围的房市崩盘必将发生.可以说,目前的中国已经步入了“中国式次债危机R
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银行违规贷款与房价迅速回升
根据国家审计署6月24日发布的报告,在对中国工商银行、中国建设银行、中国中信集团公司、中国银行、交通银行和招商银行的审计过程中发现,这6家银行2008年一些基层分支机构违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元.上述情况体现了在信贷紧缩条件下被发现的,银行工作人员、政府官员、开发商之间相互勾结、违规获取银行信贷的情况.如果考虑到他们之间由于长期合作而形成的默契关系,上述发现不过属于冰山一角,而更大规模的违规贷款则被深深掩藏了.
信贷紧缩下尚且如此,那么在宽松信贷政策和国家大力鼓励银行加大住房消费贷款情况下,原有的诸多违规不仅合法,而且催生了更多的“打擦边球”和突破更大边界的新违规行为.为了抢占市场份额,各家商业银行各显神通、只争朝夕.例如,某省行营业部通过加强品牌宣传(与其他银行争夺客户资源)、成立住房贷款中心(专业化作业)、整合审批流程(限时审批,提高审批效率)、完善奖惩机制(谁抢到客户资源重奖谁)、严格规章制度(做样子很重要)五措并举,力促个人住房按揭贷款快速健康发展(“健康发展”不过是数量扩张的另一种说法).这就自然给了房地产开发商、房屋中介机构、投机客等巨大的可乘之机,信贷审批把关不严、虚假按揭事件频发也就见怪不怪了.
商业银行大规模贷款的底气何在呢在笔者看来,银行之所以敢在房价极高价位“做庄”.根本的底气来自两个方面：第一,中央再次强调房地产业在当前阶段的支柱产业地位,并最大限度地进行房地产救市,强化了银行决策者对于“房价只涨不跌”的信心.就是说不管是否会出现断供,只要银行有机会拿回房产抵押物,银行就不会出现蚀本的情况――这与美国“次债危机”爆发前的金融公司何其相似！第二,由于中央把“保增长”提高到前所未有的政治高度,给了主要由国家控股的商业银行高管人员们,这些“廉价代理人”豪赌的机会：如果有幸不会出现“次债式危机”,则宽松货币政策下的大规模放贷,可以巩固中国国有商业银行在全球银行业中“最赚钱公司”地位,而且可以借此给自己制定更高年薪、享有更多分红；而一旦出现不可控制的信贷危机,则可以以完成政治任务为自己开脱,并寻找财政注资以弥补信贷损失.
国内商业银行高管这种“廉价代理人”身份注定了国内银行的“预算软约束”即“负赢不负亏”性质,这决定了银行业在房地产信贷中的豪赌趋向,必然为未来的金融危机埋下深重的隐患.
通胀预期下购房能保值吗
房价上涨的一个重要原因在于通货膨胀预期.今年以来我国的货币投放相比去年,至少增加了25％.由于多数资金并没有进入生产领域,货币投放推动了股市、房地产等资产市场的大幅度上涨；与此相对应的是,由于实体经济不振,包括生产者价格指数(PPI)和消费者价格指数(CPI)的实物产品价格水平.仍呈下跌走势,与资产市场的价格形成了鲜明的对比.
考虑到官方对通货膨胀的定义,主要限于实物产品价格水平的上涨,而将当前的状况定义为存在通货膨胀预期.所以,官方密切观察的,就是看货币流动性何时传导到消费品价格领域,才可以认定通货膨胀确实发生了.
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那么,在强烈的通货膨胀预期下,房地产是不是居民理财投资、规避风险的首选呢笔者认为不是！原因在于,不仅现有大中城市房价超过真实造价近10倍而透支未来上涨空间,投资住房已没有任何价值.以货币供给增长来衡量,2009年我国广义货币供给M2预计为55.2万亿元,约为2003年的M2为22.1万亿元的2.5倍,而目前大中城市商品房价格约为2003年水平的3～5倍.即使在房屋总供给量6年不变的情况,房价上涨速度已远超过了货币投放增长速度,已经失去了上涨空间；从人均住房面积看,2003年我国城镇人均23.7平方米,2009年将超过30平方米,这是在快速城市化过程中的人均房屋增加.如果考虑到2亿左右的暂居在城市的农民工无力参与现有的住房市场,则现有庞大的住房存量,仍然控制在原有收入较高的城市居民手中；从供求关系看,由于房价过高,我国城镇住房过剩已经非常严重,初步估计全国至少有10％的城镇房屋处于空置状态,这种局面决定了未来时期房价将长期在实际物价水平之下运行,根本不具有保值功能.
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暴涨下的暴跌已势成必然
多种事实表明,2009年3月以来的房地产市场,已经重复了2007年的上涨走势,由于历史难得重现,投机客更为疯狂,楼市火爆的势头正在超越2007年.那么,历史还会重演吗笔者认为会的,而且在劫难逃.历史是相似的,但历史很难完全重复.所以,暴涨后的房价将在什么时候出现反转,重回2008年以来的下降通道呢笔者认为很可能在今年9月份左右实现逆转.原因在于,目前决定房地产供求的所有因素均不支持房价上涨,唯一的变数就是货币政策.中国目前的宽松货币政策,除了造就资产市场的过度投机之外,对实体经济不仅无益,反而加深了危害,阻碍了经济回暖的步伐,这种政策将在下半年调整；另外,中国今年年初确定广义货币供给M2增长17％即8万亿左右,新增贷款5万～8万亿,这些目标的上限将在9月份之前完成.为了控制节奏,中国政府必然实行“慢刹车”政策,大规模信贷特别是违规信贷将会受到较大限制,资产市场上涨的局面将会得到控制.
反过来,如果中央政府认为经济增长没有实现预期目标,在2009年年初制定的货币政策目标上限基础上进一步放松投放,则今年房价的上涨难以遏制,房价将在2010年3～4月掉头向下.因为没有实体经济增长的货币投放必然酿成恶性通胀,在恶性通胀的“覆巢”之下,经济将进一步停滞,失业会大幅度增加,中央政府也会被迫实施严格的紧缩货币政策,那时炙手可热的房市,势必成为银行、开发商、投机客手中的烫手山芋,房价暴跌势不可免.
至于商业银行能不能保护好其资产的安全性,而一些由于房屋信贷陷入危机的银行会不会向中央财政伸手要求救援,中央财政救援商业银行是否征询民意,让人们拭目以待吧！
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