摘要：本文通过对济南市经济适用房购买现状进行调研，旨在指出现行经济适用房的主要缺陷和表现，在总结吸收大量研究成果的基础上，提出经济适用房制度进一步完善的方案。
关键词：经济适用房低收入家庭住房问题改进
从1998年经济适用房开始兴建以后，兼具经济性与适用性的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般在全国各地快速发展。然而经济适用房作为过渡产品必然也是问题产品，近两年一连串的“弃购”、“违规”现象将经适房推上了风口浪尖，尽管经济适用房扩大了保障人群的范围，结果却不容乐观。针对这一状况，我们对济南市经济适用房购买进行了调查。
一、经济适用房购买存在的问题
1.经济适用房的首付偏高。根据调查发现大部分市民认为济南市现在的经济适用房的首付偏高。现行的济南市经济适用房政策是首付款不低于房价的30%，购买经济适用房的标准为人均年可支配收入不高于14404元。根据笔者的调查结果分析，在没有考虑积累首付款所花费的时间的情况下，假设现有一个家庭达到购买的最高限制，购买一套普通经适房，除去每个月的还贷，剩下的钱根本不能满足一个家庭的日常生活。
2.低收入家庭贷款难央行规定，个人住房贷款每月的按揭额不能超过家庭月总收入的一半，但一些有资格购买经济适用房的市民缺乏还款能力，银行给他们贷款既充满了风险，也有违央行要求，同时，经济适用房5年内不得上市交易，这使得对经济适用房放贷一旦形成不良贷款，银行在一段较长的时期内无法将房产变现。如此，银行的“冷漠”也就在情理之中了。
3.经济适用房周边设施以及交通问题。开发商为了降低开发成本。往往把经适房小区建在较为偏远的郊区，交通极为不便，无形中增加了购房户的交通成本。而且许多经济适用房小区的配套设施不完善，给居民的生活带来很大的不便。
4.经济适用房的质量问题。近来随着住房质量问题的不断出现，上海13层在建住宅楼整体倒塌，杭州丁桥辰秀嘉苑最近因为房屋质量不合格被曝光。调查数据得出，除了42%的被调查者重视经济因素外，另有22%的看重经适房的环境，14%的看重经适房的地段，9%的看重经适房的配套设施，看重这三方面的被调查者共占到总人数的45%，可见，经适房的环境、地段、配套设施是购房者相当看重的因素，因为这些方面直接决定了入住经适房后的生活成本。
5.政府政策方面的缺陷。按照《济南市经济适用住房管理办法》的规定，申请购买经济适用住房的家庭必须“具有市内六区城市居民户口”、“家庭收入低于市政府公布的经济适用住房年度家庭低收入标准”、“无房或家庭现有住房面积低于统计部门发布的上年度本市城市居民人均住房面积的６０％（含）”这３个条件。但是，从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这使得对中低收入家庭的界定困难重重。
二、经济适用房的改进措施
1.要解决经济适用房的首付问题。调查发现，70%的市民认为20%的首付是比较合理的。既能维持居民的正常生活，又能保证他们住的住得起经济适用房。或者是采取租卖结合的方式，把租金提高，但是无首付，让低收入家庭慢慢还钱，减少首付压力。
2.解决低收入家庭的贷款难的问题。银行不是慈善机构，其做法无可厚非，但政府不能袖手旁观。如果经济适用房的申购者缺乏支付能力，政府就应承担更多社会责任，出台一些配套措施，确保经济适用房这项民生工程落到实处。以下是笔者意见：①承诺经济适用房贷款一旦出现风险即实行政府回购②参照助学贷款的方法进行财政贴息③同时引入担保公司或者由政府出面进行担保，这样就会打消银行的后顾之忧。现代政府是责任政府，其重要任务之一就是为社会提供必要的公共产品和公共服务。
3.强化公积金制度，让优惠政策覆盖购房者。首先，强化公积金的强制储蓄力度。《住房公积金管理条例》中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”目前来看，这个比例偏低。其次，提高公积金的互助性。应尽快加强公积金的互助性，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来源。
4.建立专门的住房金融机构，完善住房金融体系。我国目前除公积金外，尚未有其他直接面向中低收入家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力，因此应建立专门的政策性住房金融机构，解决中低收入阶层的住房问题。
5.住房选址等应充分考虑到购买户的切身利益开发商建设经适房小区时应考虑到小区的环境、位置、配套设施等具体问题,尽可能的给购买户带来必需的方便。同时政府也要加强监督与管理,出台相应的政策以引导、约束开发商的投资建设，保证经济适用房的质量。
6.进一步落实惠民政策，减少寻租腐败。经济适用房的寻租行为并不是简单地将一部分利润从房地产商处以及部分购房者手中转移到相关政府官员的私囊中。要降低危害和影响只能设法缩小寻租空间，减少寻租腐败。房屋建成后完全可以根据该标准和地方政府获得的贫困资料来分配。由地方政府来分配，这不仅体现了国家对低收入群体的优惠政策和帮助力度，而且一旦出现分配不公或虚假隐瞒现象，政府据此可以直接追究相关官员的责任，减少了责任相互推诿、无人承担的现象。
总之，经济适用房的去留问题并不是这一朝一夕所能决定的，它提出的问题也不是一两个对策所能解决的，我们只能怀着辩证的态度去看待它未来的发展，并在实践中不但摸索着前进。
参考文献:
[1]《济南市经济适用住房管理办法》，2007年8月
[2]《经济适用住房抑或休矣》，王兴敏，2009年3月16日
[3]傅熙麟：《对建立经济适用住房科学运作模式的思考》，《中国房地产金融》，2001年第2期
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