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摘 要 :纵观中国目前整个房地产行业的营销手段,各开发商、代理商、策划商都在不断地推陈出新,力求创新.从最初“等人上门”的柜台式被动销售模式,到以突出产品与众不同之处为主要出发点的新概念模式,到现在的推出各类体验活动吸引购房者关注的模式.可以看出:销售模式的渐进都是围绕消费者这个中心发展的.在消费者需求的日趋个性化、房产市场竞争的日趋激烈化的今天.房产开发,不能再简单停留在规模、规划、概念、质量、服务等方面,而应将开发理念上升到体验高度,给购房者提供一种让人意犹未尽的体验.本文通过对传统房产营销模式进行分析,结合目前现状,探讨一种基于WEBGIS和虚拟现实技术的新型房产营销模式.
关 键 词 :房地产,虚拟现实,WEBGIS
中图分类号:F293.33
文献标识码:B
文章编号:1008-0422(2009)12-0099-03
1引言
目前国内各城市向公众提供的住宅与商业楼盘信息不系统、不全面,手段也比较落后.例如公众不能从网上查到本市各楼盘在何区位,各楼盘有什么类型的住宅和商业空间出售,对某套住宅,它的平面布局、面积、售价等具体信息也无法确知.各开发公司一般通过电视广告和印发广告提供信息,或者在自己的售房厅挂一张效果图或摆一个模型供人浏览.室内装修效果也是通过图纸或装饰样板房来展示.购房者也不知道还有哪些楼层和户型可供选择.对开发商而言,其管理也较混乱.在一些发达城市,房产商开始利用网站发布购房信息,购房者可以通过上网,搜索适合面积和价格的住房,甚至可以看到房子的平面图.但这样的房产系统并不能给购房者良好的感观,购房者甚至不知道自己将来的房子周边环境到底怎么样.
2基于WEBGIS的购房系统
WEBGIS是Inter技术应用于GIS开发的产物.GIS通过WWW功能得以扩展,真正成为一种大众使用工具.从WWW的任意一个节点,Inter用户可以浏览WEBGIS站点中的空间数据、制作专题图,以及进行各种空间检索和空间分析,从而使GIS进入千家万户.
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近两年,我国WEBGIS发展很快,在数字城建,规划、国土、市政、交通、环保与环卫、旅游、商业网点规划与管理等行业内部充当着重要的决策支持工具.随着WEBGIS应用潜力的不断挖掘,在房产销售中WEBGIS也成了一种重要的手段.各大城市都上演着房产WEBGIS系统.如:搜房地图频道、北京楼盘地图、广州楼盘地图、长沙市楼盘系统等等.基于WEBGIS售房系统的与传统的网上售房系统比较,其特点有:
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2.1吸引大量消费者,提高市场知名度.WEBGIS售房系统为消费者提供友好的动态互操作平台,房产的销售转变成一切以消费者为中心,消费者从被动的接受房产信息转换到消费者主动对信息获取,从而吸引大量消费者访问.在提高市场知名度上发挥了重要的广告效应.
2.2促进市场双方的交流互动、增强市场双方信息的透明.传统的网上售房系统虽然有强大的信息交流平台,但基本是形同虚有.通过WEBGIS售房系统,消费者可以获得到比房子更重要的周边环境信息,其次带来一种操作上互动的亲身体验.这样,市场双方信息逐渐透明,也牵动者消费者主动与房产商表达其购买欲望和需求,房产商从而得到宝贵的信息反馈.
目前,WEBGIS售房系统给消费者带来了某种程度上的互动体验.但比起现实中的楼盘,WEBGIS售房系统还是无法将真实的效果呈现在消费者面前.
3虚拟现实技术
虚拟现实(Virtual Reality)简称VR技术,也称灵境技术.作为一项尖端科技,虚拟现实集成了计算机图形图像技术、计算机仿真技术、人工智能传感技术、网络并行处理等技术的最新发展成果,最终由计算机生成的高仿真模拟系统.自从虚拟现实技术诞生以来,它已经在军事模拟、先进制造、城市规划、地理信息系统、医学生物等领域中显示出巨大的经济、军事和社会效益,与网络、多媒体并称为21世纪最具应用前景的三大技术.
所以,将虚拟现实技术与WEBGIS结合是一种比较理想的实现手段.下面将详细介绍WEBGIS与虚拟现实技术结合并应用于房地产网络销售的技术方法.
4J2EE体系下的WEBGIS和VR技术扩展
J2EE是一种利用Java 2平台来简化企业解决方案的开发、部署和管理相关的复杂问题的体系结构.J2EE技术的基础就是核心Java平台或Java 2平台的标准版,J2EE不仅巩固了标准版中的许多优点,例如“编写一次、随处运行”的特性、方便存取数据库的JDBC API、CORBA技术以及能够在Inter应用中保护数据的安全模式等等,同时还提供了对 EJB(Enterprise JavaBeans)、Java Servlets API、JSP(Java Server Pages)以及XML技术的全面支持.其最终目的就是成为一个能够使企业开发者大幅缩短投放市场时间的体系结构.
基于J2EE的WEBGIS模式实现了业务逻辑和业务应用的分离,从而降低了处理和显示数据的对象间的耦合性,使得系统开发变得非常灵活,同时又提高了系统的可重用性.基于J2EE的许多特点,且J2EE技术平台是当前最成熟,应用最广泛的企业级技术平台,所以当前大多数WEBGIS系统都是基于J2EE架构业务平台的拓展.
Java Applet和Java3D一起可以实现嵌在WEB页面上的动态的、时实的、交互性的三维虚拟场景.Java3D API是Sun定义的用于实现3D显示的接口.3D技术是底层的显示技术,Java3D提供了基于Java的上层接口.Java3D把OpenGL和DirectX这些底层技术包装在Java接口中.由于这种全新的设计使3D技术变得不再繁琐并且可以加入到J2SE、J2EE的整套架构,这些特性保证了Java3D技术强大的扩展性.
5关键技术
5.1PostGIS空间数据引擎
目前,国内外较为流行的空间数据引擎主要集中在“关系型数据库+空间数据引擎”、“扩展对象关系型数据库”两方面. PostGIS是一种关系型数据库+空间数据引擎的中间件解决方案,是对象关系型数据库系统PostgreSQL的一个扩展,PostGIS提供如下空间信息
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PostgreSQL对数据库数据的导入和导出等操作都是要靠命令行来完成.在程序中打开“mand Prompt”.前提是在成功安装PostgreSQL.
5.2GIS地图服务
在传统的WEBGIS开发技术中,地图服务大都是采用实时渲染技术(如:ArcIMS、MapXtreme for java),即:地图视野一经改变,客户端向服务器请求地图,服务器根据参数重新渲染当前视窗地图,然后再传输到客户端.客户端每次操作都如此,这样服务器端需要相当多的时间来渲染图片,且耗时随地图元素增加而增长,另外,如果在并发量很大的时候服务器还面临着负载的压力.所以传统的WEBGIS在渲染速度和服务器性能要求上都存在着难以优化的缺点.
实际上,实时渲染是不必要的.如:地图比例在1:1000与1:999(图层显示层一样)时,在这2个比例下,在地图元素表现上基本不会有很大的差别,也就是只需要其一效果就可以满足实际的需要.基于这个思想,可以将地图数据分基础地理数据和专题数据来处理.
基础数据:特点是更新周期比较长,基本不需要对数据进行经常性维护.按照不同项目需求,可以将基础数据按不同比例配置好,先将它生成地图图片.地图视野改变时,只需要对图片进行索引,然后根据索引调图,返回到客户端.
专题数据:专题数据需要经常性维护,当然要动态的表现在地图上.通过Ajax异步无刷新传输技术对数据更新追踪,对于更新的数据利用VML画图技术动态的表现在地图上,并在对象上添加属性和事件方法.
5.3Lucene全文索引
模糊查询一直是GIS的基本功能,而数据库索引不是为全文索引设计的,因此,使用like“%keyword%”时,数据库索引是不起作用的,在使用like查询时,搜索过程又变成类似于一页页翻书的遍历过程了,所以对于含有模糊查询的数据库服务来说,LIKE对性能的危害是极大的.Lucene不是一个完整的全文索引应用,而是一个用Java写的全文索引引擎工具包,它可以方便的嵌入到各种应用中实现针对应用的全文索引/检索功能.Lucene最核心的特征是通过特殊的索引结构实现了传统数据库不擅长的全文索引机制,并提供了扩展接口,以方便针对不同应用的定制.在GIS数据中建立Lucene索引只需要建立一个索引库,查询时调用Lucene的接口即可,其结构图如图1.
5.4VR与GIS数据关联
WEBGIS调用VR场景,在VR场景中调用地图.是WEBGIS与VR交互操作的联系点,建立关联需要如下步骤:
楼盘二维空间数据:将楼盘空间数据导入进postgis数据库.
楼盘三维模型创作:利用3DMAX创建楼盘模型文件.
建立对应关系:根据情形选择以下两种不同的方法.
1)在创建3dmax模型的时候,对每个模型进行命名,然后对地理数据库标示字段进行手动关联,建立关系.
2)在系统中开放关联功能.即在模型与地理数据可视化条件下手动建立关系.
可以看出方案1操作繁杂,在手动对应时很容易出错.而方案2只需要将3dmax文件导入场景,系统读取文件的对象结点名称并将其列表出来,通过系统的定位很容易准确的建立对应关系.
5.5JAVA3D场景创建(图2)
这是一个简单的场景图的结构,其中包括VisualUniverse Locale GroupNode Leaf 等元素,每个场景图都有单一的VirtualUniverse,后者包含一串Locale对象.一个程序可以包含多个VirtualUniverse对象,但是没有一种简单的方法实现它们相互之间的通信.
6基于WEBGIS/VR 应用软件设计与实现
6.1软件设计
系统结构框架
系统采用基于J2ee的WEB三层体系结构.表现层引入基于MVC模式的框架技术――Struts,数据访问层使用对象-关系映射技术,逻辑层提供有关空间操作的JAVA /Java3D APIs(Java Application Programming Interface).结构图如图3.
系统应用框架如图4.
6.2软件实现
本研究主要对WEBGIS与VR相关功能详细的介绍.
1)基本功能模块
a)WEBGIS基本功能
i.基本操作:提供基本的二维电子地图服务,如 地图的放大、缩小、漫游、鼠标滚轮,全图、鹰眼、测量距离、测量面积等功能.
ii.接口:提供楼盘及其他地物对象的VR模型检测(是否具有VR场景),对有场景的对象提供VR场景漫游接口.
b)VR基本功能
根据用户不同操作感受,漫游功能应该提供第一人称或者第三人称角色形式.目前本系统只提供第一人称.以下未经申明均为第一人称用户进行介绍,且操作是在场景加载后.
i.多角度场景俯视:系统通过对用户操作提供鼠标及键盘的事件监听,根据操作指令改变当前场景的视角.从而达到用户多视角场景观看效果.
ii.场景漫游:读取系统准漫游场景配置参数(如:场景默认进入点),用户通过设置适合自身的视点高度(可选择)进入场景.通过鼠标或者键盘(上下左右)操作改变视点位置从而达到漫游的效果.
iii.导航窗口:在场景游览时,系统提供场景的二维地图导航,用户能清楚的了解当前所处位置,及行进的方向.
iv.信息查询:场景中,当鼠标移动在楼盘或者其他对象上时,鼠标改变为可链接状态,当触发单击事件,系统将提供对象信息的窗口展示.
v.室内漫游:用户选择楼盘某套间进入室内.以入门为初始视点,通过设置视点高度而以不同角度观看室内效果.
vi.结构图展示:提供对模型的二维结构图展示,以及标尺、面积的测量等等.
vii.接口:VR对象信息查询功能中提供该模型二维周遍查询、统计、分析接口及楼盘VR效果展示及分析接口.
2.查询搜索模块
a)WEBGIS关键字索引
提供对用户搜索的中英文输入索引地图对象,如:用户输入湖南城市/HNCS(首字母) 引擎将返回湖南城市学院、湖南城市学院建筑设计院等以供用户选择(数据库存在数据情况下).运用此技术将海量搜索转化为单一的属性查询,使系统性能以及用户操作感受大幅度提升.
b)VR、WEBGIS关联查询
提供VR楼盘的按行政区划划分的快速查询列表,结合WEBGIS定位功能,迅速将准查询对象显示在屏幕中央.
3.统计分析模块
提供对楼盘周边环境的查询、统计、分析,方便用户对周边环境的分析.从而为用户做决策提供良好的基础.
a)自定义区域查询、统计
用户在地图上做相应的绘图操作.在该区域范围内对用户选择的分析项目进行查询,并提供列表形式的显示结果.统计在查询结果的基础上进行.
b)楼盘三维环境分析
有些指标是购房者比较关注的指标,如:某位置的视野、阳台的日照效果,这些都是需要购房者亲自到楼盘才能看到的.那么本系统将提供自定义视角分析、楼盘日照分析.
系统展示:(如图5)
7总结
本文从行业应用和软件设计的角度对WEBGIS/VR技术应用于房地产行业并开发了实用系统进行了简单阐述.系统提供的强大的交互操作能给用户带来现实中的亲身体验的感受,在房地产商和消费者之间建立一个良好的交流平台,消费者通过系统的分析、统计等功能获取到一些楼盘的关键信息,作为购房的决策依据,房产商通过交流平台的信息对消费者动向进行详细的分析,准确的做出决策,从而降低房产开发过程中的风险.
参考文献:
[1] 精通Struts基于MVC的Java WEB 设计与开发.作者: 孙卫琴.
[2] JSP 2.0 技术参考手册.作者: 林上杰 林康司.
[3] J2EE 技术内幕.作者: (美)Joseph J.Bambara Paul R.Allen等译者: 刘 等.
该文出处:http://www.sxsky.net/yingxiao/qcyx/398493.html
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