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在楼市走软的大背景下,一家房地产企业因为合作方违约身陷困境,而违约一方又是一家著名的跨国企业.那么它提醒我们,中国经济受国际环境的影响,不是虚构的故事.同时,进入司法程序后却久拖不决也可能将一家企业推向深渊.

上海的天已经凉了.上海天圆方房地产开发有限公司的总经理喻建华却仿佛置身烤炉,焦躁不安.

“天圆方”在松江荣乐西路三号地块上开发的房产项目叫“新理想花园”.一期开出约22万平方米的建设项目,其中有26栋商品房.这些于2006年年底前竣工并交付使用的住宅楼,经历了上海楼市疯狂热卖的2007年后至今仍存有少量现房.

在“新理想花园”已被报批的规划中,应在2007年完成开发的7.6万平方米小区二期,却迟迟未能动工.

现在“天圆方”不知道“新理想花园”二期什么时候能够动工.当全国范围的楼市进入调整期时,他的公司已经提前置身于寒冬,资金链断裂的威胁越来越迫近.

这一切并不都是因为2008年房地产市场的低落所引起的.如果不是因为身陷于两起久拖不判的官司,“天圆方”也许不会面对今天这样的困局.

定制的大卖场为何不要了?

荣乐西路三号地块如今成了“天圆方”的伤心之地.“新理想花园”小区的西南角上本来应该是商铺林立,簇拥着一个巨大的“易初莲花”大卖场,楼书上的效果图呈现出一个购销旺盛的愿景.但现实中,楼盘这一角只有一圈空荡荡的房屋,没有大卖场,没有商家,没有顾客.

这个地块最初的规划中本来并没有大卖场和商铺,而是一个纯粹的住宅商品房的小区建设开发项目.2004年初,上海易初莲花连锁超市有限公司（以下简称“易初莲花”）开始和“天圆方”接触,探讨在三号地块中开设“易初莲花”大卖场的可能性.按照当初的房地产形势,楼盘若是有超市之类的配套设施,每平方米可以比别处多卖1000元左右.再说,松江区有关方面也多次向喻建华建议,借开发良机完善这一带的商业配套.而喻建华也有盘算,超市一旦建成,建筑物外圈的商铺出售或出租的话,也是一笔可观的收入.

双方在当年年初达成了合作意向,“易初莲花”确定将松江的“易初莲花”大卖场放在荣乐西路三号地块,于是“天圆方”向政府主管部门提出专门申请,将荣乐西路三号地块西南角的土地性质从居住用地变更为商业用地.当年7月,变更请求得到了松江区政府的同意.2004年11月8日,易初莲花与“天圆方”正式签订了《租赁合同》.合同约定,“天圆方”按照“易初莲花”的特殊设计标准和经营要求,在荣乐西路三号地块量身定制建造一幢三层建筑物,租给“易初莲花”开办“易初莲花”购物中心,租赁期限为20年,从2006年12月30日到2026年12月29日止.房屋租金每年约计580万余元.双方还在同一天签订了一份《补充协议》,约定设备租金每年为约计460万余元.

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双方约定,合同生效后15天内、施工后15天内、建筑物封顶后15天内和建筑物交付后15天内,“易初莲花”分别向“天圆方”支付四次预付租金,每次支付第一年的3个月租金,约计260万余元.

合同签订之后,“天圆方”开始施工.不久,“天圆方”收到了“易初莲花”支付的头两笔预付款约计520万余元.

一年后的2005年12月,建筑物结构封顶,但是“易初莲花”却没有按约支付第三笔预付款.再过了半年,2006年4月,该建筑物通过了建设工程质量监督等主管部门的工程验收.这时“天圆方”一点都没有感觉到,正在面对着一个大麻烦.因为“天圆方”在眼中看到的完全是希望.按照松江成熟地块的居民入住率,超市一开张,这幢建筑的沿街商铺就可以顺顺当当地租售出去,这个小小的商业中心必定会方便居民生活,并拉动新理想花园未售部分的房价.

6月底前,“天圆方”给“易初莲花”多次去函,要求“易初莲花”前来办理“易初莲花”大卖场的交接手续,以便进场装修后入驻开业,并同时支付已拖欠半年之久的第三笔预付款.

让“天圆方”感到意外的是,“易初莲花”突然停止了其在松江扩张的脚步.这家一度急速扩张的超市巨头,似乎陷入了“船大难调头”的困境,“易初莲花”没有来接收它定制的大卖场.

从那时到现在,两年过去了,定制的大卖场仍然在空关,第三笔和第四笔预付款如同镜花水月,“天圆方”深深地陷到了泥潭里面.

官司为何久拖不决?

记者翻阅2006年6月、7月和8月等期间给“易初莲花”的公函,从彬彬有礼的商函措辞中可以看出“天圆方”的焦虑.“天圆方”在其中一份交给“易初莲花”总裁的信件中以更加不安的口气坦言：“易初莲花”大卖场是周围老百姓购房考虑的因素之一,为了维护安定团结,希望“易初莲花”赶快履约进场进行装饰.如果违约不进驻开业,将影响小区已购房的上千户业主及周边6万多居民安居乐业,不仅双方将蒙受巨大的经济损失,还可能严重影响到社会稳定.

据了解,甲方并非拿这个因素当作谈判的筹码.事实上,入住新理想花园的不少业主,在当初购房时就是冲着“生活方便”这一点来的.在超市迟迟不能如期开张的情况下,不少业主拿着楼书冲进售楼处责问开发商,让售楼小姐难以招架.

债务是链条式的.这笔迟迟没有按约完成的合同,还影响了“天圆方”向